地上権と借地権との違いってなに？契約のポイントも教えます！

地上権とは、他人の土地を利用して建物や工作物を所有するための物権です。民法では他人の土地において工作物または竹木を所有するために、その土地を使用する権利（民法265条）と定められています。つまり、土地を所有していなくても、地上権を設定すれば建物を自由に建て、維持し、第三者へ譲渡することも可能です。これは通常の賃貸借契約とは大きく異なるポイントです。地上権は登記することで権利が公示され、所有者が変わっても影響を受けません。地上権は、都市部では土地の所有権とは別に建物の権利を確保する方法として利用されることが多く、重要な役割を担っています。
地上権の主な特徴
・物権であるため、所有者の承諾なしに利用できる
・譲渡/転貸が自由
・登記すれば第三者に対抗できる
・存続期間は最低30年（契約で延長可能）
・土地代（地代）の支払い義務は法律上ないが、契約で定めるのが一般的

土地を借りて建物を建てる権利として「借地権」がありますが、地上権とは性質が大きく異なります。最大の違いは「物権か債権か」という点で地上権は物権であるため、土地所有者が変わっても権利がそのまま維持される強力な権利です。一方、借地権は契約関係に基づく債権であり、地主の意向が影響しやすいという特徴があります。

地上権には当然ながらメリットとデメリットがあります。ここではそれぞれの特徴について見ていきましょう。
まず、メリットは以下のものがあげられます。
①土地所有者の承諾なしに自由に利用できる
地上権設定後は、建物の建築・改築・用途変更などを地主の承諾なしに行えます。事業用地として長期利用する場合に大きなメリットです。
②譲渡・転貸が自由
第三者へ売却したり、転貸したりすることが可能です。 不動産投資や事業継続の柔軟性が高まります。
③長期安定利用が可能
存続期間は最低30年。契約で50年、100年と設定することもできます。 長期プロジェクトや商業施設の開発に適しています。
④長期安定利用が可能
地上権は物権であるため、金融機関の担保として設定できます。 事業用地の確保と資金調達を同時に進められる点は大きな利点です。

次にデメリットは下記が挙げられますのでそれぞれメリットデメリットを比較する必要があるでしょう。
①土地所有者の権利が制限される
地上権が設定されると、地主はその土地を自由に利用できなくなります。売却や再開発の制約が大きく、地主側のデメリットが大きい制度です。
②設定・解除の手続きが複雑
契約書の作成、登記、解除時の合意など、賃貸借契約よりも手続きが煩雑です。
③固定資産税などの負担が発生する場合がある
契約内容によっては、地上権者が固定資産税や都市計画税を負担するケースがあります。

地上権も物権であるため、土地所有者の許可を得ることなく売却や譲渡が可能になります。通常の賃貸借契約と大きく異なる点でもあり、地上権の大きな特徴のひとつとなります。しかしながら、譲渡や売却時には注意すべき事項があり、適切な手続きをしなければトラブルに発展する可能性もあります。売却事態は通所の不動産売買と同様に進めることができますが特有の手続きもあるので複雑になります。また、市場における需要も少ないため買い手を見つけることが難しい場合もあります。このような複雑な不動産を取り扱う場合は一般の仲介不動産業者ではなく、専門の不動産買取業者に依頼してみましょう。

地上権は、土地を所有せずに建物を長期利用できる非常に強力な権利です。 借地権より自由度が高く、事業用地や商業施設などで広く活用されています。ただし、契約内容や登記、税金の負担など、注意すべき点も多いため、設定や売買を検討する際は専門家への相談が不可欠です。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。