独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第93回目は「瑕疵物件は売却トラブルになる？」です。
「問題のある不動産をいつかは売却したいけれど…」と不安に感じていませんか？周囲に詳しい人もいないなど、相談もしにくい状況もあるでしょう。問題のある物件、いわゆる「瑕疵（かし）物件」は、将来的な売却を考えていても、対応策を見出すのは難しいものです。でも、やってはいけない必敗法ともいえることを避け、適切な知識と行動をしていけば、スムーズに売却を実現することができるかもしれません！
今回の記事では、４つの瑕疵のそれぞれの特徴と注意点、不動産売却時に避けるべき行動を明確にするとともに、瑕疵物件のトラブルの無い売却を可能にする方法をご紹介します。ぜひ、最後までお読みください！
瑕疵物件とは？その種類と特徴！
まずは、改めて瑕疵物件がどういったものなのかを確認します。「瑕疵物件」とは、「土地や建物に何らかの欠陥や問題（瑕疵）がある物件」を指します。それは、不動産売却時に通常の物件と比べて売却価格が低くなったり、買主さんが見つかりにくかったりするなどの影響がでます。
瑕疵物件の売却時にどのような影響が出るのかと言うと、買主さんにリスクを感じさせ購入をためらわせる要因になります。また、売主側では告知義務（瑕疵などの重要事項を買主に告知すること）を果たさなくてはならない上、修繕などの追加的な費用負担を発生させる可能性もあります。
瑕疵物件は見えている部分が全てではなく、専門家さんによる調査を実施しなければ分からない隠れた問題も多いです。そのため、売却準備段階での調査や検査が重要となります。
そんな瑕疵の種類は具体的に４種類あり、その内容と市場相場は以下になることが多いです。
・物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害、壁などのヒビ割れ、地盤沈下などがあり、市場価格相場より20%〜30%低下する傾向
・心理的瑕疵：過去に人が嫌悪感を持つような事件や事故があった物件であり、内容の影響力にもよるが、市場価格相場より20%〜30%低下する傾向
・環境的瑕疵：騒音や悪臭、環境汚染、墓地や反社会的勢力の事務所など、周辺環境によるもので、一帯の資産価値に影響し、市場価格相場より20%〜30%低下する傾向
・法的瑕疵：再建築不可物件や違法建築など、価格の低下幅はその法的リスクの内容により大きく異なり、市場価格相場より20%〜50%低下する傾向
ちなみに、2つ以上の瑕疵が同時に存在する「複合瑕疵物件」の場合もあり、これらはさらに市場価値が低下し、売却には非常に困難が伴うことが予想されます。これには、適切な対策と専門家さんのサポートが必要不可欠です。
瑕疵物件は売却後にトラブルになる？
そんな瑕疵物件の売却後に、どんなトラブルが起きるのでしょうか？
物件を売る立場からすれば、物件の売却価格がマイナスになるようなことは言いたくはないものです。ただ、反対に買主さんからすれば、購入前に良いこと悪いこと全て知った上で判断したいハズです。「そんなこと知っていたら買わなかった！」と怒るのは当然のことです。
具体的に瑕疵物件が売却トラブルになる理由は以下の通りです。
①告知義務違反
ひとつに、売主が物件の瑕疵を故意に隠したり、適切に説明しなかった場合、告知義務違反になります。もし、後に瑕疵が発覚したときには損害賠償や契約解除のリスクが発生します。告知内容には、過去の修繕履歴や問題箇所の詳細な記録も含まれます。
②隠れた瑕疵が発覚
つぎに、物件の事前調査をしないことで、売却後に重大な瑕疵が発見されるケースがあります。特に、雨漏りやシロアリ被害などの物理的瑕疵は、売却前に第三者機関による精密な検査によって、事前に見つけることができます。
③告知義務の時効の問題
また、告知義務の不履行による損害賠償請求は、売却後一定期間が経過すると時効になります。しかし、告知義務違反の時効の解釈を巡って、相違が生じるケースも少なくありません。
④それぞれの認識のズレ
さらに、売主と買主の間で瑕疵の深刻度に対する認識が異なることで、売却後にトラブルが生じることがあります。特に、心理的瑕疵は個人の主観が影響しやすい点や、信頼関係の構築ができていないことがあります。
⑤契約不適合責任を問われる
さいごに、2020年の民法改正により、物件が契約内容に適合しない場合に、契約不適合責任に問われることがあります。売買契約時に十分な説明と保証内容を明確にして、買主さんの納得を得ていないことによって、問題が大きくなります。
特に、売却時にトラブルを回避するには、何より「契約不適合責任」に対する理解が大切です。契約不適合責任とは、「物件が契約内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任」を指します。この責任を問われると、主に以下の4つの補償を求められる可能性があります。
・追完請求：契約内容に適合するように修繕や交換を求める権利
・代金減額請求：瑕疵の内容に応じた売買価格の減額を求める権利
・契約解除請求：重大な瑕疵が発覚した場合に契約解除を求める権利
・損害賠償請求：瑕疵によって被った被害に対する金銭的保障を求める権利
瑕疵内容による売却への考え方！
では、瑕疵物件の売却後のトラブルを避けるためには、どんなことに注意すればいいのか気になるところです。トラブル防止するための関連ポイントとしては以下があります。
・ガイドラインの遵守：国土交通省より告知範囲や内容についての指針が示されている
・買主権利を考慮：問題発覚後の契約解除や損害賠償を請求する権利を有する
・重要事項説明書の充実：瑕疵の内容を詳細に記載し、買主に十分な情報を提供する
・住宅診断の活用：専門家の調査により隠れた瑕疵を事前に発見する
・瑕疵担保保険の検討：住宅診断報告書で未報告の瑕疵発覚リスクをカバーする
・売主判断の改修や解体を避ける：瑕疵の内容にとっては解決しないケースがある
・契約不適合責任の期間：物件引き渡しから通常10年間は売主に責任がある
・瑕疵発覚後の請求期限：買主は瑕疵を知ってから1年以内に通知する必要がある
その上で、瑕疵の内容によって具体的に以下のようなことに注意します。
①物理的瑕疵への考え方
ひとつ目に、物理的瑕疵を抱える物件は、まずはホームインスペクション（住宅診断）を受けることが重要です。修繕が可能な場合は、売却前に実施することで物件の価値を向上させることも可能です。ただし、修繕費用が高額になり過ぎるのであれば、売却価格とのバランスを考慮する必要があります。
②心理的瑕疵への考え方
ふたつ目に、心理的瑕疵は事件や事故の内容によって、買主さんの印象が大きく左右されることがあります。特に、他殺のような事件性の強い瑕疵については、古い事案であってもより丁寧な説明や告知が必要になります。そのため、売却時には正直に告知し、買主さんが納得できる説明を心がけることが大切です。
③環境的瑕疵への考え方
みっつ目に、環境的瑕疵は売主さんの努力では解決が難しい問題となります。それは、騒音や悪臭、周辺施設の影響であり、外部要因によるものだからです。現状の十分な説明をした上で、買主さんに納得してもらえる価格設定をする必要があります。
④法的瑕疵への考え方
よっつ目に、再建築不可や違法建築などの法的瑕疵です。法的瑕疵は事前に専門家さんに相談し、法的リスクを最小限に抑える対策を講じることが重要です。自治体の建築基準や規制についても確認し、適切な手続きを行うことで解消することもできます。
⑤複合瑕疵物件への考え方
さいごに、上記の瑕疵が2つ以上重なった複合瑕疵物件については、最も売却が難しいケースとなります。そのため、専門家さんのアドバイスを受けながら、どの瑕疵がより大きな影響を与えるのかを精査し、優先順位をつけて対策を立てることが重要です。
「やってはいけない！」瑕疵物件売却の必敗法！
このように、瑕疵物件を売却するのは大変難しいです。ですので、「必ず希望の売却を成功する！」という必勝法はありません！ただ、「これをやったら失敗する！」という必敗法は存在します。まずは以下のような「やってはいけない！」行動に注意が必要です。
①瑕疵の隠蔽や未告知をすること
最も避けるべきことは隠蔽や未告知です。売主さんが物件の瑕疵を知っていながら伝えないことは、「事実の不告知」として重大な問題になります。一方で、物件の状態を正確に把握せずに、不十分な情報を提供することもリスクです。ホームインスペクションを実施して、住宅の目に見えない瑕疵を見つけるための取り組みも、不適切な情報開示をしないためにも大切です。
②修繕や解体を費用対効果を考えずに実施する
また、修繕やリフォーム、解体などの費用対効果を考えずに実施することも失敗のもとになります。過度な工事を行うことで費用がかさみ、たとえ相場よりも高く売却できたとしても、結果的に手元に残るお金が少なくなる要因となります。事前に専門家さんとも相談し、慎重に検討します。
③業者選びを誤ること
そして、業者選びを誤り瑕疵物件に詳しくない不動産業者さんに依頼すると、適切なアドバイスや価格設定を行うことができず、売却活動が長引いたり、売却自体ができない結果を招きます。一方で、全てを業者任せでにせず、売主さん自身もこれらの責任を理解し「見えていない瑕疵も含め隠さず誠実な対応をする！」と考え、適切な準備を行うことが大切です。瑕疵物件の売却に関して学ぶ姿勢が求められます。
瑕疵物件をスムーズに売却するために！
中でも、瑕疵物件をスムーズに売却を成功させるためには、業者選びが肝になります。適切な瑕疵物件に強い不動産業者の選び方は以下。
・瑕疵物件の取り扱い実績：過去に十分な成功事例や取り扱い件数がある
・専門的な知識と経験：瑕疵物件に関する法律や規制、市場動向に精通している
・誠実な対応と透明性：買主に対して適切に情報開示を行う姿勢を持っている
・適切なアドバイス力：瑕疵の種類や程度に応じて的確なアドバイスができる
・ネットワークの広さ：瑕疵物件を扱える買主や投資家とのネットワークを持っている
そして、瑕疵物件の売却には「仲介売却」と「不動産買取」の2つの方法があります。仲介売却では、不動産業者さんを通じて市場に出し、市場相場に近い価格で一般の買主さんを探します。一方で、不動産買取では業者さんとの直接取引になり、短期間で現金化が可能ですが、売却価格は市場相場よりも低くなる傾向があります。
扱いの難しい瑕疵物件で「早く売りたい」「手間をかけたくない」といった場合には、不動産買取を利用するのが得策かもしれません。不動産買取を利用するメリットは以下のようなものです。
・現況のまま買取：追加の費用負担のない現況のままでよい
・トラブル回避：一般的に瑕疵を織り込んでいるため売却後のトラブルリスクを軽減できる
・心理的負担の軽減：近隣住人に知られずに手続きを進められ精神的負担が軽くなる
瑕疵物件はプロのサポートを受けることで、売却トラブルを回避して、スムーズで安全な瑕疵物件の売却を実現してくださ
まとめ
今回の記事では、４つの瑕疵のそれぞれの特徴と注意点、不動産売却時に避けるべき行動を明確にしていきました。
「瑕疵物件」とは、「土地や建物に何らかの欠陥や問題（瑕疵）がある物件」を指し、瑕疵物件は買主さんにリスクを感じさせる要因であり、売主側では告知義務（瑕疵などの重要事項を買主に告知すること）を果たさなくてはなりません。
そんな瑕疵の種類は具体的に４種類あり、
・物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害などで、市場相場より20%〜30%低下
・心理的瑕疵：嫌悪感を持つような事件があった物件で、市場相場より20%〜30%低下
・環境的瑕疵：周辺環境の問題による影響で、市場相場より20%〜30%低下
・法的瑕疵：再建築不可などの法的リスクで、市場相場より20%〜50%低下
具体的に瑕疵物件が売却トラブルになる理由は以下の通りです。
①告知義務違反
②隠れた瑕疵が発覚
③告知義務の時効の問題
④それぞれの認識のズレ
⑤契約不適合責任を問われる
特に、売却時にトラブルを回避するには「契約不適合責任」に対する理解が大切であり、「物件が契約内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任」を指し、主に追完請求・代金減額請求・契約解除請求・損害賠償請求4つの補償を求められる可能性があります。
瑕疵物件の売却後のトラブルを防止するための関連ポイントとしては、ガイドラインの遵守・買主権利を考慮・重要事項説明書の充実・住宅診断の活用・瑕疵担保保険の検討・売主判断の改修や解体を避ける・契約不適合責任の期間・瑕疵発覚後の請求期限などがあります。
その上で、瑕疵の内容によって具体的に以下のようなことに注意します。
①物理的瑕疵は、ホームインスペクション（住宅診断）を受け、修繕が可能な場合は売却前に実施することで物件の価値を向上させることも可能です。
②心理的瑕疵は事件や事故の内容によって、印象が大きく左右されることがあり、特に他殺のような事件性の強い瑕疵については、より丁寧な説明や告知が必要になります。
③環境的瑕疵は外部要因によるもので、売主さんの努力では解決が難しい問題となります。現状の十分な説明をした上で、買主さんに納得してもらえる価格設定をする必要があります。
④法的瑕疵は事前に法的リスクを最小限に抑える対策を講じることが重要です。自治体の建築基準や規制についても確認し、適切な手続きを行うことで解消することもできます。
⑤複合瑕疵物件は、上記の瑕疵が2つ以上重なっており最も売却が難しく、どの瑕疵がより大きな影響を与えるのかを精査し、優先順位をつけて対策を立てることが重要です。
瑕疵物件を売却するのは大変難しいので、売却成功の必勝法はありませんが、必敗法は存在します。
①最も避けるべきは瑕疵の隠蔽や未告知であり、瑕疵を知っていながら伝えない「事実の不告知」として重大な問題であり、一方で物件の状態を把握せずに、不十分な情報を提供することもリスクです。
②修繕や解体を費用対効果を考えずに実施することは、たとえ相場よりも高く売却できたとしても、結果的に手元に残るお金が少なくなる要因となります。
③瑕疵物件に詳しくない業者選びをすると、適切なアドバイスや価格設定を行うことができず、売却活動が困難になる結果を招きます。一方で、全てを業者任せにせず、売主さん自身もこれらの責任を理解し瑕疵物件の売却に関して学ぶ姿勢が求められます。
中でも、瑕疵物件をスムーズに売却を成功させるための不動産業者の選び方は、瑕疵物件の取り扱い実績・専門的な知識と経験・誠実な対応と透明性・適切なアドバイス力・ネットワークの広さから判断します。
瑕疵物件の売却は、不動産業者さんを通じて相場価格で市場に出し、一般の買主さんを探す「仲介売却」と、業者さんとの直接取引で短期間で現金化が可能ですが、売却価格は市場相場よりも低くなる「不動産買取」があります。
扱いの難しい瑕疵物件の場合には、不動産買取を利用するのが得策かもしれません。不動産買取を利用するメリットは以下のようなものです。
・現況のまま買取
・トラブル回避
・心理的負担の軽減
私たちエスエイアシストも、瑕疵物件の売却をサポートする不動産買取業者のひとつです。入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。ぜひ他社さんと比較して頂ければと思います。難しい物件をお持ちでお困りの方は、一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
