独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第１６回目は「用地仕入れ方法を知って安心の取引するコツ」についてです。
広い土地を持つ地主さんの中には、ライフステージの変化などにより、その土地を売らなくてはならないことがあります。相続・資金調達・資産整理など、さまざまな理由があることでしょう。ただ、不動産事業でもしていない限りは、その知識はほぼゼロなのかもしれません。そんな中でも、信頼できる不動産買取業者さんを選ぶにはどうしたらいいでしょう？
今回の記事では、業者さんの用地の仕入れ方法を知ることで、不動産知識ゼロでも信頼できる買取業者さんを選ぶコツをお話していきます。「知って安心！」なお取り引きができるよう、ぜひ最後まで読んでいってくださいね！
もくじ
用地仕入れの方法を知って安心！？
用地仕入れの方法は、地主さんに対して不動産買取業者さんが土地を買い取る手法やアプローチのことを指します。地主さんにとってみれば、その方法は土地の売買において大変重要で、不動産知識がゼロだからといって業者さん任せにするのではなく、主体性を持って話しを進めたいところ。「知って安心！」な知識をつけて行きましょう！
まず、不動産業者さんが用地仕入れを行う理由は、新築物件や再開発プロジェクトの土地を確保するためです。用地仕入れ方法の選択肢は多岐にわたり、適切な方法を用いて地主さんと交渉し、土地を買い取ります。
であるため、業者さんにとってみれば、いい土地を安く手に入れる必要があるため、高く売りたい地主さんとは利益相反します。
用地仕入れの方法についての最低限の基礎知識をつけて理解することで、
・適切な価格交渉が可能になり適正な価格で取引ができる
・信頼できる業者選びの判断基準が明確になる
・手続きがスムーズに進みトラブルを未然に防ぐことができる
ということになります。
用地仕入れに関わる法律と規制とは？
では、用地仕入れに関わる法律と規制について、３つのポイントにまとめて解説していきます。
①不動産業者の免許制度
はじめに、不動産業者さんは取引業務をするにあたり、不動産業法に基づいて国土交通大臣の免許を取得する必要があります。国土交通省ホームページにて登録状況を調べることができるので、免許番号を確認しておきます。
②用途地域と建築基準法
次に、土地の取引には用途地域と建築基準法に関する知識が不可欠。用途地域は、土地の利用方法を規制する制度であり、建築基準法は建物の建築条件や手続きを定める法律です。業者さんがこれらの規制を順守しているか確認することで、トラブルを回避できます。
③不動産取引の重要事項説明
さらに、不動産取引では、業者さんは地主さんに対して重要事項説明を行わなければなりません。これには、土地の権利関係や契約内容、取引条件などの重要事項が含まれます。必ず説明内容を十分に理解するためにも、特に契約期間・買取価格・支払い方法・解約条件は、納得いくまで質問や疑問をぶつけていきます。ここで嫌そうな顔をする業者なら信頼に足るものではありません。
これらの具体的な行動を実践することが大切です。
プロセスと透明性を確保できているか？
続いて、不動産業者さんの用地仕入れのプロセスとその透明性を判断する、３つのポイントを抑えていきます。
①用地仕入れのプロセスを理解する
用地仕入れのプロセスは以下のようになります。
1.土地の情報収集
2.土地の査定
3.交渉・契約
4.手続き・支払い
信頼できる業者さんなのであれば、これらのプロセスを明確に説明して、地権者さんが納得できるように進めていきます。「何もわかってないだろう」と勝手に話を進めていくようでは最悪です。質問や疑問があれば積極的に聞いて、牽制する姿勢を見せていくことも大事です。
②査定方法や価格の根拠を明示しているか
また、査定方法や価格の根拠を明確に提示してくれるのか、確認していきます。査定方法は、その土地の立地条件や周辺環境、利便性、将来性などを考慮して決定されます。そして、価格の根拠として、情勢・市場価格や類似物件との比較などが提示されることが一般的なんです。その土地のデメリットばかりを強調して、相場価格から逸脱した価格を提示されぬよう、地権者さん自ら調べつつ不明瞭な点があれば確認していきます。
③積極的な情報開示とコミュニケーションを大切にしているか
最後に、積極的に情報を開示してコミュニケーションを大切にしているかが、一番重要かもしれません。契約内容や手続きの進捗状況などを定期的に報告するのはもちろん、地権者さんからの問い合わせにはレスポンスよく反応し、疑問や不安に対して丁寧かつ柔軟に対応してくれる姿勢があるかを、よく確認します。
相場や査定方法の理解
一部で先述していますが、相場や査定方法について、もう少し深堀りしていきます。それらを理解するには以下の３つのポイントがあります。
①地域の相場を把握する
当たり前かもしれませんが、土地の価格は場所や状況によって異なります。まずは自らの土地がある地域の相場を、インターネット上の不動産情報サイトや、馴染みの地域の不動産屋さんに相談することで、知ることかできます。相場を理解することで、査定額が適正かどうかを判断する材料になります。
②査定方法について知る
土地の価格を査定する際には、主に３つ。
・比較法 同じような条件の近隣の土地取引と比較する
・収益法 土地の将来の収益性を考慮する
・原価法 土地の再建築費用や減価償却費用を考慮する
業者さんによっては、これらを組み合わせて査定をすることもあります。査定方法を理解することで、査定額が妥当か判断できます。
③複数の業者から査定を受ける
正直なところ業者側としてこれを言うのも何ではありますが（笑）、ひとつの業者さんだけでなく、複数の業者さんから査定を受けることをおすすめします。それぞれの査定額やサービス内容を比較することで、査定の相場を把握しやすくなりますし、自らに最適な業者さんを選ぶことができます。
信頼できる不動産買取業者の特徴とは？
というワケで、用地仕入れの方法を知ることで見えてくる、信頼できる不動産買取業者さんの特徴について、まとめてみます。
①豊富な業界経験と実績があること
②適正な査定価格を提示し、誠実な対応ができること
③法律や規制に精通していて、適切なアドバイスができること
④積極的な情報開示とコミュニケーションを大切にすること
⑤土地の特性や地主さんの要望に応じた柔軟な対応ができること
これらの特徴をもつ不動産買取業者として、手前味噌ではありますが、私たちエスエイアシストは自信をもってお付き合いさせていただきます！豊富な実績とノウハウにより、ニーズに合わせた柔軟な対応を心がけています。地主さんとのコミュニケーションを大切にし、信頼関係を築くことを常に意識しています。
まとめ
ここまで、用地仕入れ方法を知って安心な、不動産知識ゼロでも信頼できる買取業者を選ぶコツを、お話してきました。
用地仕入れの方法は、新築物件や再開発プロジェクトの土地を確保するために、地主さんに対して不動産買取業者さんが土地を買い取る手法やアプローチのことを指します。いい土地を安く手に入れたい業者さんと高く売りたい地主さんとは利益相反します。
そのため、最低限の基礎知識をつけて理解することで、信頼できる業者選びの判断基準が明確になり、手続きがスムーズに進みトラブルを未然に防ぐことができ、適切な交渉が可能になります。
用地仕入れに関わる法律と規制についてのポイントは３つ。
①不動産業者の登録免許番号を確認する
②用途地域と建築基準法などを順守しているか確認する
③不動産取引の重要事項説明を納得いくまで説明を受ける
不動産業者さんの用地仕入れのプロセスとその透明性を判断するポイントは３つ。
①用地仕入れのプロセスを理解する
②査定方法や価格の根拠を明示しているか
③積極的な情報開示とコミュニケーションを大切にしているか
相場や査定方法について理解するポイントは３つ。
①地域の相場を把握し、査定額が適正かどうかを判断する
②査定方法について知り、査定額が妥当か判断する
③複数の業者から査定を受け、査定の相場を把握する。
信頼できる不動産買取業者さんの特徴をまとめるとポイントは５つ。
①豊富な業界経験と実績があること
②適正な査定価格を提示し、誠実な対応ができること
③法律や規制に精通していて、適切なアドバイスができること
④積極的な情報開示とコミュニケーションを大切にすること
⑤土地の特性や地主さんの要望に応じた柔軟な対応ができること
エスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”を解決するスペシャリストです。地主さんの土地を大切に引き継いでいくため、お取り引きを全力サポートしてまいります。自信をもっておすすめできる当社のサービスをぜひご利用ください！お待ちしています。
