崖地を相続したらどう活用する？そのリスクから対策や売却まで解説！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第２４回目は「崖地の相続とその活用」についてです。
「崖地を相続したけど、これってどう活用すればいいの？」と、その方法について悩む方も多いです。「崖地（がけち）」とは急傾斜地のことで、景観を活かせるという良い面がある一方で、その特異性から土地活用にはさまざまなリスクが伴います。
この記事では、まずは崖地の基本的な定義や特徴から、活用において重要な「擁壁（ようへき）」や「がけ条例」について、さらにはそのリスクと対策や注意点、不動産売却に至るまで、盛りだくさんで解説していきます。
ではでは、最後まで読んでいって下さいね！

ではまず「崖地」とはどんなものかというと、急峻な傾斜をもつ土地のこと。一般的には傾斜の角度が３０度以上とされていて、通常の用途に供することが難しい土地なんです。よく言う「傾斜地」との違いを説明すると、傾斜をもつ土地という面では変わりありませんが、その傾斜角度は３０度未満と崖地ほど急ではないため、活用の幅が広がります。
崖地には、その特異な地形により景観の魅力や自然の特徴をもっていますが、ことに宅地利用となると慎重な計画や対策が必要です。地盤の安定性や自然災害への備えのみならず、法律や規制の遵守、崖地特性の理解など、その上で適切な利用を検討することがとても大切！

そこで重要なのが、「擁壁（ようへき）」です。擁壁とは、崖地や盛土などの土砂崩れを防止するために設置される構造物で、崖地を利用する際の安全対策のひとつであり、必要不可欠な要素です。急傾斜の土地では土砂崩れのリスクが高くなるため、擁壁によって地盤の安定性を高め、崩落を防止する役割を果たします。
また、崖地の利用において擁壁の役割を理解することは、安全性だけでなく土地の有効活用の観点からも重要です。宅地のみならず、庭園や畑といった活用の幅も広がります。
ただし、擁壁の設置するにあたっては多額の費用が発生するので、その活用方法と擁壁設置によるメリットとコストを総合的に評価して、自身の目的や予算に合わせた適切な判断をしなくてはなりません。さらには、例えもともとある古い擁壁があったとして、安易に使い回そうと考えるのも問題です。大きく国の法律だけではなく、地元の法律（条例）や規制を遵守していきます。

そんな「条例」とは、地方自治体がそれぞれ定める法律の一種で、その地域性が大きく影響します。今回のテーマでいえば「がけ条例」もそのひとつ。それは、崖地の付近に家を建てる際に、崖が崩れた場合のことを規制するための条例であり、地盤の安全性を確保するために設けられています。

がけ条例によって禁止されていることは以下のとおり。
・崖地の傾斜角度が３０度以上の場合に建築物を建てることを禁止されることがある
・都道府県知事の許可によって整備された擁壁以外の擁壁の設置を禁止されることがある

こうなってくると「崖地にはそもそも建物が建てられないってこと？」となりそうですが、先述のとおり条例には地域性があるので一概には言えません。また、緩和措置といって例外的に許可がおりることもありますし、その条件もさまざま。擁壁の設置や補強、地盤調査の実施などの対応で可能になる場合もあります。

というワケで、崖地を相続した場合、「親の大切な土地、大切に使いたい！」と思う気持ちとは裏腹に、そうは簡単にはいかないさまざまなリスクが存在します。

崖地の活用には以下のリスクが伴います。
①地盤の安定性の問題
ひとつに、崖地は急傾斜のため、地盤の安定性が懸念されます。土砂崩れや地滑りなどの自然災害のリスクが高まる可能性があります。
②擁壁の劣化状態
次に、擁壁は崖地を支えるための重要な構造物ですが、経年劣化の進行により安全性が低下する場合があります。当然、定期的な点検や補修が必要。
③崖地利用に関する法規制
最後に、建築基準法や地域ごとに異なる「がけ条例」などの規制により、崖地の利用に制約が生じる場合があります。建築制限や擁壁の設置条件、その他あらゆる制約が活用計画に影響します。

特に③では、国内の自然災害が増えている昨今、万が一にも崖地における危険性が注目されると、さらに法規制が厳しく改正されるリスクもあります。これは、最悪なケースで言うならば、今まで認められていたことが不可になり、土地の価値が無価値になる可能性があるということは知っておくべきです！
崖地の活用を検討する際には、最新の法改正やその動向について情報を収集して、将来の変化にも対応することが重要です。