再建築不可物件（再建不）をなぜ買い取れるのか？不動産買取業者の選び方と注意点！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第14回目は「再建築不可物件をなぜ買い取れるのか？」というお話です。
更地にしてしまうと新たに建物が建てられない「再建築不可物件」の売却は、依頼を受けても一般の不動産仲介業者さんでは断るケースがあります。それはたとえ不動産の買取りを専門にしている業者さんであっても難しいかもしれません。でも私たちエスエイアシストなら、長年培ってきたノウハウと実績により積極的に買取ることができます。

今回の記事では、「再建築不可物件とは何なのか？」「不動産の仲介業者と買取業者との違い」「不動産買取業者の選び方と注意点」の解説とともに、弊社が「なぜ再建築不可物件を買い取れるのか？」についてお話していきますので、最後まで読んでみてくださいね！

「再建築不可物件」とは、建築基準法において、その建物のある土地が定められた道路に接していない、もしくは接していても間口が十分でないといった「接道義務」を果たしていないために、更地にすると再度新しい建物を建てられない物件のことをいいます。

ここでのポイントは「接道義務」です！これは、避難経路・緊急車両の経路を確保し、交通上・安全上・防災上、そして衛生上に支障がないようにする目的で、新築する土地は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しないといけないというもので、
・そもそも道路に面していない「袋地」
・接している道が建築基準法に定める道路ではない
・道路に接する土地の間口が２ｍ未満
といった物件のことです。
これらについて分かりやすく言うと、例えば２ｍの大きなボールがあったとして、道路からその土地の奥まで転がして入り込めない土地は、新築できないということです。

では、「なぜ再建築不可物件ができてしまう（存在する）のか？」というと、これに関連する法令には「建築基準法」「道路法」「都市計画法」などがあり、過去幾度となく改定が行われたことで、建築当初は問題なかった建物が不適格な状況に陥ってしまうことがあります。これを「既存不適格建築物」といいます。また、悪徳業者により、違法に新築・増改築を行う「違法建築物」ということもあります！
これによって、それまで住んでいる分にはなんの問題もなかったのに、いざその物件の売却や再建築を検討したときに初めて発覚！なんてことになるワケです。

そんな再建築不可物件なので、売却しようにも「ぜんぜん買い手が見つからない」と困ったことになるのです。新しく建物が建てられないのだから、当然といえば当然です。そんな物件はどうすればいいのでしょうか…？

再建築不可物件に限らず、不動産の知識も販売ルートもない普通の人が不動産を売却するなら、多くの場合は業者さんに依頼することになります。それは仲介してもらうか買取ってもらうかのどちらかとなります。

不動産売却における不動産仲介業者さんと不動産買取業者さんの違いをまとめると以下のとおり。

①不動産仲介業者
これは、売主さんと買主さんの間にたって、物件情報の提供や内見の手配、価格交渉、契約書作成などの仲介業務を行い、不動産取引を円滑に進める業者さんのことをいいます。売却価格はおおむね相場価格に準じていきますが、売却には時間やコミュニケーションコストが多くかかるとともに、業者さんへの報酬として仲介手数料がかかります。

②不動産買取業者
一方で、物件の査定を行ない買取価格を提示し、売主さんから直接取引により現金で代金を支払うことを専門とする業者さんがいます。売却価格は相場よりも低くなることがほとんどですが、売却手数料や仲介手数料がかからず、手間や時間を大幅に省いて即現金化できます。

通常、土地を売ろうと思ったら、不動産仲介業者さんに買い手を見つけてもらいます。しかし、再建築不可物件のようなお困り物件となると、買主側の業者さんからしてみれば、自らの大切なお客様にわざわざ問題のある土地を紹介したくはありません。後に「悪い土地を売りつけられた！」なんて口コミされては大変ですし、きっとそのお客様との付き合いはそれっきり、紹介も頂けなくなります。ということで、業者さんに依頼しても仲介を断られるケースもでてきます。

「ならば、買い取ってもらいたい！」となるワケです。

私たちエスエイアシストもこの不動産買取業者のひとつです。「ともかく是非相談を！」と申し上げたいところですが、一呼吸おいていただいて、不動産買取業者さんの選び方や注意点についても、知っておくこと自体が大切なことなのでご説明します。

不動産買取業者さんの選び方については、
・数件に査定依頼して買取価格の高い業者を選ぶ
・評判の良い業者を選ぶ
・対応が丁寧で説明がわかりやすい業者を選ぶ
といったことに気をつけるようにします。

次に、注意点として、
・契約書の内容をよく読み必要な項目が全て記載されているか確認する
・買取価格に含まれる手数料や引き渡し時にかかる費用を確認する
これらについて注意していきます。

と、ここまで数社に査定を依頼してみて、ふとお気づきの方もいるかもしれません。依頼を断られるケースは仲介のみならず買取業者さんでもある、ということに！そうなんです、買取り専門の業者さんでも、再建築不可物件はリスクがあるんです。

では、私たちエスエイアシストは再建築不可物件をなぜ買い取れるのでしょうか？

一般に不動産買取業者さんは物件を買い取ったあと、再販売や賃貸などによって利益をとっていきます。それが、相場価格よりも高く買い取った場合や再販売が困難な場合では、最悪利益が取れないばかりか、赤字になることすらあり得ます。なので、買取価格が相場価格よりも低くなるのは仕方のないことなのだと思いますし、たとえ不動産買取りを専門としていても「とても買い取れない！」と言われてしまうこともあります。

「再建築不可物件であっても、その土地の魅力を最大限引き出し付加価値をつけて利益を出す」と言うのは簡単ですが、不動産はその土地土地で物件の状況や周辺環境など大きな違いがあり、非常に個別性が高いものです。

それが弊社のベテラン営業マンの腕の見せ所！なのです。