旗竿地のメリットとは?それを活かせない土地の売却なら買取業者へ!

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第11回目は「旗竿地」です。

自ら所有している土地が「旗竿地」だったとして、その売却を進めるのなら、「ちゃんとスムーズに売れるのか心配!」といろいろ調べることになると思います。でも、ネット上の情報によると旗竿地の評価は、あちらでは「最高!買って良かった」と言っていたり、こちらでは「買って後悔した…(泣)」と言っていたりと、調べれば調べるほど「どっちなの?」となりませんか?
今回の記事では、その旗竿地とは何なのか?そのメリットとは何なのか?そして、その隠された裏面というべき「メリットを活かせない土地」の特徴についてお話しをしていきます。最後には、そんな裏面ばかりを引いてしまっている売れない旗竿地の売却なら、不動産買取業者さんが良い理由までが分かりますので、どうぞよろしくお願いします!

お困り物件買取事業

旗竿地とは?

「旗竿地」とは、道路に接する部分が狭くて細長く、その路地の奥にまとまった空間のある土地のことで、文字通り「竿に付いた旗」のような形状をしている「不整形地」です。またの名を「敷地延長」とか「敷延(しきえん)」とも言います。
旗竿地は土地の少ない都市部に多く見られ、もともと広い土地を相続や一部売却するなどして、分割されることで生じる土地です。

一般的に旗竿地は、建築時の建物の、構造や工法、形状・配置などに制限がかかることが特徴ですが、具体的には下記があります。

①接道義務を果たさぬ場合は再建築不可
建築基準法における「接道義務(その土地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなくてはならない)」を果たせない場合には「再建築不可物件」になります。旗竿地においては竿の路地の一部でも2m以下なら、新築出来ません。

②建築コストがかかる
そして、建築にあたっては敷地内に重機を入れることができずに、思うような構造や工法が使えないことで、資材の手運びなど職人さんの手間が増えて、工期が長期化します。また、インフラ整備が整っていない場合は、ガス・電気・上下水道などの引き込み工事費用もかさみ、総じて建築コストが高くなります。

旗竿地のメリットとは?

そんな旗竿地ですが、都市部にあることが多いこともあり、人によってメリットを感じる土地でもあります。

①プライバシーが確保できる

人は道を歩いていると見るつもりが無くても家の中を覗いてしまうもの。その点、人通りのある奥まった場所に建物があるため、人の目線が気にならないし、私生活(洗濯物など)が見えにくいなど、プライバシーが確保できます。

②静かで子育てしやすい環境

次に、奥まっているので、通行人の会話や車両などの音が軽減されて、気にならないので静か。小さいお子さんが突然道路に飛び出してしまうこともなく、敷地内で遊ばせられるので、子育てもしやすい環境と言えます。

③敷地面積に対して広く活用できる

そして、建物を建てる制限に「建ぺい率(敷地面積に対して建物を建てられる面積の割合)」や「容積率(敷地面積に対して建物の延べ床面積の割合)」があり、その計算において旗竿地の竿の部分も敷地面積に入るので、奥の旗部分に目一杯の建物を建てられます。

④個性的な建物が建てられる

さらに面白い面で言うと、周りから外見は見えづらいので、外観にお金をかけずに内装にお金をかけたり、竿部分のアプローチにこだわったり、個性的な建物が建てられることもあります。

⑤防犯に強い

泥棒にとっては、奥まった建物は下見がしづらく、建物までのアプローチで人目に付きやすい上、逃走経路が限られるのがネックになり、防犯に強いと言えます。

⑥土地の価格や固定資産税が安い

最後に、土地の価格が安いことが大きなメリット!そして、不整形地である旗竿地は、整形地に比べて資産価値が低く、その分固定資産税は安くなります。また、土地に奥行きがあるため「奥行価格補正率」を使い土地評価額を算出しますが、このことも影響していきます。

旗竿地のメリットを活かせない土地とは?

一方で、ここまで見てきた旗竿地のメリットを活かせない土地もあるのが現実です。それは土地の広さが家族構成のニーズに対して狭い場合や、周りの隣地の状況や土地の悪条件がある場合、メリットの裏面と言うべきものが出てくるのです!

①日当たりや風通しが悪い

まずはこれです。道路から奥まったところにある建物は、四方が隣地建物に囲まれているケースが多く、日当たりや風通しが悪くなりがちです。なので、2階以上の建物にしてリビングを上階にもってきたり、天窓を活用したりと、建物にひと工夫が必要です。

②日照権による建築制限

上記について補足すれば、「日照権(建物の日当たりを確保される権利と確保しなくてはならない制限)」による建築制限があります。その中の「北側斜線制限」では、北側隣地の建物間の空間の確保と日照・採光を妨げないための制限があり、建築時に形のいい四角い間取りができないこともあります。

③隣地の建物と近くて騒音・プライバシー・防犯問題が発生しやすい

十分な広さのない狭い土地ならば、十分な生活スペースを取るために、奥の旗部分に目一杯の建物を建てることになります。どうしても隣地の建物と近くなるために、騒音やプライバシーの問題が発生します。これが隣地の方との関係が良好ならば良いのですが、万が一関係が悪いと途端に大問題になり得ます。
これは防犯問題にも影響します。建物が近いと死角が増えますし、建物に近づく人にも隣地の方は無関心になるでしょう。

④駐車スペースが作れないどころか再建築不可

竿の路地部分が2.5m以上ないと、前面の道路の状況によっては軽自動車ですら駐車が困難であったり、乗り降りがスムーズにいかなかったりします。先述の通り、前面道路に対して2m接しなければならない接道義務を果たしていなければ、駐車スペースが作れないどころか、新しく建築できない再建築不可物件になります。

⑤不動産売却価格が低い

これらの条件が重ねれば重ねるほど、当然買い手からの人気は出ません。建築コストが高く付くことも不動産売却価格が低くなる要因になっていきます。最悪、再建築不可なら全く売れない土地になります。

メリットを活かせない旗竿地の売却なら不動産買取業者へ!

一般的には、不動産仲介業者さんを使って、相場なりの売却価格で売っていくのが良い選択かもしれません。手間と時間と費用のバランスが良ければ納得感ある、売却活動になるはずです。ただ、形の良い(条件の良い)旗竿地ならば、です!

ご自身の土地はいかがでしたか?
悪い条件が重なってしまっている、メリットを活かせない旗竿地を売却することは、簡単ではありません。時間をかけたところで、売却できるという保証もありません。

そこで、不動産買取業者さんへの売却という方法があります。
そのメリットは3つ!

・建物はそのままに即現金化できる
・直接取引なので仲介手数料が発生しない
・瑕疵(かし)責任は免責される

ただ、「どんな買取業者さんでも大丈夫なのか?」というとそうでもありません。旗竿地のメリットを活かせない土地は業者さんにとっても難しい土地です。相場通りの売却価格というワケにはいきません。大きな値引きを覚悟することも必要かもしれません。

一般に買い取られた不動産は、新しく商品としての価値を付けて再販されます。時には長期的目線に立って、その価値を上げていくには、やはり実績やノウハウは重要になってきます。それができる不動産業者さんは、きっと買取り価格もより良い自信を持った提示ができるはずです。そして、そんな不動産業者はなかなかいません。

私たち、エスエイアシストはその自信があります!

まとめ

「旗竿地」とは、道路に接する部分が狭くて細長く、その路地の奥にまとまった空間のある土地のことで、「竿に付いた旗」のような形状をしている土地です。
旗竿地は土地の少ない都市部に多く見られ、その特徴により下記の建築制限があります。

①接道義務を果たさぬ場合は再建築不可
②建築コストがかかる

旗竿地は人によってメリットを感じる土地でもあります。
その理由は6つ。

①プライバシーが確保できる
②静かで子育てしやすい環境
③敷地面積に対して広く活用できる
④個性的な建物が建てられる
⑤防犯に強い
⑥土地の価格や固定資産税が安い

一方で、家族構成のニーズや隣地の状況や土地の悪条件によっては、ここまで見てきた旗竿地のメリットを活かせない裏面が出ます。

①日当たりや風通しが悪い
②日照権による建築制限
③隣地の建物と近くて騒音・プライバシー・防犯問題が発生しやすい
④駐車スペースが作れないどころか再建築不可
⑤不動産売却価格が低い

一般的には、形の良い(条件の良い)旗竿地ならば、不動産仲介業者さんを使って納得感ある売却活動ができるはずですが、ご自身の土地がメリットを活かせない旗竿地なのであれば、売却できるという保証はありません。

そこで、不動産買取業者さんへの売却という方法があり、そのメリットは3つ!
・建物はそのままに即現金化できる
・直接取引なので仲介手数料が発生しない
・瑕疵(かし)責任は免責される

ただ、「どんな買取業者さんでも大丈夫なのか?」というとそうでもありません。旗竿地のメリットを活かせない土地は、業者さんにとっても難しい土地です。
実績やノウハウがないと買取り価格に自信を持った提示ができません。そして、そんな不動産業者さんはなかなかいないのが実状です。

私たち、エスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績やノウハウがあり、買取り提示価格に自信があります!
ほかの不動産会社さんで難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください!お待ちしています。

エスエイアシストなら処分しづらい“お困り物件”を買取ります!

エスエイアシストでは、
古い住宅・アパート・倉庫・工場等を現況のまま
仕入れ、ひと手間掛けてきれいに仕上げた
住宅用地を同業他社に「土地卸し」の形で
販売することを得意としています。
          他社では買取りを断られるようなトラブルを
抱えた物件や、時には同業の不動産会社から
扱いに困った物件を買取り、
住宅用地として整えることで不動産価値を創出しています!

不動産事業や人材事業などお困りのことがあれば
エスエイアシストにご相談ください!

お問い合わせはこちら

仲介業者様歓迎!

Tel.048-824-0900

問合せフォーム