独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第３２回目は「自主管理の賃貸トラブル」です。
賃貸物件をお持ちの皆さん！その管理、大変ですよね？特に自主管理を選択していると、管理費の節約ができる一方で、家賃滞納やクレーム対応などなど、お悩みを抱えている方も多いと思います。正直、「そろそろこの負担から逃げ出したい！」と感じることはありませんか？でも一旦深呼吸して、物件を手放す前に知っておくべきことが、あるのではないでしょうか？
今回の記事では、自主管理の賃貸トラブル、その原因と対策、そして物件を手放す際のポイントについて、詳しく解説していきます！ぜひ最後まで読んでいってくださいね！
もくじ
自主管理のメリットとデメリットとは？
賃貸物件の「自主管理」とは、一言でいえば「大家さん自身が管理業務を行うこと」です。よくあるのは、賃貸業における管理の一部ないし全てを管理会社に業務委託するものですが、そんな管理会社に頼らず、ご自身が入居者さんの対応や物件の管理を行っていくスタイルとなります。
そのメリットは以下の通り。
①経費削減
自主管理する理由の一番はコレです。管理会社に依頼すると、一般的に手数料として家賃収入の５％前後かかるとされますが、その経費（手数料）が節約できます。
②ノウハウの蓄積
次に、不動産の管理業務に対して、多くのノウハウの蓄積を見込めます。不動産への投資というのは大昔からある伝統的な投資法です。それを身につけられるのは大変貴重な経験となります。
③社会資本が育つ
そして、入居者さんとのお付き合いは長期に渡ります。ダイレクトに交流し、良い関係性が築ければ、人生は豊かになるハズです。大切な社会資本が育つ可能性があるんです。
一方でデメリットは以下。
①時間と手間がかかる
ただその管理業務、結構大変ですよね。賃貸業は夢の不労所得と考える人も多くいたりしますが、業である以上、多くの労働は不可避！想像以上に時間と手間がかかります。中でも水回りのトラブルは、可及的速やかに対応せねばならないため、落ち着いて旅行すらままならないかもしれません。
②入居率が不安定
次に、入居率（空室率）が不安定になりがちであることがあります。いわゆる入居付けはプロでも難しいこともあるワケで、それを自ら営業活動をしなくてはなりません。
③クレーム対応が難しい
そして、入居者さんからのクレーム対応が難しいことがあります。入居者と大家、言わば当事者間で冷静に話し合うのは難しく、よっぽど第三者が入ったほうが落ち着いて話しができるものなのかもしれないですね！
④資産価値が低下する恐れ
最後に、日々の清掃・点検、定期点検、長期修繕計画とその実施など、建物の老朽化を防ぐ手立てをしていかないと、当然、資産価値が低下する恐れがあります！その点、専門的に判断するのは大変難しいです。
自主管理の賃貸トラブルの主な原因とは？
では、そんなデメリットからなる自主管理の賃貸トラブル…、ここでは多くの大家さんが直面する主な原因を、３つご紹介します！
①入居者とのコミュニケーション不足
ひとつに、入居者さんとのコミュニケーション不足に起因するもの。これが不十分だと、家賃滞納や生活スタイルに関するクレームなど、小さな問題も大ごとに発展してしまう可能性があります。継続的な関係の構築には定期的なコミュニケーションが必要不可欠です。これは、入居前の契約時にしても同じで、契約内容が不明確であったり、説明が足りていなかったりすると、後々のトラブルの原因になります。
②不適切な入居者選定
また、先述の通りの入居付けは難しさから、よく考えず入居希望者さんに飛び付き、不適切な入居者選定をしてしまいがちです。入居者さんの信頼性や支払い能力をよくチェックせずに契約を進めてしまうと、家賃滞納や契約違反といった問題が起こりやすくなります。きちんとした審査を行わないとスムーズな運営は実現できません。
③修繕・維持管理の遅れ
さらに、修繕や維持管理の遅れから生じるトラブルもあります。例えば、水回りの不具合や設備の故障などが発生した場合、入居者さんは生活に困ってしまうため、迅速な対応が求められます。定期的な点検を怠っていたり、事前に信頼のおける業者さんの選定や見積もりを取っておくことをせず、対応に時間がかかり過ぎると、入居者さんに不満が募ります。
自主管理の賃貸トラブルを未然に防ぐための対策とは？
それら自主管理の賃貸トラブルを、未然に防ぐための具体的な対策についてまとめてみます。
①家賃滞納の催促から回収の方法
はじめに、家賃滞納。これは賃貸業をしていると切っても切り離せない大きな問題です。前提として、法律的には入居者さんの立場の方が優遇されており、家賃を滞納したからといって、おいそれとは追い出すことはできません。初回の滞納時は口頭での催促から。続いて催促状を送付することになります。無闇に夜間の訪問や近隣住人さんに目につくような張り紙などはしてはいけません！であるので、そもそもそうなる前に「家賃保証会社」の利用を検討するのも一つの方法です。
②コニュニケーションの重要性
次に、入居者さんとの関係性を保つための、コミュニケーションの重要性です。日々の清掃などで、こまめに物件へ足を運びましょう。日常的に会う機会を作ることで、不満や要望、様子の違いなど、早期にキャッチし適切に対応することで、大きなトラブルを未然に防ぐことができます。また、入居者さんとの定期的な面談やフィードバックの場を設けることもおススメです。
③修繕や点検業務
そして、物件の維持管理は、資産価値を保つ上での大切なタスク。自主管理ならなおさら修繕や点検業務が重要です。適切な時期や方法を把握して実施していかなくてはなりません。建物の老朽化や設備の故障は、早期発見・早期対応が大切なので、難しいのであれば、専門業者の利用を検討するのが賢明です。
④法的対応や外部機関への相談
さらに、どうにもならない状況になる前に、法的対応や外部機関への相談をしていきます。「入居者さんとの関係性もあるし、大ごとにしたくない！」と考えてしまうかもしれませんが、弁護士さんや司法書士さんに相談することで、スムーズに問題を解決できることも！
負担感から賃貸物件を手放す前に知っておくべきこと！
ということで、自主管理は非常に難しいのは言うまでもありません。その負担感から賃貸物件を手放す前に知っておいて頂きたいことがあります。まず、無理をせず、一部だけでも不動産管理会社さんへ業務委託することも、考えるべきかもしれませんね！
不動産管理会社さんを選ぶ上での注意点は以下です。
①信頼性
何よりまずは大切な物件を預けるには、その会社さんの信頼性が土台になります。信頼する人からの紹介や口コミ、実績を調査します。
②料金体系
一口に管理を依頼するといっても、一括して借り上げるサブリースから、日々の清掃だけしてもらうなどの一部、いろいろあります。サービス内容に見合った料金なのか確認。隠れたコストにも目を向けます！
③対応力
そして、入居者さんからの突発的なトラブルに、迅速に対応してくれるのか？そして対応できる時間帯は？といったことも重要です。
その上で、その物件が投資用である以上、押さえるべきはこちら。
・物件の収益性を再評価する
・資金計画の見通しが立つか判断する
ちなみに、実は自主管理に向いていない人がいます。
・サラリーマンなど他業種との兼業である
・物件が自宅から遠い（即対応・現地対応できない）
・経営する賃貸物件が多い
・コミュニケーションするのが苦手である
であるので、例えば…、
・専業大家になる
・遠方の物件のみ売却（もしくは管理会社に）する
という方法で解決するかもしれません。
一方で、こういった改善策が見つけられないなら、売却を検討するべきなのかもしれませんね！
「どうしてもムリ！」そんな時の対処法！
ここまでお話しした通りの「トラブル対応に疲弊してしまっている」「それが楽になる対応策や見込みが見出せない」「賃貸経営を継続するのは、もうどうしてもムリ！」と思うのでしたら、不動産売却をしましょう。ムリをするのはよくありません。
実際に手放すとして物件の売却をするなら、入居者がいる以上はオーナーチェンジになるため、売却先が限られます。その上、賃貸借契約・税金などの確認も必要で、手続きは複雑になります。であるので、高く売却できるのは不動産「仲介」であるのは間違いありません。が、売却活動は時間と忍耐が必要になることは、肝に銘じなくてはならないと思います。
その活動中にあっても、不動産経営は続いていきますので、負担に感じているのであれば、「売却する！」と決めたあとには、意外と長い期間に思えるかもしれません。精神的にツラいのであれば、検討すべき方法があります。
それは、不動産「買取」となります。
そのメリットは、
・直接取引で仲介手数料は不要で
・入居者のいる現況のままに
・即買取即入金される
となります。
賃貸経営がもう「どうしてもムリ！」なら、検討してみましょう！
まとめ
賃貸物件の「自主管理」とは、「大家さん自身が管理業務を行うこと」で、管理会社に頼らず、ご自身が入居者さんの対応や物件の管理を行っていくスタイルです。
そのメリットは以下の通り。
①経費削減
②ノウハウの蓄積
③社会資本が育つ
一方でデメリットは以下。
①時間と手間がかかる
②入居率が不安定
③クレーム対応が難しい
④資産価値が低下する恐れ
そんなデメリットから多くの大家さんが直面する自主管理の賃貸トラブルの主な原因を３つ！
①入居者とのコミュニケーション不足
②不適切な入居者選定
③修繕・維持管理の遅れ
自主管理の賃貸トラブルを未然に防ぐための具体的な対策については以下。
①家賃滞納の催促から回収の方法を知る
②コニュニケーションの重要性
③適切な修繕や点検業務
④法的対応や外部機関への相談
自主管理は非常に難しく、その負担感から賃貸物件を手放す前に知るべきことは、無理をせず一部だけでも不動産管理会社さんへ業務委託することも考えるべきです。不動産管理会社さんを選ぶ上での注意点は以下。
①信頼性
②料金体系
③対応力
その上で、その物件が投資用である以上、押さえるべきはこちら。
・物件の収益性を再評価する
・資金計画の見通しが立つか判断する
ちなみに、実は自主管理に向いていない人がいます。
・サラリーマンなど他業種との兼業である
・物件が自宅から遠い（即対応・現地対応できない）
・経営する賃貸物件が多い
・コミュニケーションするのが苦手である
その解決策例としては以下。
・専業大家になる
・遠方の物件のみ売却（もしくは管理会社に）する
こういった改善策が見つけられないなら、売却を検討するべきです。
ここまできて「トラブル対応に疲弊し、それが楽になる対応策や見込みが見い出せず、賃貸経営を継続はもうどうしてもムリ！」なら、売却します。
実際に物件の売却をするなら、入居者がいる以上はオーナーチェンジになるため、売却先が限られます。その上、手続きは複雑。
そのため、高く売却できるのは不動産「仲介」なのですが、売却活動は時間と忍耐が必要です。
その売却活動中も不動産経営は続くので精神的にツラいのであれば、検討すべき方法があります。
それは、不動産「買取」となります。
そのメリットは、
・直接取引で仲介手数料は不要で
・入居者のいる現況のままに
・即買取即入金される
となります。
賃貸経営がもう「どうしてもムリ！」なら、検討してみましょう！
私たちエスエイアシストでは、その不動産買取を得意としています。これまでも入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ご安心ください。
そして、精神的にツラい状況にも寄り添うお取り引きを心がけて参ります。
ぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
