ペンシルハウスは売れない？後悔するより前向きに解決策を見つけよう！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第３５回目は「ペンシルハウスは売れない？」です。
都心でよく見かける細長い家、ペンシルハウス。鉛筆に形がそっくりなソレは、ちょっと狭いけれど利便性が良くて、何より都心に夢の一戸建て！「スゴくいいじゃん！」と買ってみたものの、住んでみてはじめて「あれ？コレって本当にいい選択だったの？」と後悔してしまうことがあります。それも子供が小さいウチなら許容できていたものの、年月が経って子供が思春期ともなると、家族間とはいえプライバシーの問題も出てきます。さすがに手狭と家の売却を検討して気付く「えっ？売れないの？」という現実に困ってしまうなんてことも！
今回の記事では、ペンシルハウスの基本的な特徴を確認し、「なぜ売却が難しいのか？」そして「これからどうすればいいのか？」について分かりやすく解説していきます。後悔から足を止めてしまうより、ここは前向きにより良い解決策を見つけるための一歩を踏み出しましょう！ぜひ最後まで読んでいって下さいね。

「ペンシルハウス」の一番の特徴はその形状。狭い土地に建てられる三角形の屋根と縦に細長い三階建ての家で、まるでエンピツのように見えることから、そう呼ばれます。都心に多いと言われています。土地の値段が高いことから、小さく土地を分けて分譲されたり、相続によって分割されたり、一つひとつの区画の価格を落とすということがあります。よって価格を抑えつつ、一戸建ての夢を都心で叶えられるのが、ペンシルハウスの魅力。
別名を狭小住宅と呼ばれ、１５坪（約５０㎡）程度以下の敷地に建てられます。それは、都心部の土地価格が高騰している中で、多くの工夫をもって限られた土地を有効活用しています。

まとめると、ペンシルハウスのメリットは以下の通り。
・都心で一戸建てが手に入る
・立地が良く利便性が高い
・リーズナブルな物件価格

そんなペンシルハウスには特有の問題点があります。
①隣の家との距離が近い
まずその特性上、敷地いっぱいに建物を立てるために、隣の家との距離が近く、「日当たりが悪い」「プライバシーが保ちづらい」ということになります。そのため、目線を遮り高い位置から光を取り込むように、室内の仕切りを極力作らない工夫をします。そして「生活音が気になる」こともあるでしょう。
②縦に細長い構造である
次に、縦に細長い構造であることで、建築基準法において問題ないとはいえバランスが悪いため「耐震性が低い」ことと、「床面積に占める階段の割合が大きい」上、移動における「階段の上り降りが大変」です。対策として、中二階・中三階を有効活用するスキップフロアにしたり、生活（家事）動線に配慮した間取り設計が重要となります。
③居住スペースが狭い
最後は当然ではありますが、「居住スペースが狭い」ということです。そして「十分な収納がない」とも言えます。これらはデットスペースを限界まで無くす工夫とともに、ミニマニストのような生活スタイルを変えることも大切。

これらは、お子さんがまだ幼い若いファミリー世帯であれば、許容できる問題なのかもしれません。ペンシルハウスを新築購入する多くは、そういった世帯だと思います。
しかし…、
・子供が男女の組み合わせである
・子供が思春期を迎えた
もしくは、
・体に障害を負った
・親世代が高齢になる
といった家族の変化があると、途端に看過できない問題になってしまい、ペンシルハウスを「手放さざるを得ない！」ことになります。

ということで、ペンシルハウスの売却を検討し始めると気付いてしまう現実は「ペンシルハウスは売れない？」ことです。実はまだまだペンシルハウスの問題点があります。
④コストが割高
土地が狭いという特性のため、重機が入るスペースはおろか十分な作業スペースもありません。搬入は手作業となり人件費はかさみ、近隣に駐車スペースも確保しなくてはなりません。当然、「建築費が割高」になります。これは「解体時も同様に割高」ということで、近接する隣家に迷惑をかけない、事故を起こさないために、最大限の配慮と細心の注意を払います。
更に隣家との空間はまさに隙間。設備の交換や修繕作業は通常の方法では出来ず手間がかかるため、「作業費も割高」になりがちです。総じてコストが割高と言わざるを得ません！
⑤希望する建物にならない
そして、ペンシルハウスは「独自性のある個性が強い設計」であるが故に、買い手さんの希望する建物ではない場合が多いといえます。また、いずれ建て替えたいとなったとして「将来的に建築基準が厳しくなるリスク」があります。
・日照権を確保する北側斜線
・道路の採光や通風を確保する道路斜線制限
・用途地域の変化
これらのような法律が厳格化すれば、居住スペースがさらに狭くなったり、最悪は住宅の新築ができない可能性すらあります。
⑥評価額が低い
一般的に土地の広さは利用用途の広さです。利用用途の広い土地は評価額も高くなります。その他、特有の問題点の多さからペンシルハウスは「評価額が低くなりがち」です。それは市場価格にも影響してしまうので、金融機関としては「担保価値が見込めない」となり、買い手さんとっては「住宅ローンを組むのが難しい」となります。一括購入できる人は稀ですし、そもそもそんな資金力があればペンシルハウスを選びません。

総じて「ペンシルハウスは売れない」ということになります！

そんなこんなで、ずずーんと重い気持ちになり、ともすれば「ペンシルハウスなんて買わなければ良かった…」と後悔の念に駆られるなんてことも！ただ、後悔するより前向きに解決策を見つけていきましょう。ここでは、そんな具体的なアプローチを紹介します。

①今後も住み続けるか？
まず、当然今後も住み続けるという選択があります。ポイントは以下。
・一定の我慢をすれば住み続けられるのか？
・そもそも身体的な難しさが伴うのか？
②売却か？投資物件として活用か？
その上で、売却するのか、それとも投資物件として活用するのかを決めます。幸いペンシルハウスは、立地や個性的な造り、借りるのであれば世代によっては一定のニーズがあります。自分が不要なものであっても、フリマサイトでは必要として購入する人がいるのと同じですね！そのポイントは以下です。
・売却によって負債は残らないか？それを吸収できる経済力はあるのか？
・家賃収入は見込めるのか？収支はプラスが見込めるのか？
③修繕や改修が必要か？
つぎに、物件の状態をよく観察します。家は時間の経過や使用によって劣化していきます。例えば給湯器は一般的に１０年もすると交換なんて言われます。また、見える部分だけでなく、屋根の防水機能などの見えない部分にも問題があるかもしれません。グレードにもよりますし、その修繕や改修が必要なのかどうかは、やっぱりケースバイケース。
・修繕や改修によって住みやすくなるのか？予算はあるのか？
・投資物件ならば最低限かけるべき修繕や改修は何か？
・売却ならば修繕や改修がそもそも必要か？費用対効果はどうか？