【私道持分なし！】トラブルを回避し不動産を安心売却する方法！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第５１回目は「私道持分なしの不動産トラブル」です。
親の代から住み続けるこの自宅。「家の前の私道に所有権はない、と聞かされていた…けれど何が問題？」なのか気にされていませんか？所有している不動産の目の前が私道だったとして、もし「私道持分なし」の場合、売却や建て替え時に大きな問題になることがあります。私道とは、公道ではなく個人や法人などが所有・管理する道路のこと。これに所有権を持ち合わせてないのですから、今後通行や利用に関してトラブルが発生するかもしれません！
この記事では、そもそも「私道持分なし」とはどういった状況なのか？生じ得る問題点や法的背景、そしてそんな状況でもトラブルを回避し、不動産を安心して売却する方法を解説します。転ばぬ先の杖！前もって準備することで、いつかの不動産売却を安心して取引するためにも、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

では、私道における持分とはどういうことなんでしょうか？簡単に言えば、「私道に接する土地の所有者さん複数人それぞれが、私道の一部に対して持つ権利」のことです。この持分は、私道の利用、維持管理に関わる権利と責任を示しています。おのおのの持分は、土地の登記簿にも記載されていて、権利の範囲は明確です。

そんな私道持分には、内容に応じて以下の２つに分類できます。

①共有持分
ひとつに、私道を複数人で共有して所有することを、「共有持分」といいます。私道が複数の土地所有者さんたちによって利用されるとき、持分は通常、各所有者さんの土地面積や利用度に応じて按分されます。
共有持分の特徴は、その私道内の事象に対して、全ての所有者さんにおいて権利と責任が発生するということ。そのため、私道の利用や維持管理に関する決定において、意見の不一致が生じるおそれがありますし、修繕費用の分担や利用方法についての合意に至らないケースも出てきます。

②分筆持分
一方、「分筆持分」とは、私道が個々の所有者さんに分けられ、それぞれの区分が明確にされている状態を指します。私道をキッチリ分割して登記されるため、各所有者さんは自身の区分に対して、完全な権利と責任を持つワケです。
分筆持分の特徴は、各所有者さんが自身の区分に独立した権利を持っていること。ただ、他の所有者さんの区分に影響が与えるような変更や利用を行う場合、その合意を得なくてはなりません。
また、分筆の場合、接している部分に必ず所有権があるワケではなく、離れた部分が割り当てられていることもあるので、注意が必要です。

付け加えると、そこに一人の所有者さんが、その私道の全てを持っている場合があります。地主さんだったり、開発分譲した法人だったり、といった具合です。

さあ、ここからが本題です！
「私道持分なし！」とは、自宅の目の前の私道（土地）に所有権をもっていない状態を指します。そんな私道に対する持分がない状態では、不動産の売却や利用において、様々なトラブルが発生する可能性があります。特に、長年住んでいた家を売却しようとした際に、突然のトラブルに直面することも少なくありません！

ここでは、私道持分なしの状況で起こり得るトラブルを紹介します。

①目の前の土地に所有権があるとは限らない！
ここは厳密に言えば「私道持分無し」ということではありませんが、先述したとおり、たとえ「持分あり」としても、目の前の土地に所有権があるとは限らない！ということがあります。悲観的に言えば、以降に挙げる「持分なし」トラブルが同様に起こる可能性があります。

②通行には許可がいる！
理屈上は所有者さんの許可なく通行するには許可が必要です。万が一、土地所有者さんとの関係が悪化するようなことがあれば、厳しく規制されるかもしれません。たとえ自宅前であってもです。さすがに徒歩を禁止されることは、倫理上ないのかもしれませんが、自動車等が入れなくなることは、十分に考えられます。

③私道トラブルには行政も介入しない！
また、私道内でのトラブルには、警察や自治体といった行政は介入できません。たとえば、私道所有者さんが家の目の前に駐車をして、生活や工事などに支障がでたとします。本来法律上、「道路上の場所を自動車の保管場所にしてはならない」とあっても、私道内では警察が取り締まることはできません。

④掘削承諾が取れない！
さらに、上下水道の工事のために、私道を掘削する承諾が得られないことも！通常、正当な理由がないのにも関わらず、ライフライン工事の承諾を拒むことはできないものなのです。が、高額な承諾料を請求される、もしくは工事を妨害される、といったことはあり得ます。また、所有者さんの所在が確認できないことも…。ただ、２０２３年４月の民法改正で、掘削工事をする権利が明確化されたため、実施しやすくなったことは付け加えておきます。

⑤住宅ローンが通りにくい！
最後に、私道持分のない不動産では、金融機関の住宅ローンの承認が通りにくいということがあります。担保価値が低く評価されるからです。これは、実際に売却活動をした際に、一括購入できる買主さんは稀であるため、家が売れないことになります。それは、ご自身が建て替えをするにしても影響は大きいものです。