独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第19回目は「借地買取の相場」です。
地主さんから土地を借りて自らの建物を建てている、そんな借地を所有していてその将来について考えるとき、どんな思いがよぎりますか？「借地を買い取ってもらえないか考えたことはあるけれど、その相場っていくらなの？」とか、「底地権者との関係性について不安…」とか、多くの悩みが浮かんでくるのではありませんか？たくさんの不動産に関する情報があふれている一方で、その実態や相場感を養い、悩みを解決しうる糸口を掴むことは、なかなか難しいことだと思います。
そこで今回は、知りたい「借地買取」についての基本からその相場、そして取引成功へのポイントまで、分かりやすく解説しちゃいます！あなたの借地をどう活用すべきか、少しでもお手伝いできれば幸いです。
もくじ
借地とは？
「借地」とは文字通り、「土地を借りること」、または「借りた土地」のことです。一定の地代などを払うことで、その土地に自らの建物を建てて利用する権利を「借地権」、その契約者を「借地権者」と言います。ただ、「借りている」といっても、ほぼ自分のもののように利用できるので、生活する上では何の問題はありません。
一方で、その土地を貸している所有者のことを「底地権者」といい、これはいわゆる地主さんのことで、同じ土地でもその立場からすると、その土地を「底地」といいます。なので、借地権者と底地権者は一種のパートナーシップを結んでいるとも言えますね。
さて、借地において底地権者に支払うお金には何があるでしょうか？
①地代
ひとつは、借りた土地の利用料を一定期間ごとに支払います。
②更新料
次に、１０〜３０年に一度、借地契約を更新するときに発生する一時金。
③建替承諾料
さらに、建物は自分のものではありますが、新しく建て替えるときに払います。
④譲渡承諾料
最後に、借地権を第三者に売却（譲渡）するときに必要です。
また、借地権には「旧法借地法」と「定期借地法」の２つのタイプがあります。
①旧法借地法
これは、土地をほぼ無期限に借り続けることができます。昔は借地権者のほうが立場が弱かったということもあり、手厚く守られていたといえます。ただ、地主さんからすれば、「一度貸してしまうと基本的には土地を取り戻せない！」、ちょっと厳しい条件になります。
②定期借家法（平成４年より改正、旧借家法は普通借家法の分類に！）
最初の契約で定められた期間がきたら、基本的には更地にして地主さんに返還します。時代が変わり一概に昔ほど地主が強いと言えなくなった、そんな背景があります。期間が満了すれば土地が戻るので、土地を売却して分割相続にも対応できるようになりました。
知りたい借地買取の相場！
そんな借地権の価格を決めるひとつの基準として、「路線価」と「借地権割合」というものがあります。
①路線価
不動産には「一物四価」といって、物件それぞれにつき４つの価格があります。そのひとつが「路線価」で、公示された価格から割り出します。ただ、実際にはこの価格で取り引きされることはなく、例えば首都圏なら路線価の７０〜８０％、地方都市なら５０〜６０％が一般的な不動産取引価格と言われています。
②借地権割合
次に、その路線価に対して「土地の価格がどれだけ借地権者に帰属しているか」を表します。地域によって異なり、３０〜９０％と幅があり、一般的には利便性の高いエリアほど高い割合になります。
これらの要素を考慮した上で、自らの借地の価値を客観的にみることができます。
しかし、これはあくまで目安。条件によって大きく価格は変わります。例えば、定期借家権は契約期間は５０年以上と長期間ではありますが、期間満了が迫れば取引価格は低くなりますし、旧法借地権や普通借地権であれば契約次第で機関の延長や建物の買取請求が可能なことで、比較的高く売却できることもあります。
いずれにせよ、借地単体では相場よりもかなり安い価格になるのは覚悟しなくてはなりません。
一番良いのは地主との取り引き
そこで、一番良いのは何と言っても地主との取り引きが高く買い取りしてもらえます。なぜなら、「借地」と「底地」はセットにすることで「完全な所有権」になるからです。当然、所有権者は相場価格で売却することも出来るようになり、双方にメリットがあります。そのパターンを２つあげます。
①地主（底地権者）に借地権を買ってもらう
ひとつに、シンプルに地主さんに直接買い取ってもらいます。ただ、地主さんには大きな負担がかかるため、売却価格などの調整が必要になることも！さすがに思うような価格にはなりません。
②地主と一緒に借地と底地を共同売却する
「ならば！」と、地主さんと一緒に借地と底地を共同売却するという方法です！正直これば一番理想の取り引きです。それこそ「完全な所有権」として売却することができます。地主さんとの多大なコミュニケーションが必要ですが、適切に取り決めを行えば、互いに利益を最大化することが可能なんです。
地主に不利な底地権は人間関係が悪化しやすい！
とは言え、です！世の中、そんなにうまく話しは進んでいきません。特に旧借地法での地主さんに不利な底地権は、人間関係が悪化しやすいのですね！
今でこそ、「定期借家権」では、あらかじめ定めた期間を満了したら更新せずに、土地所有者に返還する制度がありますが、古くからの契約では、よほどの正当事由がない限りは、期限がきても契約を延長せざるを得ませんでした。そのため、先述の通り、地主さんからすれば、一度貸してしまったら半永久的に自由に使えない土地、まして、固定資産税はかかるのにもらえる地代は少ない収益性の低いとなると、関係性がギスギスしているケースも少なくありません。相続した土地、数世代にわたって受け継がれた「積年の恨み」は、理屈ではどうにもならないかもしれません！
万が一、地主さんとの関係が劣悪で、「まともに交渉できない！」そんな場合はどうしたらいいのでしょうか？
最悪、「借地権の買取請求権」の行使です。地主さんに対して借地権の買い取りを要求することができます。しかし、建物が残っていること、事前に通知すること、などの条件とともに、ここで大切なのはタイミング。それは１０〜３０年毎の更新時期しかありません。…とても現実的なタイミングではありませんね（汗）。やはりどうにも地主さんとの関係改善を図っていくしか方法がないのが現状といえます。
第三者に借地権のみで売却する基本とは？
というワケで、何とか地主さんと向き合い交渉しなくてはなりません。第三者に借地権のみを売却するなら、その基本的プロセスは以下の通り。
①譲渡承諾料の支払い承諾を得る
まずはじめに、底地権者である地主さんに、借地権を第三者に売却することの許可を得ます。地主さんとの契約によりますので事前に確認し、譲渡承諾料を支払うことになります。
②建替承諾の条件調整する
次に、借地権を買った第三者がスムーズに建て替えができるように、その際の条件や制限を確認し、調整していきます。
③地代の取り決めをする
借地権売却後も借地契約が継続されるため、第三者が支払うべき地代をあらかじめ取り決めておくことで、将来のトラブルを避けていきます。
④借地期間の取り決めをする
最後に、借地期間の取り決めも必要です。定期借地権の場合は期間が明確に設定されていることが一般的ですが、新たな取り決めをしていきます。
借地買取の取引成功へのポイントとは？
ここまできて、「やっぱり地主さんとの交渉がこじれてしまう…」となると、第三者に仲介をお願いすることになります。ですが、正直なところ不動産仲介業者さんではさじを投げてしまう可能性があります。何故かというと、手間と労力に対して仲介手数料が得られてもコスト割れするからです。
そんな時に頼りになるのが、不動産買取を専門とする業者さんです。彼らは一般的な不動産仲介業者さんとは異なり、独自のノウハウと専門性をもっているからです。しかし、その全てが「借地買取」に強いワケではありません！買取業者選びは非常に重要なポイントとなります。
では、どのようにして「借地買取」に強い買取業者さんを見つければよいのでしょうか？そのポイントは以下の３つ。
①借地買取のノウハウや経験は豊富か？
②目先の利益に囚われない優良な財務状況か？
③地主さんとの交渉力はあるか？
私たちエスエイアシストもそんな不動産買取業者のひとつ。あなたの借地の価値を見極め、地主さんとの交渉から実際の買取までの道すじをサポートします。ぜひ他社さんとも比べてみてくださいね！
まとめ
今回は、知りたい「借地買取」についての基本からその相場、そして取引成功へのポイントまで、分かりやすく解説してきました。
「借地」とは文字通り、「土地を借りること」、一定の地代などを払うことで、その土地に自らの建物を建てて利用する権利を「借地権」、その契約者を「借地権者」と言います。
一方で、その土地を貸している所有者のことを「底地権者」といい地主さんのこと、その立場からするとその土地は「底地」といいます。
地主さんに支払うお金には、
①地代
②更新料
③建替承諾料
④譲渡承諾料
借地権には「旧法借地法」と「定期借地法」の２つのタイプがあり、
①旧法借地法
借地権者は手厚く守られており、土地をほぼ無期限に借り続けることができます。ただ、地主さんからすれば、取り戻せない土地という厳しい条件になります。
②定期借家法（平成４年より改正、旧借家法は普通借家法の分類に！）
最初の契約で定められた期間がきたら、基本的には更地にして地主さんに返還します。地主さんが将来的に土地を売却して分割相続にも対応できるようになりました。
借地権の価格を決めるひとつの基準として、「路線価」と「借地権割合」というものがあり、
①路線価
「一物四価」の中のひとつが「路線価」で、公示された価格です。ただ、実際にはこの価格より安くなります。
②借地権割合
その路線価に対して「土地の価格がどれだけ借地権者に帰属しているか」を表し、一般的には利便性の高いエリアほど高い割合になります。
これらにより、自らの借地の価値を客観的にみることができますが、借地単体では相場よりもかなり安い価格になるのは覚悟しなくてはなりません。
そこで、地主との取り引きが一番高く買い取りしてもらえます。なぜなら、「借地」と「底地」はセットで「完全な所有権」になるためで、双方にメリットがあります。そのパターンを２つ紹介すると、
①地主（底地権者）に借地権を買ってもらう
②地主と一緒に借地と底地を共同売却する
地主さんとの多大なコミュニケーションが必要ですが、適切に取り決めを行えば、互いに利益を最大化することが可能なんです。
とは言え、特に旧借地法での地主さんに不利な底地権は、人間関係が悪化しやすく、関係性がギスギスしているケースも少なくありません。万が一、地主さんとの関係が劣悪で、交渉がうまくいかない場合は「借地権の買取請求権」の行使ですが、タイミングは１０〜３０年毎の更新時期しかなく、とても現実的はないので、どうにかして、地主さんとの関係改善を図っていくしかありません。
というワケで、地主さんと交渉し第三者に借地権のみを売却するなら、その基本的プロセスは以下の通り。
①譲渡承諾料の支払い承諾を得る
②建替承諾の条件調整する
③地代の取り決めをする
④借地期間の取り決めをする
ただ、地主さんとの交渉を第三者に仲介をお願いしますが、手間と労力に対して仲介手数料が得られてもコスト割れするため、不動産仲介業者さんから断られることがあります。
そんな時に頼りになるのが、独自のノウハウと専門性をもった不動産買取を専門業者さんです。しかし、その全てが「借地買取」に強いワケではないので、買取業者選びは非常に重要なポイントとなります。
そのポイントは以下の３つ。
①借地買取のノウハウや経験は豊富か？
②目先の利益に囚われない優良な財務状況か？
③地主さんとの交渉力はあるか？
私たちエスエイアシストもそんな不動産買取業者のひとつ。あなたの借地の価値を見極め、地主さんとの交渉から実際の買取までの道すじをサポートします。これまでにも、「借地買取」のみならず、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件でも、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
