筆界未定の解消は今のうちに！「売却せざるを得ない」状況は突然来る！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第２２回目は「筆界未定」です。
皆さんが所有する土地、その境界線はきちんと確定されていますか？「…？うちには境界塀はあるけど？」と不思議に思うかもしれません。では「筆界未定」という言葉をご存知ですか？これは土地の境界がはっきりしていない状態を指す言葉で、不動産トラブルにおいて結構聞くお話しなんですが、当のご本人は寝耳に水だったりします。「売却せざるを得ない！」そんな状況は突然来ます。そして、いつ起こるかも分からないその不動産売却や相続において、大きな影響を及ぼす可能性が！
今回の記事では、筆界未定はなぜ生じ、なぜ今のうちに解消すべきなのか？筆界未定の影響や、対策のひとつである「筆界特定制度」について、さらには対策が間に合わなかった時の対処法まで、明るく分かりやすくご紹介します！皆さんの大切な土地のため、将来の安心に繋げるため、その一歩になれば幸いです！

「筆界未定」とは、土地の境界（筆界）が明確に定まっていない状態のことを指します。「お隣さんとの間は境界塀で区切られているはず！」と思うかもしれませんが、境界塀には厚みがあって線で引かれているワケではないですし、そもそも本当にそこが正しい位置なのでしょうか？…そう言われるとちょっと困ってしまうかもしれません。
そしてその境界には種類があって、「筆界」と「所有権界」があります。この２つは似て非なるもの。「所有権界」とは、過去に隣地さんとの話し合いで決められて、代々継承されてきた境界です。時にズレたり移動したりすることすらあり得ます。一方、「筆界」は法的に客観的な境界であり、勝手に移動することは出来ません。公的な地図上に表された線や現地の境界標（目印）で示されます。
筆界が未定の土地は、この筆界が確定していない土地ということになります！

「筆界未定はなぜ生じるの？」それは様々な要因が絡み合って生まれてきます。
・相続により土地を分筆（分割）する
・不動産売却して他人に土地が渡る
・長い年月を経て境界標が消失する
・工事などで勝手に境界標が移設される
・古い地籍図面の不正確さ
・測量技術の進化により古い図面の信憑性がなくなった
・そもそも測量したことがない
本当にいろいろです。

この「筆界未定」は決して他人事ではありません！一見すると自分に関係ないように思えるかもしれませんが、普通に生活している上では何ら問題がないので気づいていないだけで、大いに関係している可能性があります。
・「境界（筆界）確認書」は手元にありますか？
・「確定測量図（境界確定図面）」はありますか？
・正式に登記はされていますか？
・現地の境界標は誰かが勝手に設置したものではありませんか？
これらに即答できないのであれば、怪しいところです。
にも関わらず、土地の売買や相続において大きな問題となり、皆さんの土地の価値を大きく下げる影響が出てきます。

そして、「筆界未定」の解消は、一朝一夕で出来るものではありません！突然、土地を売却せざるを得ない状況が訪れたとき、とても困難な現実に直面するかもしれません。
「えっ？なぜ売却？」と驚かれるでしょうか？「別に一生住み続けるつもりだけどなぁ」と。しかし、健康問題や経済的な問題など、予期せぬ事情が起きれば、途端に大切な土地を手放さなくてはならないことがあります。そんなとき、「筆界未定」問題が浮上すると、不動産売却するにも購入希望者は減り、売却価格が下がるリスクがあります！

例えば以下のことが起こり得ます。
①「境界明示義務」が果たせず瑕疵となる！
ひとつに、土地の売却では「境界明示義務」が求められます。これは、売主が土地の正確な境界を明示する義務のこと。「筆界未定」の土地ではこの義務が果たせず、土地に瑕疵（欠陥）があるとされてしまいます。この結果、売却契約が無効になったり、購入者さんから価格の減額や損害賠償を請求される可能性があります。
②「接道義務」を果たせず新築できない！
またひとつに、「筆界未定」の土地では「接道義務」も果たすことが難しくなります。これは、土地が自治体の管理する公道に面していなければならない（幅員４ｍ以上の道路に土地が間口２ｍ以上接さなければならない義務）という建築基準法に基づくもの。いわゆる「建築不可物件」といって、その土地には新しく建物を建てることができません。
③「違法建築」になってしまうリスクがある！
そして最後に、敷地の形が正確に分からないことで最悪「違法建築」になってしまったり、思うような建物が建てられなかったりします。例えば、採光を十分に取り込むための規定として、一般的には境界線から建物までの距離を取って設計されますが、実は距離が足りず「建築基準法に違反してしまっていた！」という場合もあります。

これらが、土地の価格に及ぼす影響は大きいです！当然買主にとっても大問題となるワケで、売却価格を下げるだけでなく、売却そのものが難しくなります。

「話は分かるけど手続きってそんなに大変なの？健康には気をつけているし（今すぐどうこうという持病もないし）、日々忙しくてあんまり時間はないからなあ…」と重い腰（苦笑）。何度も言いますが、「筆界未定」の解消はすぐには終わりません！なぜなら、動くべきは自分だけではないからです。多くの専門家や関係者、何より隣地所有者さんの協力なくして成し得ないからです。気付いたら「今のうちにすべき！」です。
単刀直入にお聞きします「隣地さんと仲良くしてますか？」。たとえうまく関係を築けていると思っていても、資産に直結するこの話ではギクシャクしてしまうことも。または、そもそもあまり関わってないこともあるかもしれません。

「筆界未定」の解消には、境界確定の手続きが必要です。これは、地籍調査や測量、隣地所有者さんとの話し合い、場合によっては裁判所への申し立て、境界立会、様々な手続きを経る必要があります。お金や手間もかけ、全てに専門的な知識と経験が必要で、そう簡単には進まないものと思ってください。

特に重要なのは、関係各位との合意を得て土地の境界を確定する「境界立会」です。土地家屋調査士さんや測量士さんといった専門家を交え、すべての隣地所有者さんに立ち会ってもらい、その隣地所有者さんとともに「境界確認書」に署名捺印を行ないます。
ここで、隣地所有者さんとの関係性は極めて重要で、
・隣地所有者に立会いを拒否される
・隣地所有者が協力的でない、あるいは連絡が取れない、だらしない
・隣地所有者が近くに住んでいない
・空き家で所有者が明らかでない
全員の合意が必要な以上、これらの状況があれば、調査・調整には長い時間と労力がかかると覚悟しなくてはなりません。

また、隣地所有者さんが話し合いに応じてくれたとしても、意見が対立して一向に話が進まないこともあります。「ここが境界なワケがない！もっと向こうのはずだ！」そんな何の客観性もない利己的な主張を展開する人がいても、おかしくはありません。理由は様々だと思いますが、境界を認めてもらえないと確定はできないことになります。
互いの妥協点が見いだせないとなると「筆界特定制度」の利用を検討します。それは筆界がはっきりとしない場合に、専門家が法務局職員さんとともに、土地の現地調査や測量などの調査を行ない、それらを踏まえて筆界特定登記官さんが公的な判断として土地の現地における筆界を特定する制度です。期間としては６ヶ月〜１年間はかかるものです。