独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。
今回は不動産売却における境界線の重要性と手続きの方法について解説します。
不動産売却で境界線が重要な理由
土地や戸建てを売却する際、敷地の境界が明確でないと契約が成立しにくいのが現実です。買主にとって「どこまでが自分の土地か」が分からない状態では安心して購入できません。特に都市部では1㎡の差で数十万円単位の価格変動が起こるため、境界線の確定は資産価値を守るうえで欠かせない工程です。
境界トラブルが起こる背景
境界を巡るトラブルは日常的に頻発するものではありませんが、売買や相続のタイミングで一気に顕在化するケースが多いです。例えば以下のような状況が典型です。
・フェンスやブロック塀の位置が曖昧
・高低差のある敷地で擁壁の内外を巡って主張が食い違う
・古い測量図や一方的に作成された図面を根拠にする
・境界標が紛失して再現できない
こうした問題は、売却活動をストップさせる要因となり、結果的に「売れない不動産」となってしまうこともあります。そうならないためにも、確定測量図を作成し、境界標を設置する必要があります。
筆界特定制度の活用
もし隣地所有者との合意が得られない場合は、法務局が筆界を特定する制度を利用できます。裁判よりも迅速に解決できる点がメリットですが、所有権の解決には至らないため、最終的には協議や調停が必要になるケースもあります。
確定測量図作成/境界標設置の流れ
不動産を売買する際に欠かせないのが「確定測量図」です。これは土地の境界を法的に裏付ける重要な資料であり、売却や購入の安心感を支えるものです。ここでは、確定測量図を作成し境界標を設置するまでの流れを、実務的な視点で整理してみましょう。
①隣地の権利関係を確認する
まずは隣接地の所有者を正しく把握することから始まります。立会いが必要になるのは、隣家の居住者ではなく「土地の所有者」です。法務局で公図、地積測量図、登記簿謄本（全部事項証明書）といった資料を取得し、隣地の状況を整理します。
隣地は複数に及ぶ場合があり、道路も含めてすべての関係地を調査することがポイントです。
②道路境界の確認と申請
次に道路との境界が確定しているかをチェックします。現地に境界杭があり、役所の図面に記録されていれば問題ありません。未確定の場合は役所に「道路境界明示」を依頼します。
道路幅員の関係で反対側の境界も同時に確定する必要があるため、時間がかかるケースが多いです。売却を見据えるなら、早めに役所へ申し入れることが得策です。
③現況測量図の作成
確定測量図の基礎となるのが「現況測量図」です。土地家屋調査士が現地を測量し、現状の形状や面積を図面化します。これが後の境界確定の土台となります。
④境界立会い
現況測量図や法務局で取得した資料をもとに、土地家屋調査士・土地所有者・隣地所有者が立ち会い、境界を確認します。ここで双方の合意を得ることが、トラブル防止につながります。
⑤筆界確認書の作成
境界が合意に至ったら、土地家屋調査士が「筆界確認書」を作成します。通常2通作成し、土地所有者と隣地所有者が署名・押印したうえで、それぞれが保管します。これにより境界の合意が文書として残り、後々の証拠となります。
⑥境界標の設置と完了
最後に確定測量図に基づいて境界標を設置します。これで境界が物理的にも明示され、土地家屋調査士から関係書類を受け取れば一連の業務は完了です。
まとめ
不動産売却において境界線は「取引の土台」となるものです。確定測量図と境界標が揃っていれば、売却活動はスムーズに進み、資産価値も正しく評価されます。逆に曖昧なままでは、売却が滞るだけでなく価格低下のリスクも高まります。そのため、信頼できる専門の不動産買取業者への相談をお勧めします。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
