不整形地ってどんな土地？売却するのが困難って本当？不整形地の種類や売却する際のコツをお教えします！

整形地とは、正方形や長方形に整った形状の土地を指し、反対に不整形地は、旗竿状や台形、三角形など、いびつな形になった土地を指します。不整形地は整形地と比べて、いびつな土地の形により活用が難しく、土地の価値が低くなります。
まずは不整形地の種類と特徴を簡単に説明します。

①旗竿地
旗竿地とは、前面道路まで細長く通路が伸び、奥の敷地に物件が建てられた状態の土地のことです。竿と旗のような形状から旗竿地と呼ばれます。
その形から、道路までの細長い土地が有効活用できないため、整形地と同じ広さでも実際に活用できる面積が限られます。また、道路に面している敷地部分が2mに満たない場合には、接道義務を満たさず、新築や建て替えができない可能性もあります。
旗竿地の売却が難しい理由は、こちらの記事でも詳しく解説しています。

②L字型
敷地がL字型になっている土地も不整形地に含まれます。土地の幅が狭いことによって建物の幅が制限され、希望する建物が建てられないケースがあります。

③三角形の敷地
敷地が鋭角な道路に挟まれている土地など、三角形の形状をした土地も不整形地に含まれます。整形地である四角い土地と比較し、三角形の土地はデッドスペースが生まれやすい土地です。狭小地や鋭角の場合には、うまく利用するのが難しいのが特徴です。

④傾斜地
高低差のある傾斜地も不整形地に含まれます。傾斜地の地盤が緩いと、活用や売却の際地盤改良やコンクリートによる擁壁（ようへき）が必要となります。
傾斜地についてはこちらの記事もご確認ください！

⑤がけ地
傾斜地のうち、主に傾斜角が30度以上の土地をがけ地と言います。なかでも、高低差が3mを超える規模の土地は、自治体によって活用の規制対象となります。（高さの規制は自治体の条例によって異なります。）
がけの程度によっては、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害警戒区域などに指定されている場合があります。なお、がけ地を相続した際のリスク対策や、土地の活用方法についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

これらの特徴がある不整形地ですが、大きなメリットとしては土地の購入費用が安いことです。
不整形地は不動産評価が低いため、同じ敷地面積の整形地よりも安く土地を購入できます。それだけでなく、固定資産税や都市計画税などの税率を抑えられることが大きなメリットです。

相続税の土地評価方法には「路線価方式」「倍率方式」の2種類があります。路線価方式は、路線価が定められている地域で路線価を基準にして行う評価方式です。一方、倍率方式は路線価が定められていない地域で固定資産税評価額を基準に行う評価方式です。

不整形地で土地の形状により評価の軽減を行う場合には、路線価方式を使用します。
不整形地の評価方法は4つあり、国税庁のサイトにて説明されています。

ですが、ご自身で算出するのは複雑であるため、税理士に依頼するのが安心です。費用は、土地1評価単位あたり5万円～10万円程度です。

不整形地は、形がいびつで使いにくく需要が低いため、地価が低くなる傾向にあります。
同じ敷地面積の整形地と比較して、安価で購入できるのがメリットである反面、デメリットも大きいのも現状です。整形地を所有する際のリスクを確認していきましょう。

①土地全体を有効活用するのが難しい
不整形地は、土地の形がいびつであるため、家を建てる際に敷地にデッドスペースができやすいのが最大のデメリットです。土地の広さによって異なりますが、建築内容に制限がかかり、希望の間取りで家を建てられない事例も多々あります。
また、その土地の形状に合った建築プランが必要なため、設計・建築費用が割高になってしまう可能性があるのです。さらに、がけ地や傾斜地だと、傾斜をならす工事や土砂災害を防止するための擁壁の工事に費用がかかることもあり、せっかく安く土地を手に入れることができても、工事費用が高額となってしまうことが多いです。

②そのままでは再建築できないおそれがある
特に不整形地で問題になりやすい土地は、旗竿地とがけ地です。
旗竿地で問題になるのが「接道義務」です。建築基準法第42条・第43条に基づく接道義務は、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという決まりがあります。
接道義務を果たさない土地上では、建物の建て替えが認められません。そのため、現在は利用できる状態だとしても、将来老朽化し建て替えが必要になれば、最低限のリフォームだけで住み続けることになります。
地方自治体によっては、条例で旗竿部分の長さや幅、階層が規制されるなど、建築基準法よりも厳しい基準が設けられていることがあります。

がけ地についても、各自治体の条例によって規制内容は異なりますが、東京都建築安全条例では、斜度30度を超える崖地の建築制限があります。高さ2mを超える場合、崖の下端からの水平距離が崖の高さの2倍以内に建築物を建築しなければなりません。
建築基準法では、「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上の適当な措置を講じなければならない」という規制（第19条4項）があります。
つまり、がけ地はがけの崩壊を防ぐための擁壁（ようへき）を設置して安全を確保しなければならないということです。なお、再建築不可物件について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご参照ください。

③融資を受けにくい
不整形地を購入する買主は、金融機関から融資を受けることが一般的です。
不整形地は補正によって整形地に比べて減額されますが、融資を受ける場合には、その評価の低さがデメリットとなってしまいます。金融機関は、土地の評価額が低いことから抵当権などの担保権を設定する場合も低い評価額で融資額を検討します。
このため、不整形地を購入するための融資を買主が受けにくくなります。結果、不整形地の売主にとっては、売却が難しくなるのです。

不整形地の特徴やリスクについて解説したとおり、不整形地を購入するにはデメリットが伴うため、一般の買手は積極的に購入したがらないでしょう。再建築の問題や設計・建築費用が割高になってしまう問題、融資が受けにくくなる問題が大きな理由です。
このため、買い手がつくまで売却価格を下げる必要があります。それでも、買い手が見つかるとは限りません。
不整形地を売却するための３つの方法について解説します。

①分筆し整形地にしてから売却する
不整形地に一定の広さがある場合、その不整形地を整形地とそれ以外の部分と分筆して、整形地として売り出す方法も選択肢のひとつです。
分筆とは、１つの土地を複数に分けて登記しなおすことをいいます。分筆することで整形地にできれば、売却額が上がる可能性があります。ただし、分筆して土地面積が狭くなることで、思うような建物を建てられなくなる等、増築ができなくなることがあります。
境界線が確定していない場合は注意が必要です、土地家屋調査士という専門家に依頼して測量等を行う必要があるので、合計で50万円～150万円程度の費用がかかってしまいます。

②地所有者に交渉して買い取ってもらう
隣接地の所有者に土地の買い取りを交渉してみるのも手でしょう。これによって、隣地所有者は自身の土地を広くできますし、もし隣地も不整形地であれば、土地を購入することで不整形地による問題を解決できるというメリットもあります。
ただし、隣地所有者の同意は必須ですし、当然ながら隣地所有者が土地を購入できるほどの資金を持っていなければ購入してもらえません。

③専門の不動産買取業者に直接売却する
前述のとおり、不整形地を分筆してからの売却や隣地所有者への売却はハードルが高く、なかなかうまくいかないのが実情です。買い手のつきにくい不整形地の売却は、時間と手間が掛かってしまいます。
余分な手間をかけることなく不整形地を「早く売りたい」「確実に売りたい」という方に一番おすすめな売却方法は、専門の不動産買取業者への依頼です。

不整形地であっても活用するノウハウをきちんと持っている専門の買取業者であれば、そのままの状態で買い取ることが可能です。
そもそも買取業者は不動産を買い取った後、どこにリフォーム等が必要なのかを判断したうえで適切な修繕を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなって収益を得ることを目的としています。
そのため、たとえ不整形地であっても、事業をおこなうことで収益を見込めるのであれば、売主からそのまま直接買い取ることが可能です。商品化までにかかるコストが物件の価格から差し引かれるものの、一生買手のつかなかったおそれのある不整形地を売主は適正な価格で売却できます。

なかでも、不整形地を積極的に買い取ってきた専門の不動産買取業者であれば、これまでに蓄積してきた活用ノウハウを豊富に持っています。不整形地を確実に活用するビジョンが明確なので、その分強気な価格で買い取れるのです。
弊社は不整形地をはじめ、活用の難しい不動産を積極的に買い取っております。少しでもお客様の希望される条件で買い取れるよう、弊社スタッフが全力で対応いたしますので、是非お気軽にお問い合わせください。

不整形地は、活用しにくい土地である一方で、税制上のメリットや設計の工夫によってうまく活用できる方法があります。
分筆してからの整形地の売却や、隣接地への売却ができればよいですが、難しい場合には、不整形地の売買を専門にしている買取業者に一度相談してみることがおススメです。

私たちエスエイアシストでは、旗竿地やがけ地など、今回のような不整形地の物件のように困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。まずは、他の不動産買取業者さんと比べてみて頂ければと思います。きっと、その中でも選んでもらえるだけの力があると、自負しております！ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。