独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第７１回目は「隣人トラブルのある不動産の売却」です。
「最近、隣人の騒音やゴミの処理方法に悩んでいる…」「クレーマー気質の隣人に頭を抱えている…」そんな経験をお持ちではありませんか？実は、これらの隣人トラブルが原因で、不動産の売却がスムーズにいかなくなることがあります。告知義務はどこまで必要になるのか、不安になることもあると思いますし、現実に適切な対応が求められるケースもあります。
今回の記事では、隣人トラブルに対する告知義務の重要性と、その対応策について分かりやすく解説していきます。また、トラブル解消のための具体的な手段や、安心して不動産売却する方法についても触れていきますので、ぜひ最後まで読んでいってくださいね！
普段生活していると、ときに隣人さんとの間でトラブルが発生することはあるものです。不動産の売却を考えた際、ときにその問題によって「スムーズに取り引きが進まない！」なんて状況になることがあります。ここでは、よくある隣人トラブルの事例を紹介します。
①騒音トラブル
まず、代表的なものの一つに騒音トラブルがあります。例えば、夜遅くまで続く大音量の音楽や、ドタバタと響く子供の足音や騒ぐ声、早朝から始まるペットの鳴き声などが原因となります。一時的なら我慢もしようものですが、継続的なものは生活の質に大きな影響になってきてしまいます。
②ゴミの不適切な処理
つぎに、ゴミの不適切な処理をする隣人さんによるトラブルもよくあります。例えば、ゴミの分別や収集日を守らないことで悪臭や害虫の発生が起こってしまったり、他の人のゴミを漁ってプライバシーを侵害したりするケースもあれば、自身の家にゴミを溜め込んでゴミ屋敷にしてしまうケースもあるでしょう。こうしたトラブルは、周囲の住環境を悪化させてしまいます。
③クレーマー気質の隣人
そして、クレーマー気質の隣人さんがいるような場合も注意が必要です。例えば、「些細なことでも頻繁に苦情を言ってくる！」ような状況は、住む上で大きなストレスの原因となります。そういった隣人さんには、自身の問題行動には自覚が無いか棚上げして他人の非難ばかりしている場合も多いのです。理屈も通じないので困惑することになります。
④駐車・駐輪問題
さらに、駐車や駐輪におけるトラブルもあります。駐車スペースを無断で使用されたり、出入りの邪魔になる場所に駐車したりといったケースです。例えば、敷地の出入り口の細い場所を駐車場とした旗竿地同士で、間に塀などがない場合では、相手が車を出しにくいように寄せて駐車するといった嫌がらせ行為が見られることがあります。
⑤境界・越境問題
土地の権利を侵害するトラブルもあります。許可なく敷地内に出入りしたり、樹木の枝葉が越境して広がっていたりする、境界・越境の問題です。古い家では、そもそも土地と土地の境界が曖昧なことも多く、隣人さんとの関係を悪化させてきた根深い問題であることも多いです。不動産売却するなら、その境界を明確にするための測量が必要になることや、越境物は撤去などして解消しなくてはならない場合があります。
などなど、他にも色々なケースがあります。
隣人トラブルの告知義務はどこまで必要？
そんな隣人トラブルがあるような物件は、資産価値が減少する場合があります。どうしても買主さんが嫌悪感を抱くため、不動産売却価格が低くなることが一般的なんです。
とはいえ、その事実を伝えないないワケにもいきません。基本的に売主さんや仲介業者さんには、その不動産についての問題があれば、買主さんに説明する法的な義務があります。それを「告知義務」といい、不動産を売却する際には、隠さずに重要な情報を買主さんに提供しなくてはいけません。これは、買主さんにとって当たり前といえば当たり前のことで、それらを知った上で「この物件を買うか？買わないか？」を判断するのですから、黙っていてはフェアではありませんね！
ちなみに法律的には、宅地建物取引業法35条1項では「宅地建物取引業者は、取引の相手方等に対して、売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士により取引にかかわる重要事項について、書面を交付して説明させなければならない」とされ、同法47条では「宅地建物取引業者は、その業務に関して、取引の相手方等に対し、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない」としています。
そんな告知義務を怠るリスクとしては、不動産売却後に契約不適合責任を問われる可能性が高まることがあります。これは、売買契約の内容と実際の物件状況が異なる場合に発生する責任のことで、減額請求や損害賠償請求などの法的なペナルティが科せられることになります。
では、そういった隣人トラブルを抱えた不動産を売却しようとしたとき、買主さんに対する告知義務はどこまでする必要があるのでしょうか？確かに、すべての隣人トラブルが告知義務の対象になるワケではありません。そのポイントとして、以下のような場合なら告知は必要ないかもしれません。
・トラブルが完全に解決していて再発の恐れがない
・トラブル発生がなくなってから長期間経過している
・過去のトラブルが現在の物件価値や居住環境に影響していない
・境界や越境について正式な手続きを踏んで解決済みである
・トラブルの深刻度が高くない（生活音程度の騒音トラブルなど）
ただし、具体的かつ明確な判断基準はないため、「必要かどうか分からないけれど、とりあえず何でも伝えてみる！」という姿勢で、売却を依頼する不動産業者さんに相談することが大切です。
安心して不動産売却する方法！
そうして告知義務を果たして、契約不適合責任を問われない状況を作り、安心して不動産売却するにはどうしたらいいでしょうか？以下のステップを踏むことが重要です。
①隣人トラブルの詳細把握
まずは、隣人トラブルの詳細を正確に把握し記録することが大切です。ここでは、できる限り客観的に捉えることが重要です。なぜなら、人によって感じ方が違うからです。
・夜遅くまでの大音量の音楽などの騒音
・規則を守らないゴミ処理の現状
・クレーマーによる苦情の頻度や内容
・越境物の状況や境界標などの確認
②各自治体や専門家への相談
つぎに、トラブル解決のために各自治体や専門家さんに相談することも有効です。以下のような相談先を検討しましょう。
・騒音やゴミ問題について各自治体へ相談
・クレーマー気質の隣人による犯罪まがいの行動は警察へ
・法的なアドバイスが欲しいときは弁護士
・境界問題や越境物への対処は不動産業者
③可能な限りのトラブル解決
可能な限りのトラブル解決に向けて動くことも重要です。ただし、当事者同士では拗れるケースもあるので、第三者を介して進めます。
・隣人と話し合い防音対策を講じる
・ゴミ処理ルールを守るように促す
・境界確定測量の実施や越境物の覚書の作成
・裁判によらない裁判外紛争解決手続き（ADR）で解決に繋げる
④隣人トラブル解決のための対応を記録・保管
さらに、隣人トラブル解決に向けての対応履歴を記録し、保管しておきます。ただし、隣人さんのプライバシーや肖像権の侵害には十分配慮します。
・どのようなトラブルがいつ発生し、どう対応したか記録
・トラブル状況を写真やビデオに残す
・隣人や専門家とのやり取りを保管
⑤重要事項説明の徹底
さいごに、何より不動産売却時の重要事項説明を徹底することです。
・仲介する業者に包み隠さず伝える
・告知すべき内容の要否を判断する
・買主からの質問には誠実に答える
これらのステップを踏むことが、安心して不動産売却する方法となります！
隣人トラブルのある不動産を安心して売却するなら買取か？
それでも、解決に向けての手出し資金が確保できなかったり、トラブル解決に時間がかかり過ぎたり、「そもそも解決できない！」といったりするなら、不動産買取を利用することも一つの方法です。
買取のデメリットとして、以下のようなものがあります。
・不動産仲介よりも売却価格が低くなる
・買取業者によっては条件が厳しくなる
一方で、買取のメリットは以下のようなものがあります。
・隣人トラブルがある「現状のままでも買取可能」
・トラブル解決に向けての「手出し費用がかからない」
・解決に対する心理的負担を負わずに「即現金化できる」
・売却後に問題が発生しても「契約不適合責任を問われない」
・隣人に知られずに売却でき「プライバシーが保護される」
これらのことから、不動産買取を利用することで、金銭的負担や時間のかかる問題解決を避けて、迅速に物件を手放すことが可能です。特に、仕事や家庭で忙しい方にとっては、手軽に売却手続きが進められ、精神的なストレスも軽減できるため、日常生活の質を向上させることも期待できます。
不動産買取は、隣人トラブルの告知義務をどこまで必要なのか悩むことなく、安心して売却する最適な選択肢です！
まとめ
今回の記事では、隣人トラブルに対する告知義務の重要性と、トラブル解消のための具体的な手段や安心して不動産売却する方法について解説してきました。
不動産の売却を考えた際、ときに問題になる隣人トラブルの事例は、
①騒音トラブル
②ゴミの不適切な処理
③クレーマー気質の隣人
④駐車・駐輪問題
⑤境界・越境問題
など、他にも色々なケースがあります。
そんな隣人トラブルがあるような物件は、買主さんが嫌悪感を抱くため資産価値が減少する場合がありますが、基本的に買主さんに説明する法的な義務があります。それを「告知義務」といい、買主さんはそれらを知った上で不動産購入を判断することになります。
法的には、「宅地建物取引業者は、取引の相手方等に対して、売買契約が成立するまでの間に、取引にかかわる重要事項について、書面を交付して説明させなければならない。故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない」としています。
そんな告知義務を怠るリスクとしては、不動産売却後に契約不適合責任を問われる可能性が高まることがあります。
では、隣人トラブルを抱えた不動産の売却時、告知義務はどこまでする必要があるのか、以下のような場合なら告知は必要ないかもしれません。
・トラブル再発の恐れがない
・トラブルから長期間経過している
・トラブルが物件価値や居住環境に影響していない
・正式な手続きを踏んで解決済みである
・トラブルの深刻度が高くない
ただし、具体的かつ明確な判断基準はないため、売却を依頼する不動産業者さんには全て相談することが大切です。
そうして告知義務を果たして、安心して不動産売却するには以下のステップを踏むことが重要です。
①隣人トラブルの詳細把握
②各自治体や専門家への相談
③可能な限りのトラブル解決
④隣人トラブル解決のための対応を記録・保管
⑤重要事項説明の徹底
これらのステップを踏むことが、安心して不動産売却する方法となります！
「そもそも解決できない！」といったりするなら、不動産買取を利用することも一つの方法です。
買取のデメリットとして、以下のようなものがあります。
・売却価格が低くなる
・業者によっては条件が厳しくなる
一方で、買取のメリットは以下のようなものがあります。
・現状のままでも買取可能
・手出し費用がかからない
・即現金化できる
・約不適合責任を問われない
・プライバシーが保護される
これらのことから、不動産買取は隣人トラブルの告知義務をどこまで必要なのか悩むことなく、安心して売却する最適な選択肢です！
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績のある不動産買取業者のひとつです。業者選びに難しさや不安がおありでしたら、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
