【地主必見！】相続税を払えない？そのリスクと対処法を徹底解説！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第４０回目は「地主が相続税を払えないリスク」です。
地主さんにとって土地というのは、多くの場合「誇り」として受け継がれてきたものだと思います。しかし、時代とともに不動産の価値や評価額が変わってきていて、相続税の負担が予想以上にかかり、それを護っていくことも難しくなったと言われます。そんな地主さん家族が当主の高齢化や代変わりを考えるとき、「えっ、こんなに税金がかかるの？」驚くことも多いのではないでしょうか。
ここで一つ大事なことがあります。相続税の存在自体は、富の再分配を目的としています。要するに、多くの財産の一部を国に納めるシステム。コレにより国民間の格差を是正しているのです。とは言え、地主さんにとってみれば、ただただ大きな負担。「多額の相続税を現金で払えない？」となれば、大切な土地を切り分けて納めなくてはならなくなります！
今回の記事では、そんな「地主が相続税を払えない」という問題の核心に迫り、そのリスクと対処法を徹底解説します！「相続なんてまだまだ先！」と思うなかれ、先祖代々の土地を子や孫に無事に引き継ぎたいと願うなら、「行動すべきは今！」です。ぜひ最後までお付き合いくださいませ。

まず、そもそも相続税とは何なのでしょうか？これは簡単に言うと、亡くなった人から財産を受け継いだ際に、その財産の一部を国に納めることを指します。その目的は、国民間の格差を是正するために、富の再分配をすること！
ごく一般的な家庭において、多くの場合は相続税には基礎控除があることで高額になることは稀ですし、全く納めないで済むのもザラ。一方で、相続税は累進課税のため、財産の評価額が高ければ高いほど、ソレに見合った税金を払うことになります。

そうなると、地主さん家族が気になるのは、「所有する不動産が相続税にどう影響するのか？」ですよね？不動産の資産価値は高く、どうしても財産のなかで大きなウエイトを占めるため、その影響は大きいと言わざるを得ません！まして、昨今の地価は高騰傾向にあり、想定以上の税金がかかる可能性も否めません。そうです、相続税の基礎控除は、地価の変動が考慮されていないのですから！

ちなみに基礎控除は「3,000万円＋(法定相続人の数 ✕ 600万円)」となります。また、その他の特例や控除で体表的なもので「配偶者控除」や「小規模宅地等の特例」があり、多くの一般家庭においては相続税は非課税となります。
また、不動産の相続税を算出するためには、国税庁が定める「路線価」を使います。この路線価は、国土交通省が定める「公示価格」の80％程度に設定されているので、実際の不動産取引での「実勢価格」と比べると低い価格だと感じるかと思います。

とは言え、地主さん家族が実際に相続に直面したとき、思っていたより高い評価額に驚かれるハズです。相続税は相続される財産の評価額を基に計算されるため、地価が上昇してしまうと相続税の金額も増えていきます。特に近隣の土地開発が進むなど、地域性や利便性などによって、予期せぬ高額評価が出ることも！

そんな中、「土地は持っているけど、現金はそれほどもっていない…」、これが多くの現状なのかもしれません。財産の大半が「固定資産」の不動産で、手元に「流動資産」が少ないのです。また、法定相続人が多い家庭では、遺産分割協議がうまく進まないこともあり、それが万が一揉めてしまうことで、相続税の申告が遅れたり、思うような準備が出来ない場合も考えられます。このため、相続税の支払い期間が迫ってくるなか、急な大金を用意することが難しいにも関わらず、どうにかして支払わなければいけないという、多くの問題が目の前に立ちはだかるのです。

では、相続税が重くて「払えない！」「支払いが遅れる！」と、どんなリスクがあるのでしょうか？地主さん家族として知っておくべきことを、３つのポイントに絞って解説します。

①延滞税や加算税などの追加徴収
まず、相続税の支払いが遅れると、それに対して「延滞税」が発生します。これは、支払い期限が過ぎてから日数に応じて刻々と増えていくもので、気付かぬうちに大きく膨れ上がることも！また、支払い期限を大幅に遅れると「加算税」も発生する可能性があります。これは罰金とも言えるものです。

②財産の差し押さえと競売のリスク
続いて、最も厳しいものとして、「財産の差し押さえ」が考えられます。相続税の未納状態が続くと、国や地方自治体から、財産の差し押さえの手続きを進められる可能性があります。それがそのままいってしまえば、その財産は「競売」にかけられるリスクがあり、その意味するところは、大切な土地や家などが低い価格で売られてしまうという、最悪なシナリオを引き起こします。

③相続不動産の処分
そうなる前に、何とか現金を捻出するためには、早い段階で相続不動産の処分をしなくてはなりません。これは、大切に受け継いできた土地を、自らの意志で切り分け売却することを意味します。そのポイントは「早い段階で」です。相続が発生してからでは遅いんです。なぜなら、急な売却は買い手から足元を見られてしまうので、適切な価格での取引は望めず、結果的に財産の価値を損なってしまうからです。

相続税の未納は、追加の課税や財産の喪失といった、深刻なリスクをもたらします。それらから財産を護るために採るべき相続税対処法についてですが…。

ただ、その前に認識して欲しいことがあります。それは、「そもそも現金を残しておくことが必要」ということです。「いやいや、そんなことが出来たら今悩んでいない！」と怒られるかもしれません。しかし、相続までおそらくまだ猶予があるのであれば、被相続人（今回であれば当主）と家族全員で、終活について議論すべきなんです。「元気なうちから縁起でもない！」とさらに怒られそうですが、最善の方法はコレなんです！

①所有の土地の収益性を上げる
はじめに、所有の土地の収益性を上げること。もしくは組み替えることです。よくあるのは、借地として貸す、アパート経営や駐車場、土地が大きければ商業施設などもあります。ここでの注意点は、業者さんに収益を抜かれすぎないこと。管理などを丸投げしてしまうようなことがあれば、鴨がネギを背負ってくるようなものです。また、その土地が適地であるのかもよく検討します。戸建て分譲などのほうが収益が見込めるなら、攻めの土地売却をしてお金を残して別の適地を買い、アパートやマンション経営する考えもできます

②上がった収益を生活費で食い潰さない
大切なことは、その上がった収益を生活費で食い潰さないことです。生活費は外で稼いだ収入を充てます。何と言いますか、人間は意志が弱いもので、手元に生活費に困らないだけの現金があれば、頑張って外に出ていかないんですね。まして、当主である親御さんは「自分の代は逃げ切れる」と、心の奥底では思ってしまうかもしれません。「土地で得た収益には手をつけない！」覚悟を、家族間で共有することが重要なのかもしれません。