底地の相続でトラブルが起こりやすい！困る前にやるべき５つの対策

日本では、土地を借りる側である借地人さんの立場を法律で強く保証しており、建物がなくなり更地になるなど、よほどのことがない限り土地を借り続けられることになっています。特に１９９２年の法改正以前に結ばれた契約においてはこれが顕著で、この点が地主さんにとって「底地の相続はトラブルが起こりやすい」と言われる所以と言えます。では、底地の相続において具体的にはどんな問題があるでしょうか？

まず、地主さんは借地人さんの建て替える意向があった際にそれを拒否することはできないため、建物がそこにある限り自由に土地が使えないということになります。この観点からすると地主さんにとってのメリットは、借地人さんが第三者に借地権を売却するにはまずは地主さんに買取りの意向を確認しなくてはならない「介入権」がありつつも、地主さんは借地人さんの意向に関係なく底地権の売却が可能なところとなります。

ただ、いくら自由に売却できるといっても一般に底地権の売却額は低いと言われています。更地の評価額は１００％の所有権に対して借地権＋底地権でも７０〜８０％にしかならず、地域によって違う権利割合も加味すると３０％にも満たないかもしれません。まして、どれだけ安かろうとリスクが高いため嫌がられ、買い手が付きにくいということがあります。

しかも地主さんがもらえる地代はかなり安い金額になってしまうことは実際多く、「ずっと借地のままでいい、その方が得」と考える借地人さんもいるかと思われます。言い換えると地主さんからすれば「一度貸したら二度と返ってこない収益性の低い土地」と言っても過言ではないのです。

さらに言えば、底地権は相続税の課税対象になり、更地価格の３割に対して相続税がかかります。それにも関わらず、借地人からもらえる金額は低めになってしまうのですから、相続しても元が取れないじゃないか！回収しきれないよ、と頭を抱えてしまう方は多いのです。

このように地主さんにデメリットが多く、借地人さんにとってはメリットばかりかと言うとそうでもありません。それは地代を代々何十年も払ったとしてもその土地を自分のものにならないばかりか、結果、総額で言えば「すでに周辺の相場価格以上を支払っていた！」なんてこともあるわけです。まして、先述した通り第三者への売却には地主の許可がいる上、借地権の売却価格も相場よりもかなり低いし売れにくいのが実情。実際に売却する際には測量もしなくてはならないので地主さんの協力は必要不可欠です。

そもそも借地人さんと交渉することを考える前に、地主さん側での親族同士の内輪揉めを防ぐために底地の名義は単独にしておくことが大事です。もちろん所有自体は共有名義でも可能ですが、いらぬ争いに時間を失い借地人どころか身内で関係が悪くなるリスクがあります。
また、明確な指標を持たずに当事者同士の話し合いなどの合意で決まっていた地代が決まっていた場合、その適正価格を調べておくことは、水掛論にならずに借地人さんと客観的に話を進める上で重要になります。ちなみにあくまで慣例程度の基準ですが、地代は固定資産税＋都市計画税の３〜５倍が適正値だと言われています。

そうした上で借地人さんと交渉するとして一番話が早いのは、底地権を借地人さんに売却することです。先述したとおり、それぞれの権利単体では相場よりも大きく見劣りする売却価格も、完全所有権にしてしまえば一気に相場価格になりますし、住宅ローンも使えるようになります。借地人にしてみれば大きなメリットですし、交渉次第では第三者に売却するより高く、底地権を買い取ってもらえるかもしれません。

その完全所有権の流れから考えると、底地・借地をあわせて第三者に同時に売却する方法もほぼ相場通りになる可能性があります。この場合、自らの住宅として使っていた借地人なら譲渡益に対する３０００万の特別控除も受けられるので、税金面でも有利となります。ただ、地主さんと借地人さんの双方の人生設計のタイミングや相互の合意が必要なので、やや難易度は高いと言えるでしょう。

相互の合意を取るというやり方としては、土地を分けて価格を明確にして等価交換するという方法もありえます。この方法は税金がかからないというメリットがありますが、土地を分割するわけですから土地がある程度広い場合のみ有効な対策となります。

地主さんと借地人さんとの話し合いによって何とかしようとしたとしても、どうにもうまくいかない、交渉が決裂してしまう、そんなこともあるかもしれません。それはこれまでの関係性にもよりますし、関係改善も一朝一夕にはいかないでしょう。ならば、第三者に売却することも検討するという方もいらっしゃいます。この場合、地主さんは借地人さんの許可は必要ありませんので、長期戦を覚悟して時間はかかっても買い手が付くまで粘ることも一つの作戦です。