独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第76回目は「旗竿地における嫌がらせへの対処法」です。
旗竿地にお住まいの方、毎日の暮らしの中で不安に感じていることはありませんか？周囲に囲まれた土地だからこその悩みや、隣人さんからの嫌がらせに頭を抱えてしまうなんてことも！これらの問題を放置しておくと、知らず知らずのうちにストレスが蓄積され、心身ともに傷つくケースが出てきます。帰ってきてホッとできるハズの自宅で、そんな状態では気が休まるものも休まらず、本当に辛いものです。
この記事では、旗竿地でよくある隣人トラブルの具体例やその対処法、そしてどうしても解決しない場合の最終的な手段について分かりやすく解説します。旗竿地の特性を改めて理解して適切な対策を取ることで、日々のストレスを軽減し、よりよい生活を送るヒントを得られるよう、お手伝いいたします。ぜひ最後まで読んでいってくださいね！
旗竿地の特徴を改めて理解することは、適切な対策を取るためにも重要です。ここでは、その特徴と住んでいる立場からのメリット・デメリットを解説していきます。
では、旗竿地の定義と特徴を確認します。「旗竿地」とは、前面道路に面した細い通路（竿部分）と、その奥に広がる敷地（旗部分）からなる形状の土地を指します。上からみると、まるで旗を掲げているように見える土地、というワケです。ですので、建物が建つのは外から見れば奥まった位置にある敷地部分。手前の通路に駐車スペースとすることが多いです。土地を出来るだけ有効活用して建物を建てようと考えるため、隣地建物と自宅建物は接近することになります。
そんな旗竿地が生まれる背景として、特に都市部での土地の有効活用や、相続の結果として分筆（土地を分ける）されたことがあります。例えば、以下のようなケースです。
・遺産分割：複数人の相続人が土地を分けることで共有名義にはぜずに相続する
・都市部の需要の高まり：土地の価値を最大化するために意図的に分割し開発された
一般的な旗竿地のメリットは以下。
・立地が良い：都市部の好立地であることが多い
・外部からのプライバシーの確保：建物へのアプローチがあるため、外部からの視線を遮れる
・静かな環境：建物が前面道路から離れているため、車の騒音や通行人の話し声が聞こえにくい
一方で、実際に住んでいる立場からみたデメリットは次の通り。
・日当たりや風通しの悪さ：隣地建物に囲まれているため、日光が遮られ、風通しも悪い
・有効宅地が小さい：竿部分の土地は駐車場など使い道が制限される
・工事費用が高額：重機を入れられないなど、建築工事やインフラ工事が高額になる
・市場価値が低い：デメリットが大きいというレッテルがあり、買い手が付きにくい
旗竿地の不動産市場価値が低い理由とは？
旗竿地は不動産市場価値が低い（売買価格が安い）と言いましたが、その理由についてもう少し深堀りしてみましょう。
そのポイントの一つに法的制約が影響しています。
①斜線制限
まず、建物の高さを制限する「斜線制限」というものがあります。日照や通風を確保するとともに圧迫感を軽減するため、建物の形状そのものを規制します。旗竿地において影響があるのは以下です。
・隣地斜線制限：隣地との間に空間を確保し、日照・採光・通風を妨げないようにする制限
・北側斜線制限：特に北側の隣地の日照を確保するための制限
②接道義務
つぎに、建築基準法第43条にある「接道義務」です。建物を建てるためには、「幅員4ｍ以上の前面道路に敷地が幅2m以上接地する」ことを義務付けられています。旗竿地について言えば、竿の一部分でも2ｍ以下であってはいけません。それは、隣地からのずぐには撤去できない越境物の影響であっても同様です。
いわゆる「再建築不可物件」というものになります。既存の建物を取り壊して、新たな建物を建てることができない土地（物件）であり、旗竿地では特にこのリスクが高く、以下のような問題が生じます。
・資産価値の大幅な低下
・住宅ローンが通らない
・買い手が付きにくい
例え再建築できるにせよ、他にも問題があります。
③高額な工事費用が不動産価格に反映される
当然といえば当然ですが、買い手さんが住むために土地を買う以上、その目的のためにリフォームするにせよ、新たに建物を建てるにせよ、工事が必要です。
・重機が入らなくて手間と時間がかかる
・電柱の新設するなど、インフラを延長する必要がある
・構造や工法に制限がある
これらによって、工事費用は高額になりがちであり、値引き交渉されるなどして不動産売却価格にはその費用が織り込まれることになります。
④居住性や利便性の問題ト
そして旗竿地は特殊な形状の不整形地なので、整形地と比べて問題は多いです。
・（先述のとおり）日当たりや風通しが悪くなりやすい
・竿部分があることで、スペースの利用効率が悪い
・建物を建てる際に間取りや向きに制限がかかる
・建物どうしが接近しているため、近隣住民の生活スタイルが気になる
旗竿地はこうした法的制約や物理的なデメリットが重なることで、不動産市場での価値が低くなりがちです。
旗竿地における「隣人からの嫌がらせに悩む！」の具体例！
というワケで、旗竿地はその特徴から、隣人トラブルが起こりやすいと言われています。
・物理的な近接性：プライバシーが保ちにくく、隣人の行動に過敏になる
・限られたスペースの共有：通路が狭く共有するが境界線が曖昧である
万が一、隣人さんとの関係が悪化した結果、以下のような事例が起きています。
①通路部分の無断使用
旗竿地において竿の細い部分は、駐車しやすいように塀等を設置しないことも多く、境界が曖昧になることがあります。そんな状況を悪用し、隣人さんが無断で私物（自転車やバイクなど）を置いたり使用することで通路が狭くなると、日常の出入りが困難になります。また、フェンスや植栽を故意に越境させ、実質的に不当に敷地を拡張するような行為をするケースもあります。
②車の幅寄せなどの迷惑行為
同様に塀や柵が無いのをいいことに、駐車スペースに車を通路に幅寄せして停めたり、自宅前に違法駐車をするなどの迷惑行為をすることがあります。それによって、車の出し入れが困難、乗り降りができない、通行の妨げになる、などが起きてしまいます。
③日常的な不法侵入
また、日常的に不法侵入してくる場合もあります。通路で子供に自由に遊ばせて、騒音や物損トラブルを発生させたり、全体的に自分の庭のように私物を広げたりして、不法侵入を繰り返します。「子ども用プールで周囲を水浸しにする」「バーベキューなどをして匂いを出す」など、無遠慮な使い方をされることがあります。
④騒音によるもの
さらに、旗竿地は隣接する建物との距離が近いため、防音対策も難しく、騒音問題が発生しやすいです。話し声や子どもの足音、ペットの鳴き声、昼夜を問わない大音量の音楽、などがあります。
⑤隣地敷地内の不適切な照明や防犯カメラの設置
さいごに、不適切な照明の向きによって、夜間に強い照明がこちらに向けられており、睡眠の妨げになっていたり、監視するように防犯カメラを設置して、プライバシーを侵害してきたりといったケースもあります。
旗竿地のトラブル対処法と最終手段とは？
こういったトラブルを抱え、解決が難しい場合の対処法はあるのでしょうか？
①コミュニケーションによるトラブル回避
実は、よくよく相互に話を聞いてみると、「まともにコミュニケーションできていなかった」ケースも少なくありません。何らかの誤解や説明不足といったことが繋がり、負の感情が増幅してしまうといった、コミュニケーションの欠如が原因です。その場合は、以下のようなアプローチを通じて腹を割ってちゃんと話をすることで、関係の修復ができるかもしれません。
・話し合いによる解決：相手の意見を聞きながら自分の困っている点を冷静に話し合い、相互理解を深める
・自治会にサポートしてもらう：地域のコミュニティに間に入ってもらい、地域全体で問題を共有する
②法的対応と行政サポートの活用
そんな風にコミュニケーションを図っても隣人トラブルが深刻化してしまうようなら、法的手段や行政サポートを活用することが有効です。具体的には以下の方法です。
・境界トラブルの解決：土地家屋調査士に依頼して正確な境界線を確認し、法的に主張する
・自治体に相談：隣人トラブルの相談窓口があれば活用し、第三者を交えて解決する
・弁護士などに相談：弁護士から警告文を送る、または調停や起訴を検討し、法的措置を取る
③最終手段としての不動産買取サービスの利用
もしも、隣人トラブルが解決できず、精神的なストレスが大きくなるようなら、旗竿地の不動産売却を検討することも一つの対処法です。ただ、そんなトラブルを起こすような身勝手な隣人さんが隣に住んでいるとすれば、不動産仲介での売却では買い手さんが見つけられない可能性があります。それは、隣人トラブルについて、告知義務に該当するケースがあるためです。さらに、再建築不可物件であれば尚更です。
その場合は、最終手段としての不動産買取サービスの利用をするのがいいかもしれません。「最終手段」という表現を使う理由としては、どうしても市場相場通りの売却価格より安くなってしまう点にあります。なのになぜ紹介するのかというと、以下のようなメリットがあるためです。
・ストレスから迅速に解放：ストレスを抱えながらの売却活動は想像以上に負担である
・トラブル未解決のままでも売却：告知義務も気にせず買い取ってもらえる
・再建築不可物件でも売却：ノウハウのある買取業者だからこそ買い取れる
隣人トラブルを抱える旗竿地であれば、そういった買取実績が豊富な不動産買取業者さんを選ぶことが、非常に大切です。
まとめ
この記事では、旗竿地でよくある隣人トラブルの具体例やその対処法について分かりやすく解説していきました。
「旗竿地」とは、前面道路に面した細い通路（竿部分）と、その奥に広がる敷地（旗部分）からなる形状で、まるで旗を掲げているように見える土地です。奥まった位置にある敷地部分に建物、手前の通路に駐車スペースとすることが多いです。
そんな旗竿地が生まれるには、遺産分割によって土地が分筆されたり、都市部の需要の高まりにより意図的に分割し開発されたりしたり、といった背景があるためです。
一般的な旗竿地のメリットは、立地が良く、外部からのプライバシーが確保され、静かな環境が保たれやすいこと。
一方で、実際に住んでいる立場からみたデメリットは、日当たりや風通しの悪さや、有効宅地が小さく、工事費用が高額になりがちなことから、市場価値が低いということがあります。
旗竿地は不動産市場価値が低い理由を深堀りすると、
①斜線制限により建物の高さを制限される
②再建築不可物件の場合、買い手が付きにくい
③高額な工事費用が不動産価格に反映される
④居住性や利便性の問題が生じる
旗竿地はこうした法的制約や物理的なデメリットが重なることで、不動産市場での価値が低くなりがちです。
旗竿地はその特徴から、隣人トラブルが起こりやすいと言われています。
・物理的な近接性：プライバシーが保ちにくく、隣人の行動に過敏になる
・限られたスペースの共有：通路が狭く共有するが境界線が曖昧である
万が一、隣人さんとの関係が悪化した結果、以下のような事例が起きています。
①通路部分の無断使用
②車の幅寄せなどの迷惑行為
③日常的な不法侵入
④騒音によるもの
⑤隣地敷地内の不適切な照明や防犯カメラの設置
こういったトラブルを抱え、解決が難しい場合の対処法はあるのでしょうか？
①コミュニケーションによるトラブル回避
②法的対応と行政サポートの活用
③最終手段としての不動産買取サービスの利用
もしも、隣人トラブルが解決できず、精神的なストレスが大きくなるようなら、最終手段としての不動産買取サービスの利用をするのがいいかもしれません。そのメリットは以下。
・ストレスから迅速に解放
・トラブル未解決のままでも売却
・再建築不可物件でも売却
隣人トラブルを抱える旗竿地であれば、買取実績が豊富な不動産買取業者さんを選ぶことが大切です。
私たちエスエイアシストは不動産買取業者として、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。今回のような旗竿地における隣人トラブルがあるケースも同様です！もし、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
