独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第121回目は「差押えられた土地の売却」です。
「日々の生活が苦しい中、自宅の差押えの連絡がきた…」
突然の差押え通知は、胸がギュっとされる不安な気持ちにさせられますね。「この土地は、もうまともに売却できないのでは？」と感じてしまうかもしれませんが、結論は違います。今から期限を意識して準備を進められれば、債権者の同意を得て、競売や公売の手続きを中止や取り下げにできる可能性があります。
今回の記事では、差押えられた自宅不動産である土地を任意売却によって売却することで、価格の目減りを抑えつつ、次に生活再建に向けた現実的な一歩を踏み出せる、具体的な行動計画を解説します。最後まで読んでいただければ、「今、何から始めればよいか」が見えてきます。ぜひお付き合いください！
なぜ差押えられてしまうのか？
はじめに「差押え」とは、土地（自宅不動産）の「勝手な売却や新たな担保設定などの行為を一時的に制限する」ことです。所有者さんの意思だけでは自宅不動産を処分できなくなるため、そのまま何もせずに放置すると、競売（裁判所手続きにて債権者の申立てによる入札を通じて売却される）や公売（税金滞納処分として入札を通じて売却される）で強制的に物件が換価されてしまう恐れがあります。
「なぜ差押えられてしまうのか？」、その主な原因は以下のようなものがあります。
①住宅ローンの滞納
まず、住宅ローンの滞納が続くと、金融機関や保証会社が担保権（不払いが生じた債権を回収できる権利）を実行する流れになり、差押えへと進む場合があります。遅延損害金が膨らみやすく、放置するほど選べる手段が狭くなります。
②税金の滞納
つぎに、固定資産税などの税金の滞納が続くと、自治体や税務署による処分として差押えが行われることがあります。税金は優先度が高く扱われるため、滞納分の納付をしなければ、対処することが難しいとされます（ただし、原則厳格だが、分納や猶予・一部解除等の個別協議が検討される場合もある）。
③無担保債権の滞納
さらに、カードローン等の無担保債務でも、法的手続きを経て差押えに至ることがあります。督促や通知が届いた段階で連絡を取り、返済計画の再調整や債務整理を図ることが、差押え回避の道を拓くために不可欠です。
これらの原因が複数重なることも珍しくなく、利害関係者が増えるほど調整に時間を要します。
競売や公売では不利になりやすい？
では、自宅不動産である土地を競売や公売で売却されてしまうと、なぜ不利になりやすいのでしょうか？
①価格が下がりやすい仕組み
ひとつに、「現況有姿（現状引き渡しを意味する）」のまま売却されることが原則であり、契約不適合責任（契約の内容に相違があった際の責任）を売主さんは負いません。よって、瑕疵（かし：欠陥）があっても責任が問えないため、買主さんにとってはリスクです。そのため、価格が下がりやすい仕組みであり、市場価格の7〜8割程度になるケースががあります。
②プライバシーや手間のリスク
また、入札に向けての立ち入り調査が行われ、インターネット上で広く公開されます。具体的には、不動産を占有している者の氏名や権利関係も記載され、プライバシーに配慮されないことも。そして、強制的な売却によって、物件の最終的な整理や立ち退き（引渡命令が下り強制執行）など、自ら手間をかけなければならないケースがあります。
③債務が残りやすい問題
そして、市場価格よりも低い価格で売却される傾向から、売却代金が住宅ローンの残債務全額を満たさない、滞納している税金を払えないことになる可能性が高いです。債務が残りやすい問題から、その後の生活再建も非常に難しいと言わざるを得ません。
残債が残ってしまうことで起こり得るリスクとは？
自宅不動産である土地を強制的に売られることの一番の問題は、残債が残ることによる生活再建の難しさでしょう。それは、借金が多く残ると、次のような不都合が起きやすくなるためです。
①家計の圧迫と生活水準の低下
深刻なのは、債務による家計の圧迫です。毎月の返済負担が重ければ、住居費や教育費、医療費など必須支出を削らざるを得ない状況に陥ります。生活水準が低下するばかりか、精神的にも追い詰められます。
②選択肢の縮小と再出発の遅れ
強制的な立ち退きによって、新居の初期費用や引越し費用の確保も難しい上、次の住まい探しで入居審査が通りにくくなるケースもあります。また、必要なときに必要な資金が手当てできないことで、再出発の時期が遅れます。心理的にも「動きにくさ」を感じるでしょう。
③延滞の連鎖と信用情報への影響
ときに、借金に借金を重ねる自転車操業になってしまう人も多く、延滞が続けば信用情報機関に記録されることになります。将来的な新たなローンや契約にも、影響を与える可能性があります。
ただし一方で、日本のセーフティーネットには、公的な債務整理や破産制度とともに、生活保護の仕組みも整っています。これらの制度は要件や期間がケースによって異なるため、最新の取り扱いは各自治体窓口で確認しながら進めるのが安全です。
任意売却によって生活再建する！
この残債を残さないためには、競売や公売によらない任意売却を目指すことが大切です。
「任意売却」とは、「関係する債権者の同意を得て、通常の不動産取引に近い形で進められる売却方法」のため、競売と比較して買主さんが物件情報を得やすく、売却交渉が円滑になることが期待できます。
任意売却には、他にも以下のようなメリットがあります。
・一般的に競売や公売より高値で売却できる
・（債権者の事前同意が得られた場合に限り）必要費用の配分や条件調整が図られることもある
・売却代金から引っ越し費用や入居初期費用の捻出が認められる場合もある
一方で、任意売却には債権者側にもメリットがあり、市場価格相場に近い価格で売却できれば、より多くの債権を回収できる可能性が高まります。傾向として、案件により任意売却の同意が得られることも少なくありません。
そのため、売却後の生活再建が格段にしやすくなります。ポイントは以下の3つ。
①住まいの確保
競売や公売による立ち退きと違い、自宅不動産の引渡し期間を調整しやすく、引っ越しまでの準備なども計画的に進められます。
②家計の再設計
市場相場に近い売却価格を得られることで、負債や家計の負担を軽減でき、売却後の生活再建に向けた家計の再設計をしやすくなります。
③残債の取り扱い
万が一のオーバーローン（債務超過）であっても、債権者間の協議によって、売主さんの生活状況を踏まえて返済可能な金額を決定してもらえる場合が多くあります。
差押えられた土地の「現在地」を把握する！
任意売却をするために最初に確認すべきは、差押えられた土地の「現在地」を把握することです。
・差押えの現状：差押登記の有無と順位、抵当権や共有名義の有無
・進行状況：入札までの予定、通知書の内容と提出期限
また、ケースによっての違いも把握します。
・税金の滞納：全額納付、もしくは猶予の申請を済まなければ、対処が難しい
・多重債務：債権関係者が多いほど同意に時間がかかる
・名義と未登記：権利関係が明確でないと、決済が行き詰まる
具体的には以下のように進め、差押えられた土地を把握します。
①登記と書面の収集をする
はじめに、登記簿、差押通知、督促状、事件番号や期日がわかる書面をひとまとめにします。共有や相続関係の資料があれば合わせて確認します。
②期限から逆算する
つぎに、開札（競売手続きにおける入札書の開封を指す）前に、買主確定→合意→決済→差押解除と抹消をしなくてはなりません。残り時間に応じて、査定・申込・合意のマイルストン（それぞれの期日）を置きます。
③情報を一元化する
さいごに、配分表（債権者毎の不動産売却価格の分け方を明示するもの）の下書き、連絡先リスト、必要書式チェックを一元化します。関係者に共有できる「全体図」を用意して合意形成をスムーズに。
任意売却に向けての具体的な行動計画！
これらを踏まえて、任意売却に向けての具体的な行動計画を示します。競売や公売を回避して残債を圧縮するためには、仲介と買取を併走させることも大切です。
任意売却を安全に進める二段構えにすることで、相場を追いながらも期限の確実性を担保できます。まずは仲介で広く買主を募り、設定期限までに申込みが得られない場合や融資不確実が判明した場合は、即座に買取へ切り替える手順を決めておきます。
結果として「時間切れ」を避け、売却価格とスピードのバランスを取りやすくなります。
ただ、本当に時間は限られています。日々の忙しい中で期限を切られることに不安になるようなら、（仲介が難しい場合や時間がない場合に）以下のような不動産買取を利用した「48時間行動計画」を提案します。
初日には、不動産買取専門業者への相談を行い、物件情報や最新の固定資産評価証明書などの必要書類を提供します。同時に、債権者に対して任意売却の意思を伝えるための「任意売却に関する申出書」の準備を進めます。これにより、買取業者による迅速な物件調査と価格査定が可能になります。
2日目には、買取業者からの査定結果と買取価格の提示を受け、売買契約に向けた具体的な協議を開始します。迅速な合意に至れば、この段階で売買契約の締結準備に進むことができます。
不動産買取を利用するメリットはスピードの他にもあり、
・売買取引の確実性が高い
・契約不適合責任が免責になる場合が多い（契約解除などの回避）
・プライバシーが守られやすい
・現状のままで売却できる（残置物の処分も任せられる）
・引き渡し時期を柔軟に調整できる
こうして任意売却を成功させることで、精神的な負担を軽減し、新たな生活へとスムーズに移行するための道筋が見えてきます。残債務についても、ご自身の生活状況を踏まえ、無理のない返済計画を債権者と協議し、生活再建に向けた具体的な一歩を踏み出すことが可能になります！
まとめ
というワケで、差押えられた自宅不動産である土地を任意売却によって売却することで、価格の目減りを抑えつつ、次に生活再建に向けた具体的な行動計画を解説してきました。
はじめに「差押え」とは、土地の「勝手な売却や新たな担保設定などの行為を一時的に制限する」ことです。そのまま何もせずに放置すると、競売や公売で強制的に物件が換価されてしまう恐れがあります。
差押えられてしまう主な原因は以下。
①住宅ローンの滞納
②税金の滞納
③無担保債権の滞納
これらの原因が複数重なることも珍しくなく、利害関係者が増えるほど調整に時間を要します。
では、土地を競売や公売による売却が不利になりやすい理由は以下。
①価格が下がりやすい仕組み
②プライバシーや手間のリスク
③債務が残りやすい問題
差押えられた土地が強制的に売られることの一番の問題は、生活再建の難しさです。
①家計の圧迫と生活水準の低下
②選択肢の縮小と再出発の遅れ
③延滞の連鎖と信用情報への影響
ただし一方で、日本のセーフティーネットには、公的な債務整理や破産制度とともに、生活保護の仕組みも整っています。
この残債を残さないためには、任意売却を目指すことが大切です。
「任意売却」とは、「関係する債権者の同意を得て、通常の不動産取引に近い形で進められる売却方法」です。
任意売却には「競売や公売より高値売却でき、売却代金から控除や延滞損害金減額、引っ越し費用などの捻出が認められる場合がある」といったメリット。
一方で、債権者側にも「より多くの債権を回収できる可能性が高まる」メリットがあります。
そのため、売却後に以下の3つによって、生活再建がしやすくなります。
①住まいの確保
②家計の再設計
③残債の取り扱い
任意売却をするためには、「差押えの現状・進行状況」から、「税金の滞納・多重債務・名義と未登記」まで、差押えられた土地の「現在地」を把握することが大切です。
具体的には以下のように進めます。
①登記と書面の収集をする
②期限から逆算する
③情報を一元化する
これらを踏まえて、任意売却に向けての具体的な行動計画を示します。
競売や公売を回避して残債を圧縮するためには、仲介と買取を併走させることで、「時間切れ」を避け、売却価格とスピードのバランスを取りやすくなります。
ただ、期限を切られることに不安になるようなら、不動産買取を利用した「48時間行動計画」を提案します。
初日には、不動産買取専門業者への相談と同時に、債権者に対して任意売却の意思を伝え、迅速な物件調査と価格査定を進めます。
2日目には、買取業者との売買契約に向けた具体的な協議をし、迅速な合意に至れば売買契約締結を進めます。
不動産買取を利用するメリットはスピードの他、「売買取引の確実性・契約不適合責任が免責・プライバシー保護・現状のまま売却・引き渡し時期の調整」といったものがあります。
こうして任意売却を成功させることで、精神的な負担を軽減し、生活再建に向けた具体的な一歩を踏み出せます！
私たちエスエイアシストも不動産買取業者のひとつです。入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々解決してきた実績があります。ぜひ他社さんと比較していただければと思います。難しい物件をお持ちでお困りの方は、一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
