借地権の更新料が払えない？判例から読む支払義務と交渉や売却の選択肢

そうなると、次に確かめるべきは自分の契約書です。ところが、ここが多くの方にとって難しいところでもあります。

①契約書を探して更新料の条項を確かめる
ただ、古い借地契約では、契約書そのものが手元にない、あるいは何度も更新を重ねて書類が分散しているケースも珍しくありません。もし見つかるなら、まずは当初の契約書、その後の更新契約書、覚書といった書類を集め、更新料について書かれた条項があるかどうかを探します。書かれていなければ、契約を根拠とする支払義務は認められません。

②文言が法定更新にも及ぶかで判断が変わる
その条項が見つかっても、それで確定するわけではありません。問題となるのは書き方です。更新料の条項は、話し合いで更新するとき、つまり合意更新の場面だけを想定して書かれていることがあります。その場合、「法定更新にまで特約が及ぶのかどうか」が争点になります。裁判では、特約は合意更新のときだけ適用され、法定更新のときには適用されないと判断した下級審の裁判例が少なくありません。

③過去に支払った経緯も判断材料になる
さらに、これまでの更新で更新料を払ってきたかどうかも見られます。例えば、権利相続前の20年前に親が更新料を払っており、その領収書や帳簿が残っているなら、判断材料のひとつとして扱われることがあります。ただし、過去に払ったから今回も当然に払う義務がある、という単純な話ではありません。あくまで契約や合意の内容とあわせて、個別に判断される材料のひとつです。

条項があるかないか、あるならどういう書き方か、そして過去にどうしてきたか。この三つが、自分の立ち位置を決めます。

そして、支払義務の有無と並んで気になるのが、提示された金額です。数百万円にも及ぶ数字を見せられても、それが高いのか妥当なのか、判断する材料がありません。

①法律で決まった算定基準はない
更新料の支払義務についてだけではなく、更新料の額についても法律には条文がありません。明確な算定基準はないということです。いくらが適正か、どう計算するかの定めが存在しないため、地主が示した金額が法的に正しいかどうかを判断することが難しいのです。

②実務で語られる目安は法定のものではない
実務の世界では、借地権の価格に一定の割合を掛けた金額が目安として語られることがあります。ただし、これは慣行として用いられている数字であって、法律で決まったものではありません。地域の事情、これまでの経緯、地主との関係によって幅があり、実際の交渉でも動きます。目安を絶対的な相場として受け取ってしまうと、判断を誤ります。

③「借地権割合」は更新料の基準ではない
もうひとつ注意したいのが、「借地権割合」です。国税庁は地域ごとの借地権割合を公表しており、路線価図や評価倍率表で確認できます。ただし、これは相続税や贈与税を計算するときに借地権の価額を評価するための指標です。更新料を算定するために定められた数字ではありません。税務評価の指標をそのまま当てはめてしまうと、根拠のない金額を妥当だと思い込むことになります。

「妥当かどうかを測る物差しが法律にない」。だからこそ、提示された金額を受け身で受け取らない姿勢が必要になります。

ここまでの内容を、判例で裏づけておきます。更新料をめぐる争いは、大きく3つの論点に分かれています。

①慣習を根拠にできるか
1つ目に、「慣習を根拠にできるか」という点。最高裁は昭和51年10月1日の判決で、「賃貸期間の満了にあたり地主の請求があれば当然に更新料の支払義務が生じるという商慣習や事実たる慣習は認められない」とした高等裁判所の認定を是認（ある行為や意見を認め、肯定的に受け入れる）しています。地主が「昔からそういうものだ」と説明しても、それだけで支払義務が生まれるわけではない、ということです。
この事件では地主が建物の撤去と土地の明渡しを求めていましたが、その請求は退けられています。

②契約書の特約を根拠にできるか
2つ目に、「契約書の特約を根拠にできるか」という点。先述のとおり、これは条項の書き方をどう読むかという問題です。特約が法定更新の場面にまで及ぶかについては、及ばないと判断した下級審の裁判例が少なくありません。契約書に書いてあること自体が、あらゆる場面での支払義務を意味するわけではないということです。

③合意した更新料を払わなかった場合はどうなるか
3つ目は、「合意した更新料を払わなかった場合はどうなるか」という点。最高裁は昭和59年4月20日の判決で、「更新料の不払いが契約の解除原因になるかどうかは、法定更新がされたかという事情だけでなく、当事者双方の事情や合意が成立するに至った経緯など、諸般の事情を総合して考え、具体的な事実関係に即して判断されるべきもの」だと示しました。平たく言えば、「払わなければ必ず解除される」とも、「解除されない」とも言っていません。

ただし、この判決で解除が認められた事案には前提があります。借地人の側に、「地主の承諾を得ない増改築」「承諾を得ない転貸」「賃料支払の遅れ」という契約違反が先行していました。調停では、それらを不問に付す解決料を含めた金額として更新料が合意され、分割払いの2回目が支払われなかった、という経過をたどっています。純粋に更新料を払えなかっただけで解除された事案ではありません。

慣習、特約、そして個別の合意。この3つは、それぞれ別のものとして扱われます。なお、これらの判例はいずれも現在の借地借家法が施行される前の事案ですが、更新料について法律に定めがないという点は、当時も現在も変わっていません。

ここまでを踏まえて、実際に手を動かす段階に移ります。判断の材料は、集めれば自分でそろえられます。

①書類を集めて4つの点を書き出す
はじめに、当初の契約書、その後の更新契約書、覚書、過去の領収書など、集められる書類を揃え、次の4点を紙に書き出します。
・更新料の条項があるかどうか
・あるならどういう文言か
・過去に更新料を払った経緯があるかどうか
・地主から書面での催告が届いているかどうか
ここまで整理すると、自分がどの位置に立っているのかが見えてきます。更新料の条項がなく、過去の支払いもないのであれば、まず支払義務の有無から確かめる段階です。一方で条項があり、すでに金額の話が進んでいるのであれば、条件の交渉が中心になります。

②地代の支払いは止めない
繰り返しになりますが、更新料の話と地代の支払いは切り離してください。交渉がうまくいかず、もし地主が地代の受け取りを拒む状況になったときは、「供託」という制度があります。
支払おうとしても受け取ってもらえない場合に、法務局などの供託所に預けることで、支払いの義務を果たしたものとして扱われる仕組みです。更新料の問題を解決する制度ではありませんが、余計な不履行を作らないためにも、地代の支払いは続けてください。

③相談先を役割で分けて考える
そして、「支払義務があるかどうか」「解除される可能性があるかどうか」といった法律の判断は、弁護士に相談する領域です。自己判断で動く前に、専門家に確かめてください。
一方、「いくらで売れるのか」「どういう条件なら引き受けてもらえるのか」という価格と取引の話は、借地に対応できる不動産業者の領域です。ひとつの窓口ですべてを解決しようとせず、聞く相手を分けたほうが、判断を誤りにくくなります。

これらの準備そのものが選択肢を増やすわけではありません。ただ、期限内に自分で選ぶための材料にはなります。

こうして判断材料がそろったら、進む道を選びます。ただしその前に、売却を考える場合に必ず通る手続きを押さえておく必要があります。

①第三者への売却には「地主の承諾」が必要
借地上の建物を第三者に売ると、土地を使う権利も一緒に移ります。そのため、原則として「地主の承諾」が必要です。ここは仲介で売却する場合でも、買取業者に引き受けてもらう場合でも変わりません。
この承諾を求めると、地主から条件が示されることがあります。承諾料はもちろん、新しい借地人に対する地代の値上げ（見直し）を求められる場合もあります。

②「借地非訟」で承諾にかわる許可を得られる可能性
では、地主がどうしても「承諾しない」場合はどうなるのか。借地借家法では、第三者が土地を使う権利を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所が「地主の承諾に代わる許可」を与えることができるとされています。
この手続きは「借地非訟」と呼ばれ、土地の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てます。ただし、申し立てれば必ず認められるわけではありません。

③地主自ら裁判所の定めた価格で買い取ることもある
さらに、知っておきたい仕組みがあります。この申立てに対して地主側は、自ら「建物と借地権を譲り受けたい」と申し立てることができます。これが認められると、裁判所の定めた価格で地主に移ることになり、自分で買主を選ぶことはできなくなります。

つまり、売り方を問わず、地主との交渉というもう一段の手続きが控えているということです。この交渉を自分で背負うのか、引き受けてくれる相手を探すのか。そこが、進む道を分ける最初の分岐点になります。

その上で、更新料が払えないときの現実的な選択肢は大きく3つです。

①減額・分割・期限延長を交渉して住み続ける
とても一括では更新料は払えない、でも減額、分割払い、支払期限の延長によって住み続けられる場合があります。地主と条件交渉する方法です。今後もその土地で暮らしたい場合の第一候補になります。
相談するときは、「払えない」という事実だけを伝えるのではなく、「いくらならいつまでに用意できるか」を具体的に示すほうが、話が前に進みます。そして、まとまった内容は必ず書面に残してください。口頭の了解は、あとで食い違いのもとになります。

②不動産仲介で第三者の買主に売却する
次に、一般の市場で買主を探して売却する方法です。相場に近い金額で売却できる可能性があります。また、時間をかけられる場合には選択肢になります。
ただし、先に見た地主との承諾交渉は自分で進める必要があります。承諾料や地代改定の条件がまとまらなければ、買主から敬遠される傾向があるだけでなく、買い手が見つかったとしても取引が途中で止まってしまいます。

③不動産買取で業者に引き受けてもらう
最後に、不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。ただ、地主の承諾が必要な点は仲介と変わりません。分かれ目になるのは、その承諾交渉まで含めて業者が引き受けるかどうかです。
借地の取り扱いに慣れた買取業者であれば、地主とのやり取りを任せられる場合があります。あわせて、現況のまま引き渡せるため、リフォームや残置物の片づけを求められることも通常はありません。更新の期限が近く、売却価格よりも時間と手間を優先したい場合に向いています。

どの道を選ぶにしても、比べるための数字が要ります。更新料の妥当な相場は法律で決まっていませんが、自分の物件がいくらで売れるのかは、査定を取れば具体的な金額として分かります。

将来の地代や譲渡時の条件は交渉で動くため総額を確定することはできませんが、比べる材料は待っていても出てきません。まずは、信頼のおける専門家に相談することが大切です。

今回の記事では、借地権の更新料が払えないときに何を確かめ、どう判断するのかを解説してきました。

はじめに、借地権の更新料に「払わなければならない」という法律はありません。
①更新料の支払義務を定めた条文は存在しない
②義務があるとすれば契約書か合意が根拠になる
③更新には「合意更新」と「法定更新」の二種類がある

なお、この記事は更新のある「普通借地権」を前提としています。更新を前提としない「定期借地権」では、更新料という問題自体が生じません。

また、自分に支払義務があるかは契約書で決まります。
①契約書を探して更新料の条項を確かめる
②文言が法定更新にも及ぶかで判断が変わる
③過去に支払った経緯も判断材料になる

そして、提示された金額が妥当かを測る法律上の基準はありません。
①法律で決まった算定基準はない
②実務で語られる目安は法定のものではない
③「借地権割合」は更新料の基準ではない

さらに、更新料を払わないまま動かずにいると、次のことが起きます。
①思い込みで急いで手放してしまう
②不安で何もできないまま選べる道を狭めてしまう
③地代の支払いまで止めてしまう
④今回さえ乗り切れば終わると考えてしまう

ここまでの内容について、裁判所の判断は、3つの論点に分かれています。
①慣習を根拠にできるか
②契約書の特約を根拠にできるか
③合意した更新料を払わなかった場合はどうなるか

最高裁は、更新料の不払いが解除原因になるかどうかは、諸般の事情を総合して具体的な事実関係に即して判断されると示しました。解除が認められた事案には、無断増改築や無断転貸といった契約違反が先行していたという前提があります。

ここまでを踏まえて、判断する前に手元でそろえておくことは以下です。
①書類を集めて4つの点を書き出す
②地代の支払いは止めない
③相談先を役割で分けて考える

こうして判断材料がそろったら進む道を選びますが、その前に売却を考える場合に必ず通る手続きを押さえておく必要があります。
①第三者への売却には「地主の承諾」が必要
②「借地非訟」で承諾にかわる許可を得られる可能性
③地主自ら裁判所の定めた価格で買い取ることもある

つまり、売り方を問わず地主との交渉が控えており、この交渉を自分で背負うのか、引き受けてくれる相手を探すのかによって、道は大きく3つあります。
①減額・分割・期限延長を交渉して住み続ける
②不動産仲介で第三者の買主に売却する
③不動産買取で業者に引き受けてもらう

借地の取り扱いに慣れた買取業者であれば、地主とのやり取りを任せられる場合があります。現況のまま引き渡せるため、更新の期限が近く、売却価格よりも時間と手間を優先したい場合に向いています。

更新料が払えないこと自体は、ただちに土地を明け渡すことを意味しません。まず契約書で自分の立ち位置を確かめ、地代を止めずに時間を確保してください。そのうえで、請求されている更新料と、いま売却した場合の手取りを並べて比べます。

買取査定だけなら費用はかかりません。先に金額を知っておけば、住み続ける道と手放す道を、はじめて同じ土俵で比べられるようになります。

私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
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【参考エビデンス・出典】

・最高裁判所第二小法廷 昭和51年10月1日判決（昭和51年（オ）第657号・建物収去土地明渡請求）
賃貸期間の満了にあたり地主の請求があれば当然に更新料の支払義務が生じるという商慣習・事実たる慣習は認められない、とした原審の認定を是認したことの根拠。あわせて、借地人の行為をもって賃貸借契約の継続が著しく困難になるとは認められないとして、建物収去土地明渡請求が退けられたことの根拠。
URL：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-64136.pdf

・最高裁判所第二小法廷 昭和59年4月20日判決（昭和58年（オ）第1289号・建物収去土地明渡）
更新料の不払いが解除原因になるかどうかは、法定更新がされたかという事情のみならず、当事者双方の事情や合意成立の経緯その他諸般の事情を総合考量し、具体的事実関係に即して判断されるべきものであることの根拠。解除が認められた事案において、無断増改築・無断転貸・賃料支払の遅滞を不問に付す趣旨を含めて更新料の額が合意されていたことの根拠。
URL：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-52176.pdf

・借地借家法（e-Gov法令検索）
借地権の存続期間と更新のルール、更新を拒む場合の正当事由、および地主の承諾に代わる裁判所の許可とその要件、地主が自ら建物と借地権を譲り受けることを申し立てられることの根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

・東京地方裁判所「第1 借地非訟とは」
借地権の譲渡・転貸について地主の承諾が得られない場合に、裁判所の許可を求める借地非訟という手続きがあること、その管轄が土地の所在地を管轄する地方裁判所であることの根拠。
URL：https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-mokuji-1/index.html

・国税庁「No.4611 借地権の評価」
借地権の価額が自用地としての価額に借地権割合を乗じて算定されること、その割合が路線価図・評価倍率表で確認できることの根拠。相続税・贈与税の財産評価に用いる指標であり、更新料の算定基準ではないことの根拠。
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm

・法務省「供託Q＆A」
地代・家賃の受領を拒まれた場合に、供託によって支払債務を免れる仕組みが用意されていることの根拠。
URL：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00055.html

・公益財団法人 不動産流通推進センター「借地権譲渡の承諾の意味、条件と承諾料との関係」
借地権付き建物の売却に地主の承諾が必要であること、承諾の条件として地代等の条件が示される場合があること、承諾が得られない場合の裁判所の許可と条件変更の実務についての根拠。
URL：https://www.retpc.jp/archives/16314/