空き家を売りたいならどうする？相続（予定？）物件手放しガイド！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第３３回目は「相続（予定？）空き家の売却」です。
空き家を相続した、あるいはこれから相続する可能性のあるあなたへ！
「親不在の空き家、放置している…」
「管理が大変だけど、何から手を付けていいのか…」
そんな悩みを抱えていませんか？
日本は空き家大国！増加傾向にある空き家の問題は、これからの日本の大きな課題のひとつになっています。それは、個人の私たちにとっても同じで、空き家の放置は「百害あって一利なし！」。では、空き家を有効活用するにはどうしたらいいのでしょうか？
そしてそれは相続する前、親が元気にしているウチに考えるべきことかもしれません。「えっ？縁起でもない！生前にそんな話しをするなんて親不孝だ！」とお怒りになりますか？「相続」はときに「争続」と言われます。その理由の一つに、被相続人となる親御さんの気持ちを親族間で共有できていないことがあります。親御さんは亡くなる直前、まともに相談する余裕も体力もないことの方が多いです。生前に親御さんの意向を確認し大切な家族が争うことを無いようにすることは、本当に親不孝でしょうか？
今回の記事では、「相続（予定？）空き家の手放しガイド！」と銘打って、相続する前にも後にも役に立つお話をしたいと思います。ぜひ最後までお付き合い下さいませ！

もし、あなたが相続前であって、今から問題意識をもってこの記事を読まれているのでしたら、ここは超重要です！一方で、すでに相続後なのであれば、流し読みして頂いてOKです。
空き家を手放すタイミングは、それぞれの家族の状況によって、最適な選択が異なります。ここでは、生前に売却する場合と、相続後に売却する場合の、メリット・デメリットについてお話ししたいと思います。

そもそもですが、家を相続することを前提に、生前に相続の話題を出すことは「親不孝ではないか！！」と感じるのかもしれません。しかしです。これから先にある相続のことを考えることは、家族全員の心の平穏や経済的な安定、何より被相続人である親御さんの意思・意向を尊重したいと願ってのことです。それは、逆に言うなら最高の親孝行であると考えます。家族間の「争続」を未然に防ぎ、スムーズに遺産を継承できる道筋をつくることは、親御さんにとっても大切なことなのではないでしょうか？

生前に関係する優遇税制は以下の通り。
①居住用財産の３０００万円特別控除
親御さんが一人で住んでいる自宅の売却益から３０００万円を控除できる特例です。
（計算式）物件売却価格−(物件購入価格+売却時諸費用)−3000=課税所得
　　　　　課税所得×税率=所得税
・物件購入価格（取得費）が不明であれば、物件売却価格の５％。
・老人ホームに入った時などは、いつでも自宅に戻れる状況を保ち、入所から３年後の年末まで。
・親御さんが認知症を発症していないこと（ただし、大変手間だが成年後見制度で対処できる）。
・生前に現金資産ができるメリットがある反面、最終的にはそこに相続税がかかる。
・同居親族がいる場合は適用できない反面、その親族が相続後にその自宅で独居であるなら、この特別控除と下記「１０年超所有の低減税率」も使える（別居の法定相続人は下記の②は使えない）。
②１０年超所有の低減税率
住んでいる自宅を１０年以上所有していれば、更に低い税率となります。
（計算式）上記所得税×低減税率=実際に納税する所得税

相続後に関係する優遇税制は以下。
③相続空き家の３０００万円特別控除
相続後「更地にするか耐震リフォームを前提」として、売却益から３０００万円を控除できる特例です。
・計算式は①の特別控除と同様。
その上で…、
・集合住宅の建物ではないこと。
・不動産売却価格は１億円以下であること。
・旧耐震基準で建築された建物であること。
・相続開始直前まで被相続人がその建物で独居であったこと。
・不動産売却相手は第三者であること。
・土地・建物はセットで相続していること。
・共有相続人全員が賛同すること。
さらに、空き家を「放置」するとこの特別控除を受けられません。
・相続発生から３年以上経っている。
・更地にしてから１年以上経っている。

見て分かる通り、生前に対して相続後の適用条件は厳しいことが分かりますね！ただし、一方で認められれば法定相続人全員に適用できます（令和６年以降は一部条件の改定あり）。
このように最適解は各家庭によってケースバイケース。まして、相続後には親御さんの意思を知ることは叶いません。個々の空き家対策はぜひ親御さんがご健在のウチに！

それでは、相続（予定？）物件手放しガイドといきましょう！何度も言いますが、個々の家庭の条件はケースバイケース。売却を考え始めたタイミングもバラバラなので、よく話し合って折り合いを付けて下さいね！

その上で、次のステップへと進めていきます。
まずはご自身なりに市場相場を把握します。その後、依頼業者さんを選定し販売戦略を練って、売却活動へ。そして、買い手さんを探して交渉し、売買契約締結後に引き渡しを経て、最後に確定申告は忘れずに！していきます。

まずは、売却価格を決める諸条件とは何でしょう？
①立地
最も重要なのは立地です。立地は物件の価値を大きく左右します。駅からの距離や周辺の商業施設、学校や公園や公共施設など、生活に便利な土地は価格アップの要因です。
②土地の形や大きさ
そして、どんなに立地が良くても、土地の形や大きさが悪いと人気は出ません！変形地や崖地、北向きなどはマイナス評価。一方で、再開発の機会や用途転用が可能なら、価値は上がるかも。
③築年数
古い建物でもリフォームや歴史的価値があればプラス評価にもなりますが、老朽化が進んでいると取り壊し費用を考慮しなくてはなりません。

これらの諸条件（特徴）を理解した上で、相場の見極めをして想定の価格設定をしていきます。「この辺りの物件はいくらで売れているのか？」それはインターネット上での不動産物件サイトにて、ご自身の物件の諸条件で検索をかけてみれば、近隣の同じような条件の物件がヒットするハズ！ある程度の期間を費やして定点観察して眺め続けると相場感が養えます。もちろん、専門家さんによる現地調査や査定を受けることで、より正確な価格が出できますが、悪い業者に引っかからないためにも、この点を怠ってはいけません！

次に、売却方法を検討して依頼する業者選定をしていきます。
①各自治体の「空き家バンク」を活用する
まず、空き家といえば知る人ぞ知る「空き家バンク」。各自治体が運営するマッチングサービスです。基本的にはきめ細やかなサービスではなく、物件の案内も交渉も自ら行います。需給のバランスが悪く、売却価格は安くなりやすく、全ての自治体が設置しているわけではありません。
②仲介による売却
一般的にはコレ。不動産業者さんと媒介契約を結び、査定から販売活動を行ってもらいます。広告や内覧を通じて買い手を見つけていきます。売却には時間と手間と忍耐が必要となりますが、概ね相場に近い売却価格になります。
③買取による売却
一方で、不動産業者さんに直接物件を買い取ってもらいます。業者さんの多くは転売して差益を得なくては商売にならないので、相場よりも安い価格での売却になります。その分、手続きは簡単で早期に現金化できる上、例えゴミ屋敷でも現況で引き取ってもらえる場合もあります。

業者選定には、無料の一括査定サイトによって手間なく複数社に査定依頼をするのが良いです。相見積もりを取って納得感ある業者さんを選びます。大差ないなら、その他サービスを比べてみるのもいいでしょう。ただ注意点として、相場よりも高額過ぎる査定なら、それで利用者を釣ろうとする意図がある場合があるので、簡単に飛びつかずに慎重に！

さらに、専門家さんを交えて、本格的に物件の問題を洗い出します。何故なら、相続の空き家物件は古いために、予想だにしない事案が発覚することが！
①権利関係や瑕疵などの問題がないか洗い出し
前提として、その建物が建った時の法律と、今は違うことを認識すべきなんです。そのため、権利関係や瑕疵などの問題がないか洗い出す必要が！例えば、土地でいったら隣地との境界線が曖昧だったり、建物でいったら耐震基準に達していなかったり…、します。
②諸費用及びその他の隠れたコスト
一般的には、登記費用や印紙税、仲介であれば仲介手数料といったところですが、土地建物に問題があれば、測量費や耐震リフォーム費用、はたまた解体費用がかかることも！明確に何がかかるのか、はじめに確認します。

売却活動中は業者さん任せにするのではなく、定期的な状況報告の確認をしたり、他社さんに情報提供して広く営業しているかチェックしたりします。場合によっては業者変更も視野にきっちり牽制していきます。期間は３ヶ月を目処にPDCA（計画・実行・評価・改善）を回します。

で、最後に、晴れて売却できたら確定申告を忘れずに実施します。普段、確定申告をしない人からすると、「敷居が高い！」と感じるかもしれません。各種書類を揃え、譲渡所得税や固定資産税の計算、今回の話しでの優遇税制の活用など、もし不安に思うのであれば、お金を出してでも専門家さんに協力してもらうのも検討します。

と、なかなか大変なことだと思います。ここは一族の未来のため、踏ん張って活動して頂ければと思います。でも、「ちょっとツラいかも…（泣）」となるようでしたら、不動産買取がおススメです。私たちは不動産買取業者なので、ややポジショントーク（笑）かも！ですが。
古い物件というのは、大なり小なり問題があります（放置されたなら尚更）。土地の境界線などで隣地さんとの協議が長引いたり、売却後に瑕疵担保責任の連絡がないか不安になったり、解体などの費用を先出ししなくてはならなかったり、などなどかなりの負担になります。
もちろん買取は相場よりも安い価格になりますが、条件により先出し費用も柔軟に対応でき、現況即時買い取りも可能です。ぜひ前向きにご検討下さいね！