独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第２４回目は「崖地の相続とその活用」についてです。
「崖地を相続したけど、これってどう活用すればいいの？」と、その方法について悩む方も多いです。「崖地（がけち）」とは急傾斜地のことで、景観を活かせるという良い面がある一方で、その特異性から土地活用にはさまざまなリスクが伴います。
この記事では、まずは崖地の基本的な定義や特徴から、活用において重要な「擁壁（ようへき）」や「がけ条例」について、さらにはそのリスクと対策や注意点、不動産売却に至るまで、盛りだくさんで解説していきます。
ではでは、最後まで読んでいって下さいね！
ではまず「崖地」とはどんなものかというと、急峻な傾斜をもつ土地のこと。一般的には傾斜の角度が３０度以上とされていて、通常の用途に供することが難しい土地なんです。よく言う「傾斜地」との違いを説明すると、傾斜をもつ土地という面では変わりありませんが、その傾斜角度は３０度未満と崖地ほど急ではないため、活用の幅が広がります。
崖地には、その特異な地形により景観の魅力や自然の特徴をもっていますが、ことに宅地利用となると慎重な計画や対策が必要です。地盤の安定性や自然災害への備えのみならず、法律や規制の遵守、崖地特性の理解など、その上で適切な利用を検討することがとても大切！
擁壁の役割と崖地利用における重要性とは？
そこで重要なのが、「擁壁（ようへき）」です。擁壁とは、崖地や盛土などの土砂崩れを防止するために設置される構造物で、崖地を利用する際の安全対策のひとつであり、必要不可欠な要素です。急傾斜の土地では土砂崩れのリスクが高くなるため、擁壁によって地盤の安定性を高め、崩落を防止する役割を果たします。
また、崖地の利用において擁壁の役割を理解することは、安全性だけでなく土地の有効活用の観点からも重要です。宅地のみならず、庭園や畑といった活用の幅も広がります。
ただし、擁壁の設置するにあたっては多額の費用が発生するので、その活用方法と擁壁設置によるメリットとコストを総合的に評価して、自身の目的や予算に合わせた適切な判断をしなくてはなりません。さらには、例えもともとある古い擁壁があったとして、安易に使い回そうと考えるのも問題です。大きく国の法律だけではなく、地元の法律（条例）や規制を遵守していきます。
がけ条例って何？
そんな「条例」とは、地方自治体がそれぞれ定める法律の一種で、その地域性が大きく影響します。今回のテーマでいえば「がけ条例」もそのひとつ。それは、崖地の付近に家を建てる際に、崖が崩れた場合のことを規制するための条例であり、地盤の安全性を確保するために設けられています。
がけ条例によって禁止されていることは以下のとおり。
・崖地の傾斜角度が３０度以上の場合に建築物を建てることを禁止されることがある
・都道府県知事の許可によって整備された擁壁以外の擁壁の設置を禁止されることがある
こうなってくると「崖地にはそもそも建物が建てられないってこと？」となりそうですが、先述のとおり条例には地域性があるので一概には言えません。また、緩和措置といって例外的に許可がおりることもありますし、その条件もさまざま。擁壁の設置や補強、地盤調査の実施などの対応で可能になる場合もあります。
崖地を活用するリスクとは？
というワケで、崖地を相続した場合、「親の大切な土地、大切に使いたい！」と思う気持ちとは裏腹に、そうは簡単にはいかないさまざまなリスクが存在します。
崖地の活用には以下のリスクが伴います。
①地盤の安定性の問題
ひとつに、崖地は急傾斜のため、地盤の安定性が懸念されます。土砂崩れや地滑りなどの自然災害のリスクが高まる可能性があります。
②擁壁の劣化状態
次に、擁壁は崖地を支えるための重要な構造物ですが、経年劣化の進行により安全性が低下する場合があります。当然、定期的な点検や補修が必要。
③崖地利用に関する法規制
最後に、建築基準法や地域ごとに異なる「がけ条例」などの規制により、崖地の利用に制約が生じる場合があります。建築制限や擁壁の設置条件、その他あらゆる制約が活用計画に影響します。
特に③では、国内の自然災害が増えている昨今、万が一にも崖地における危険性が注目されると、さらに法規制が厳しく改正されるリスクもあります。これは、最悪なケースで言うならば、今まで認められていたことが不可になり、土地の価値が無価値になる可能性があるということは知っておくべきです！
崖地の活用を検討する際には、最新の法改正やその動向について情報を収集して、将来の変化にも対応することが重要です。
崖地を相続したらどう活用する？
では、崖地を相続したら「どう活用すればいいのか？」、そのリスクを軽減する対策について、深堀りしていきたいと思います。
①専門家の調査を受ける
ともあれ、まずは建築士や土木技術者といった専門家の助言を受けるべきです。崖地の特異性はプロでも判断が難しいので、信頼ができる専門家にちゃんと地盤調査や地質調査の上、安全性や利用の可能性を正確に評価してもらいます。
②地域の法規制を確認する
これは先述したとおりで、崖地利用に関する「がけ条例」などの規制を確認して、活用計画に制約を受けないか注意します。適切な手続きや条件の遵守が必要になります。
③擁壁の所有者と検査済証の有無の確認
また、今ある擁壁の所有者は誰のものなのか確認します。崖上・崖下のお隣さんの所有物なら、勝手に手を加えることができません。さらには、擁壁の安全性を調べた「検査済証」の有無も確認します。これがないと、建築確認申請が通らない場合があります。
④擁壁の点検・補強もしくは再設置
そして、活用計画に基づき、必要な点検や適切な補強工事、経年劣化や諸問題があれば、新しく設置工事を行います。
⑤不動産売却も検討する
ここまできて「どうにも扱いきれない！」と思うこともあるかもしれません。
・崖地から建物まで十分な距離がとれず新築できない（建築確認申請がとれない）
・擁壁の所有者（隣地所有者）さんとの条件の折り合いがつかない
・地中にある擁壁の基礎の上に建物がまたがっていて構造物の破損リスクがある
・そもそも工事費用が賄えない
などなど、さまざまな状況が考えられます。ただ、不動産売却といっても状況次第では一般の買い手さんは付かないことも考えられます。「不動産仲介業者さんにも断られてしまう！」そんなことすらあります。
そんな時は、不動産買取業者さんも検討してみてください。もちろん、崖地買取の実績がない業者も多いのが実情ではありますが、中には自信をもって買取が行える業者さんもいるものです。
まとめ
というワケで、「崖地を相続したけど、これってどう活用すればいいの？」と悩む方に向けてお話ししてきました。
「崖地」とは、傾斜角度が３０度以上の急峻な傾斜をもつ土地のこと。
よく言う「傾斜地」は傾斜角度が３０度未満の土地で活用の幅も広いもの。
崖地には景観の魅力がありますが、ことに宅地利用となると慎重な計画や対策が必要です。
そこで重要なのが、「擁壁（ようへき）」で、崖地や盛土などの土砂崩れを防止するために設置される構造物で、崖地を利用する上で必要不可欠な要素です。
また、崖地の利用において擁壁の役割を理解することは、安全性だけでなく土地の有効活用の観点からも重要です。
ただし、擁壁の設置するにあたっては多額の費用が発生するので、メリットとコストを総合的に評価して、自身の目的や予算に合わせた適切な判断をします。
また、国の法律だけではなく、地元の法律（条例）や規制を遵守していきます。
「がけ条例」は、そんな地域性が大きく影響する法律のひとつ。それは、崖地の付近に家を建てる際に規制するための条例であり、地盤の安全性を確保するために設けられています。
「崖地の傾斜角度３０度以上の場合は建築不可がありえる」
「許可によって整備された擁壁以外の擁壁の設置を禁止がありえる」
といったことがありますが、条例には地域性があるので一概には言えず、緩和措置もあるので例外的に許可もあり得ます。その条件もさまざま。
そんな崖地を相続して活用しようとしたとき、さまざまなリスクが存在します。
①地盤の安定性の問題
②擁壁の劣化状態
③崖地利用に関する法規制
特に③では、国内の自然災害が増えている昨今、万が一にも崖地における危険性が注目されると、さらに法規制が厳しく改正されるリスクもあります。これは、最悪は土地の価値が無価値になる可能性があります。
では、崖地を相続して活用するための、そのリスクを軽減する対策について。
①専門家の調査を受ける
②地域の法規制を確認する
③擁壁の所有者と検査済証の有無の確認
④擁壁の点検・補強もしくは再設置
⑤不動産売却も検討する
さまざまな状況から崖地を活用できない場合は、不動産売却も検討します。
ただ、一般の買い手さんは付かない、不動産仲介業者さんにも断られてしまう、ことがあります。
そんな時は、不動産買取業者さんも検討します。
とはいえ、崖地買取の実績がない業者も多いのが実情です。
私たちエスエイアシストでは、一般的には扱いづらい「崖地」の他、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります！
他社さんが扱えきれない物件でも、自信をもって対応させて頂きますので、ぜひ一度ご相談ください！お待ちしています。
