独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第20回目は「空き家買取」です。
「相続した空き家…、使っていないけどどうしよう」って方、いませんか？その空き家、ただ放置していると実はいろいろな問題が生じることをご存知ですか？長く放置することで、あなたの資産が大きく脅かされることになります。
「空き家問題」は国も問題視！その解決策として、「空き家特例」という空き家売却時の税金を軽減する制度があります。でもこの制度、「適用条件が厳しい！」と有名なんです！
そこで今回の記事では、そんな相続した空き家の処分に悩む方へ、空き家を放置するリスクや、空き家買取を業者さんに頼むべき条件やメリットについて詳しく説明します。素人目線で分かりやすく解説していきますので、一緒に悩みを解決しちゃいましょう！
もくじ
国も問題視する「空き家問題」とそれを放置するリスクとは？
まず大前提として、この「空き家問題」は国も深刻に認識しています。放置された空き家が増えると、その周辺の景観が悪化するだけでなく、不衛生な状況を生み出すことや犯罪の温床になることもあります。建物が老朽化すれば倒壊のリスクすらあり、近隣の生活環境や安全性にも影響が！
特に日本では、耐震性の十分ではない、いわゆる旧耐震基準の空き家が多いという状況にあり、国土交通省が令和２年に発表した「空き家所有者実態調査」によると、60％以上の空き家に腐朽・破損があるとされました。
そして、もしあなたがそんな空き家を放置していてその問題が顕在化すると、「空家等対策特別措置法」において「特定空き家」とされることがあります。これにより、空き家管理の指導や固定資産税の優遇制度の撤廃、行政処分が下されることもあり得ます。諸経費は増大し、空き家が原因で何かあれば賠償責任を問われることもあるんです！
「空き家特例」は、要するに「倒壊しそうな空き家の税金を安くするから、早く何とか有効活用してほしいんだけど！」と制定された制度なんです！
「空き家特例」とは！？
それでは、「空き家特例」について詳しく説明していきます…、とその前に、現行の制度から令和６年１月をもって改正される内容もありますので、その点にも配慮していきますので、ご了承くださいね！
「空き家特例」とは、相続税法に基づいた制度で、相続した空き家を売却した際に課税される相続税を軽減することを目的としています。つまり、これが適用されると、売却額の一部が課税対象から控除されるワケです！これにより、共有相続人それぞれに空き家売却額の等価分割分から3000万円の控除を受けることができますので、かなりの額になることが分かると思います。
こちらは、令和５年１２月３１日までの適用だったのですが、令和６年１月１日からの改正ポイントは３つ。
①特例制度自体は、令和９年１２月３１日までに期間が延長
②現行は「更地での引き渡しはその前までに建物を取り壊す」、改正後は「引き渡し後翌年２月１５日までに建物を取り壊す」
③現行は「（先述の通り）共有相続人それぞれにつき3000万円控除」、改正後は「共有相続人３人以上になるとそれぞれにつき2000万円控除へ減額」
「空き家特例」の適用条件とは？
次に、「空き家特例」の具体的な適用条件をみてみましょう。
その前提として、「相続した建物を取り壊して更地にする、もしくは耐震リフォームをして、不動産売却する」ことが条件です。
その上で…、
①区分所有建物登記された建物ではないこと（要するに戸建てであること）
②不動産売却価格は１億円以下であること（ただし、「取り壊し費用は売主がもつこと」という考え方から、その費用を買主が負担した場合はそれを上乗せした金額）
③昭和５６年５月３１日以前の旧耐震基準で建築された建物であること
④相続開始直前まで被相続人（亡くなった人）は、その建物で独居（一人暮らし）であったこと（または被相続人が老人ホーム等に要介護認定された上で入居し、亡くなるまで間は空き家で使用していないこと）
⑤不動産売却相手が特別な関係者でなく第三者であること（相続税の抜け道にしない）
⑥土地・建物はセットで相続していること（その相続以前に土地・建物を別々に相続していないこと）
⑦もちろん、共有相続人全員が賛同すること
また補足として、相続した不動産を売却し、そのお金で共有相続人の数人による換価分割する場合、便宜上、代表者が名義人として売買契約を結ぶワケですが、扱いを間違うと、代表者一人分しか特例が適用されない事態になります。
そのため、分割協議書を作成して、等価分割をするため便宜上代表者が売却する旨と、共有名義人全員の名を明記して均等に相続する旨を書いておきます。
相続後の放置は「空き家特例」が受けられない！
と言うことで、なかなかな条件が並びます（苦笑）。これが、この制度の「適用条件が厳しい！」とされる所以です。でもさらに、これだけのハードルを越えてなお、実はまだ「空き家特例」が受けられない場合があるのです。
そしてその原因となる「放置」のリスクを詳しく説明します。
①相続発生から３年以上経っている
「空き家特例」が受けられるのは、相続発生から３年以内の売却だけ。つまり、その３年間を過ぎてしまうと受けられないのです！「相続してから時間が経ってしまったな…」と感じていたら注意です。
②更地にしてから１年以上経っている
そしてもうひとつ。その上で建物を取り壊して更地にしてしまうと、「空き家特例」を受けるためには、取り壊して更地にしてから１年以内に売却するしかありません。
空き家買取を活用できない状況とは？
以上を踏まえて、「空き家特例」の受けるための条件は満たしているのに、制度を活用できない状況というものは、以下の通りでしょう。
①耐震リフォームや建物の解体に節税メリットがない！
まず、旧耐震基準の建物を売却するにあたり、制度を利用するための耐震リフォームが必要ですが、その高額な費用をカバーするほどの税金控除の効果がでない場合があります。それは、建物を解体する時にも同様で、高額な解体費用を取り戻せないことがあります。
②「空き家特例」を受けられる期限が迫っている！
先述の通り、「空き家特例」は相続発生から３年以内の売却でしか適用できません。ただ、そもそも不動産売却はそんなに簡単なものでもありません。タイムリミットが迫る中、まともな交渉はできないのではないでしょうか？
空き家買取を業者に頼むべき？そのメリットとは？
となると、空き家買取を不動産買取業者さんに頼むべき状況なのかもしれません！私たちエスエイアシストなら、たくさんの買取実績や培ってきたノウハウで、そんな不安な状況もマルっと解決しちゃいます！
①早期売却が可能！
一般的な不動産仲介による売却と違い、直接取引で早期に売却が可能です。「空き家特例」の利用期限に焦ることはありません！
②物件活用方法や手続きはお任せ！
「空き家特例」の前提である耐震リフォームや解体は、その物件の活用方法を考えた上で実施しますし、面倒な手続きはお任せでOKです！
③「空き家特例」について適切にアドバイス！
そして、現行制度や間近に迫った制度改正にも適切にアドバイスします。改正により今後、条件が緩和された部分や厳しくなった部分が出てきますが、戸惑うことなく安心できるはず！
まとめ
というワケで、ここまで「相続した空き家の処分に悩んでいる」「空き家特例ってどんなもの？」という方に向けてお話ししてきました。
この「空き家問題」は国も深刻に認識しています。特に日本では、耐震性の十分ではない、いわゆる旧耐震基準の空き家が多いという状況にあり、その60％以上の空き家に腐朽・破損があるとされました。
そして、そんな空き家を放置していていると、「特定空き家」とされ、空き家管理の指導や固定資産税の優遇制度の撤廃、行政処分が下されることもあり得ます。諸経費は増大し、空き家が原因で何かあれば賠償責任を問われることもあるんです！
「空き家特例」は、空き家を早期に有効活用するために制定された制度で、現行の制度から令和６年１月をもって改正されることが決まっています。
「空き家特例」とは、相続税法に基づいた制度で、相続した空き家を売却した際に課税される相続税を軽減することを目的とし、等価分割分の共有相続人それぞれに売却額から3000万円の控除がされます。
こちらは、令和５年１２月３１日までの適用だったものの、令和６年１月１日からの改正ポイントは３つ。
①特例制度自体は、令和９年１２月３１日までに期間が延長
②現行は「更地での引き渡しはその前までに建物を取り壊す」、改正後は「引き渡し後翌年２月１５日までに建物を取り壊す」
③現行は「（先述の通り）共有相続人それぞれにつき3000万円控除」、改正後は「共有相続人３人以上になるとそれぞれにつき2000万円控除へ減額」
「空き家特例」は、その前提として「相続した建物を取り壊して更地にするか、もしくは耐震リフォームをして、不動産売却する」ことが条件です。
その上で…、
①区分所有建物登記された建物ではないこと
②不動産売却価格は１億円以下であること
③昭和５６年５月３１日以前の旧耐震基準で建築された建物であること
④相続開始直前まで被相続人（亡くなった人）がその建物で独居（一人暮らし）であったこと
⑤不動産売却相手が特別な関係者でなく第三者であること
⑥土地・建物はセットで相続していること
⑦もちろん、共有相続人全員が賛同すること
この条件の多さが、この制度の「適用条件が厳しい！」とされる所以です。
さらに、空き家を「放置」すると、この「空き家特例」が受けられません。
①相続発生から３年以上経っている
②更地にしてから１年以上経っている
以上を踏まえて、「空き家特例」の受けるための条件は満たしているのに、制度を活用できない状況というものは、以下の通り。
①耐震リフォームや建物の解体は費用が高額で節税メリットがない！
②「空き家特例」を受けられる期限が迫っている！
そもそも不動産売却はそんなに簡単なものでもありません。タイムリミットが迫る中、まともな交渉はできません。
それは、空き家買取を不動産買取業者さんに頼むべき状況なのかもしれません！そのメリットは、
①早期売却が可能！
②物件活用方法や手続きはお任せできる！
③「空き家特例」について適切にアドバイスできる！
私たちエスエイアシストでは、たくさんの買取実績や培ってきたノウハウで、そんな不安な状況もマルっと解決しちゃいます！これまで、今回のテーマである「空き家買取」の他、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、不動産売却に焦ってしまう状況でも、きっと安心して頂けるハズ！
ものは試しと遠慮なくご相談ください！お待ちしています。
