独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は借地権の種類と借地権付き建物を売却する方法について解説します。
地上権と賃借権
地主から土地を借りて借地に建物を建てる場合にはその土地を利用する権利を持っておく必要があり、土地の賃貸借契約を締結する際には借地権が設定されます。借地権には大きく分けて「地上権」と「賃借権」の２種類があり、どちらも地主の所有する土地に建物を建てることを目的としている点には違いがありませんが、借地人の有する権利が異なるのでまずはそれぞれの違いについて説明します。
賃借権
賃借権とは借地人が賃貸借契約に基づき、土地を利用する権利のことを指します。
一般的に個人が住宅を建てる目的で土地を借りる場合は賃借権で設定されることが多いです。
借地人は地主に対して地代を支払う代わりに、契約で定められた範囲内で借地上に建物を建てる権利を得ることが出来ます。そのため、土地を自由に利用することが出来ず、建物の建て替えや売却、第三者への転貸をする場合には地主からの許可が必要になります。
地上権
地上権とは「他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利を優する」と民法上に定められており、他人が所有している土地であっても、賃借権と異なり所有者の許可なしで土地の貸し借りや建物の建て替え、売却、抵当権の設定などが可能になります。また、地上権は土地の上空や地下も対象になるので土地を借りる側にとっては自由の多い権利と言えます。
賃借権の契約形態
賃借権を更に細かく分類すると３つの契約形態に分けることが出来ます。契約形態によって契約更新の有無や存続期間、地主の権利の強さが異なります。ここからは「普通借地権」「定期借地権」「旧法借地権」について解説していきます。
①普通借地権
1992年の借地借家法改正以降に賃貸借契約を締結する際には普通借地権または定期借地権のいずれかが設定されることとなります。契約期間は30年以上となり契約の更新が認められています。地主側から契約の解除を求める場合は正当な理由が必要なだけでなく、高額の立ち退き料を支払う必要があります。また、契約の終了時には借地人が地主に対して建物を買い取るよう請求することも可能です。
これらのことから普通借地権は借地人にとって有利な条件となっていることが多く、長期的な土地の利用が見込めます。
②定期借地権
定期借地権も1992年の借地借家法改正以降に設けられた借地権となります。契約期間が明確に定められており期間満了後に更新がないことが特徴になります。契約期間は50年以上と普通借地契約より長いですが契約期間満了後は借地人が費用負担の上、建物を解体して更地の状態で土地を返却する必要があります。期間が限定されている分、地代が安く設定されている場合も多いですが建物売却時には残存期間が売却価格に影響してしまう傾向があるので注意が必要となります。
③旧借地権
旧借地権は1992年の借地借家法改正前に設定された借地権を指します。普通借地権や定期借地権とは異なり特別な保護を受けており、権利者にとって有利な条件が多くあります。まず、契約期間はてたものの構造によって異なり、木造などは20年以上、鉄骨や鉄筋コンクリートの場合は30年以上となります。更に契約期間満了後の更新に土江も地主の合意が得られなかった場合でも半永久的に更新が可能となっています。旧借地権で契約を締結している場合は地主と借地人の合意に基づいて新借地権に変更しない限りは旧借地権が適用されることとなります。しかしながら、現在の法制度と異なる古い権利であるため、権利関係の確認や書類整備など特別な注意が必要となるので売却時には専門家に相談しながら手続きを進める必要があります。
借地権付き建物の売却方法
①地主に買い取ってもらう
最初に思いつく方法として地主に買い取ってもらうことです。地主は借地権を買い取ることで所有権を得て土地を自由に利用できるようになります。地主が土地を使用したいと考えている場合は交渉できるでしょうが買取り後の使用用途が決まっていない場合はメリットを感じることが少なく、契約残存期間が残っている場合は買取りの義務がないため難しくなるでしょう。
②専門の買い取り業者（第三者）に買い取ってもらう
地上権と賃借権の違いについて説明した際にも触れましたが、地上権の場合は地主の許可なく売却することが可能です。しかし、賃借権の場合は地主の許可がいるため成功するかは地主の移行に大きく左右されます。そのため、売却を成功させているためには、このような借地権付き建物の取引経験が豊富な専門の買取り業者に依頼することをお勧めします。相談する場合、借地権付きの物件は権利関係が複雑なため不動産仲介業者ではなく、専門の買取り業者に依頼しましょう。
まとめ
今回の記事では借地権の種類や借地権付きの建物の売却方法を解説してきました。借地権の種類によっては地主の許可を得る必要があったり権利関係も複雑になったりする場合が多いので、まずは相談だけでもお待ちしております。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取りが可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
