再建不（再建築不可）物件の売却とは？一戸建て買取り事例もご紹介！

そうした法律があるにもかかわらず、どうして再建築不可物件は発生してしまうのか？大きく分けて次の2パターンあります。

「既存不適格建築物」とは、すでに建っている建築物のうち建築当初は法令で問題なかったものの、その後の法令の改定において不適格な状況が生じてしまった建築物のことです。法令の改訂というのは幾度となく行われていて、1950年制定の「建築基準法」、1952年制定の「道路法」、1968年制定の「都市計画法」などがあります。

それに対して「違法建築物」となると、建築当初から法令に適合していない、もしくは増改築を行った建築物のことです。これは最初から法律を守って建築していないわけですから、建築自体が悪徳業者によるもので、長い年月が経って売却や再建築等を検討した際に初めて発覚することもあります（こわいですね…）。

再建築不可なのですから文字通り将来の再建築ができないことや、更地にしたとしてもそのままでは資材置き場や駐輪場といった限定的な利用価値しかありません。

再建築不可物件では一般的に住宅ローンの利用が難しいとされています。住宅ローンは物件自体を担保に資金を借りているわけですから、物件そのものの価値が低いとローンも難しいわけです。ノンバンク系のローンなら可能性はありますが、金利はかなり高くなってしまうのと、頭金まで含めたフルローンもできなくなってしまいます。

再建築不可なのでリフォームするのは有力な選択肢かと思いますが、築年数が古くなればなるほどリフォームにおける建物の耐用年数の問題が出てきます。ちなみに建物の耐用年数と一口に言っても「物理的」「法定的」「経済的」といったように見方がいろいろあります。

再建築不可物件ということは前述の通り接道義務が満たされていない可能性が高いです。そうなると地震や火災などの災害があると十分な避難経路や緊急車両の経路が確保されてないため、災害に弱いとともに、そもそも建物の耐用年数の問題で災害で倒壊して更地になってしまう恐れもあります。

物件のある住所や建物自体のデザインが好みなど特定の意向のある買い主にとっては、古民家利用や好みにあったリフォームなどに魅力的な建物を相場よりも安く購入できることになります。

再建築不可物件は評価額が低いため固定資産税や都市計画税といった税金が安く済みます。同じ理由で相続税対策になると考える人もいるでしょう。

再建築不可物件は利用価値が限定的になってしまうし、そもそもの評価額が低いため資産価値も出にくいため売却に難航することが多いです。

物件の価値を上げるためには「接道義務」を果たして土地の価値を高める工夫が必要となるため、隣接地の一部もしくは全てを購入することで改善が図れます。ただ、一般的に手間や時間、そして多額のお金がかかります。

長年住んだ愛着のある家が売却や再建築が出来なくて不動産価値の低い「再建築不可物件」だったと発覚することがあります。それは、接道義務を果たしておらず、更地にすると再度新しく建築物を建てられない物件」のことをいいます。

現在の法令がある中、それが存在する理由は２つで「既存不適格建築物」と「違法建築物」。どちらにしても再建築不可物件は売却が難しく、その理由としては、
①限定的な利用価値
②住宅ローンの利用の難しさ（担保価値）
③リフォームにおける建物の耐用年数の問題
④万が一の災害に不安
といった点にあるため多くの不動産会社でも敬遠されがちな物件ですが、そうした“お困り物件”を扱うノウハウのある不動産会社に相談すれば活路が開けることがあります。

エスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可などなど、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。