独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は古民家の売却方法について解説します。
「古民家を相続したけれど、どうやって売ればいいのかわからない」「築年数が古すぎて買い手がつかないのでは？」——そんな不安を抱えていませんか？
確かに、古民家の売却は通常の住宅とは少し勝手が違います。でも、ポイントを押さえれば、スムーズに手放すことも可能です。この記事では、古民家の定義から売却時の注意点、そして成功のためのコツまで、わかりやすく解説します。
そもそも「古民家」とはどんな家か？
「古民家」という言葉は法律上の明確な定義はありません。一般的には「築50年以上経過した木造住宅」を指すことが多いですが、地域や不動産会社によって解釈に幅があります。そのため、まずは自分の物件が「古民家」として扱われるのかを確認することが大切です。もし築年数が浅く、現代的な構造であれば、通常の中古住宅として売却できる可能性もありますが、築年数が古く、伝統的な構造を持つ場合は、古民家としての売却戦略を検討しましょう。
古民家が売れにくいと言われる理由
古民家は下記のような理由から、一般的な住宅よりも売却に時間がかかる傾向にあります。
①建物の資産価値が低い
古民家が通常物件よりも売りづらいと言われる理由の1つには、建物自体の資産価値が低いことが挙げられます。築年数が経過するほど、建物の評価額は下がります。国土交通省のデータによると、築20年を超えると戸建て住宅の資産価値は10％程度まで落ち込むこともあります。古民家はその多くが築50年以上となるため、建物自体の価値はほぼゼロと見なされることも珍しくありません。
②住宅ローンが通りにくい
買主が住宅ローンを利用する場合、物件を担保にする必要があります。しかし、古民家は資産価値が低いと判断されてしまうため、金融機関が担保として認めない場合がおおいです。結果として、買主は現金一括での購入を求められることになり、購入希望者の母数が減ってしまうのです。
売却前にやっておきたい3つのチェックポイント
古民家を売却する際には、トラブルを避けるための事前準備が欠かせません。以下の3点は、最低限確認しておきましょう。
①再建築不可物件かの確認
土地が建築基準法の「接道義務」を満たしていないなどの場合、建て替え・増築・改築できない場合があります。これを「再建築不可物件」と呼び、知らずに売却すると、契約不適合責任を問われるリスクもあります。契約不適合責任に問われれば、損害賠償や契約の解除が求められることになりかねないため、事前に再建築負荷物件ではないか確認しておきましょう。
②瑕疵の有無を確認
雨漏り、シロアリ被害、耐震性の不足など、建物に不具合がある場合は「瑕疵」として扱われます。これを隠して売却すると、後から損害賠償を求められる可能性も。専門家による建物診断を受けておくと安心です。
③境界線の明示
不動産を売却する場合、売り手は土地の境界を明示する「境界明示義務」を負います。土地の境界が曖昧なまま売却すると、隣地とのトラブルに発展することもあるため、事前に隣地との境界線を明確にしておくのが得策です。
古民家の売却は専門の買取業者へ依頼
一般的に古民家は通常物件よりも売却が難しいです。特に老朽化が進んでいるような古民家の場合、一般の人からは購入を敬遠されやすくなります。そのため、買い手がつくか不安であれば、専門の買取業者への売却を検討するべきといえます。専門の買取業者であれば、残置物がそのまま残っている場合にそのまま売却できる場合もあることや数日程度で買い取ってもらうことができます。
まとめ
今回は古民家における売却方法について解説してきました。一般的に建物が古くなればなるほど、売却するハードルは高くなっていきます。不動産仲介業者を通じての売却が難しい場合やどうすればよいか分からず、そのままにしておくと、さらに資産価値が低くなってしまう傾向にあります。そのため、信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
