独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は私道で問題になりやすい通行掘削権や通行承諾権について解説します。
公道と私道の違いとは？
公道とは国や都道府県などが設置した道路で道路法という法律に基づいた企画で作られています。維持管理も設置者が行う必要があり道路の修繕は地方自治体によって行われます。行動は全ての人が利用することを目的としており、利用者の制限は設けられておらず、誰でも通行が可能になります。一方で私道は私有地に設置されている道路のことで、土地の所有者によって設置されるため、私道は私道所有者や私道の所有者が通行を認められた人のみしか利用できません。建物を建てる際に土地は道路に面していなければいけないと定められていますが、土地に面している道路が必ずしも公道である必要はないため、私道を設置して建築基準法の要件を満たす場合もあります。私道に複数の物件が面している場合は私道の所有権を分配して私道に接しているすべての住民が道路を利用できるようにした私道持分という所有権を有することになります。この私道持分を有していないと通行することが出来ません。
私道の共同所有型と分割型
私道には共同所有型と分割型という２種類の所有方法があります。道路使用の権利があれば、通行だけでなく建替えや売却など、自由に土地を活用する権利を有することができます。ただし、道路の亀裂や陥没が発生した場合、所有者が費用を負担し修繕しなければなりません。また、それぞれが所有する私道部分の固定資産税を支払わなければなりません。
①共同所有型
共同所有型は１本の指導の所有権を均等に所有する方法のことです。是認に所有権があり、私道の維持管理も所有者全員で行います。共有の私道で危険樹木の伐採やアスファルト舗装などの軽微な変更行為を行う場合は共有者の持分の過半数の同意によって変更行為を行う必要があります。
③分割型
分割型は私道の面積を所有者の数で分割し、それぞれに所有者を明確化する方法です。共同所有型とは異なり、自分が所有している同との場所が明確であり、自分が所有している道路の修繕を行う場合には私道持分権者全員の同意が必要となります。また、公道に出るために同じ私道を所有する他の使用者も自分の土地を通行することになるため、通行地役権と呼ばれる権利を設定することになります。
通行掘削権と通行承諾権
私道持分があれば土地の通行が可能になりますが整備や修繕費用の負担が発生することから、私道持分を持ちたくないと考える方もいると思いますが、私道持分がないことにより通行承諾が得られなかったり、掘削の承諾が得られなかったりする場合があります。
・通行承諾が得られないとどうなる
私道持分を持っていないと私道を所有している他の所有者が私道の使用に反対すれば通行ができず、自分の家にたどり着けなくなってしまう可能性があります。私道持分は、基本的に所有者が共同して道路の維持管理を負担する代わりに使用権を公平に分担することが多いです。そのため私道に面していながら、道路の維持管理費を負担せずに道路の使用権だけを得ようと考える方に権利を認めることは難しくなります。
・掘削権の承諾が得られないとどうなる
水道やガスの配管を通したり、修理を行ったりする場合は道路を掘削する必要があります。他人の土地にインフラ設備を通す際には場所や目的、方法などを土地の所有者に通知することに加え、土地の所有者が被る損害が最小になるようにしなければなりません。その際に土地の所有者に窓外が生じれば償金を支払う必要が出てくるため事前に承諾を得ておくほうが良いです。
私道持分がないと指導を使用するための通行料などを支払う必要が出てくるので、自分の不動産に接する道路が私道の場合は私道持分があるのかも確認が必要になります。
まとめ
今回の記事では私道における通行掘削権や通行承諾権について解説してきました。通行承諾書や掘削承諾書がない場合は私道の通行や工事ができない恐れがあることから、一般の不動産業者に依頼しても売却できない場合が多いです。私道持分がなくとも専門の買取業者であれば買取できることもあるため、専門の買取業者に依頼することも検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
