農地を宅地にして売るには？許可・区分・売却ルートを徹底解説！

「農地を宅地にして売る」とは、農地を宅地などの非農業用途に転用し、その後売却することを指します。このプロセスには、「農地転用」と「売却」という二つの手続きが必要であり、いずれも農地法によって厳しく規制されています。まずは、農地法に基づく基本的なルールを押さえておくことが重要です。

①農地の売却には許可申請が必要
農地は国の食料自給率を支える重要な資源であるため、売却には農業委員会への許可申請が必要です。宅地のように自由に売買することは認められておらず、譲渡先も原則として農業従事者に限られます。譲渡先が兼業農家などの場合、営農の継続性が疑問視され、許可が下りない可能性もあります。また、農地を宅地などに用途変更する場合は、農地転用の手続きが必要です。これは単なる売却とは異なり、土地の利用目的を変更するもので、別途許可が求められます。

②農地を宅地に転用するにも許可が必要
農地転用には、都道府県知事の許可が必要です。市街化区域にある農地であれば、農業委員会への届出のみで転用可能ですが、それ以外の地域では審査が厳しく、許可が下りないケースも少なくありません。農地は一度転用されると元に戻すことが困難であるため、国は優良農地の保全を目的に厳格な制度を設けています。所有する農地が転用可能かどうかは、各自治体の農業委員会に確認する必要があります。

③農地かどうかは「現況」で判断される
農地かどうかは、登記簿上の「地目」ではなく、実際の利用状況（現況）によって判断されます。たとえ地目が「原野」であっても、耕作されていれば「農地」として扱われ、売却や転用には許可が必要です。休耕地であっても、農地と判断される可能性があるため、処分には制限が加わることがあります。判断に迷う場合は、市町村の農業委員会で確認するのが安全です。

農地の転用可否は、「立地基準」によって判断されます。これは農地の営農条件や周辺の市街地化の状況に応じて区分され、以下の2種類が原則として転用可能です。
•第3種農地：市街地化が進んでいる地域に位置し、原則として転用が許可されます。農業委員会への届出のみで済みます。
•第2種農地：農用地区域外で、公共投資の対象外の小規模農地。条件次第で都道府県知事の許可が下りる可能性があります。
農地の区分は、農業委員会の事務局に問い合わせることで確認できます。

転用する方法について解説してきましたが転用が出来ない場合もあります。その場合は以下の方法で売却することが可能です。

①近隣農家に買取を依頼する
隣接する農家は営農拡大のニーズがある場合が多く、譲渡がスムーズに進む可能性があります。隣地であれば地域住民とのトラブルも起こりにくく、手続きも円滑です。登記簿や公図を使えば所有者の確認も可能です。

②農協に買い手をあっせんしてもらう
農協（JA）は農地取引に精通しており、買い手の紹介から許可申請の支援まで対応可能です。専門家のサポートが受けられるため、安心して手続きを進められます。ただし、手数料が発生する点には注意が必要です。

③不動産仲介業者に依頼する
宅地転用が見込める農地であれば、不動産仲介業者による売却も有効です。広告活動により広く買主を募集でき、高値での売却が期待できます。ただし、転用が難しい農地は取り扱いを断られる可能性もあります。

④専門の不動産買取業者に依頼する
専門の不動産買取業者は、転用の可否にかかわらず農地の活用ノウハウを持ち、スムーズな売却が可能な場合があります。手続きの代行や費用負担の軽減など、売主にとってメリットが多い選択肢になりますので、面倒な手続きを避けたい場合や不動産仲介業者では売却できなかった場合にも検討してみてください。

今回は農地を宅地として売却する方法について解説してきました。農地を宅地として売却するには規制や許可が必要となり個人で売却することは難しいのが実情です。個人での売却が難しい場合は専門の不動産買取業者への依頼も検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することができますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！