区分マンション・自主管理マンションの買取業者は限られる！？

そんな自主管理マンションにおいて、具体的にはどんなデメリットがあるのでしょうか？それは大きく分けて３つの点があると言われています。

先にも触れましたが、マンション管理業務はやるべきことが多いだけでなく複雑です。にも関わらず住人の中に専門家はほぼいません。管理会社に委託していれば必要に応じてやるべきことを提案もしてくれようものですが、それがない以上は自分たちで判断していくしかありません。
短期的には共用部の日々の清掃や定期点検といった保守・修繕そして会計など、長期的には長期修繕計画や管理規約の見直しなどの問題が山積します。管理の質を保つために当然関わる住民自身の手間も時間も使います。時には、管理組合の理事メンバーが変わることで方針も変わってしまうなんてことすらあります。これらは本当に困難で、よほど管理組合がしっかりしていなければ、管理がずさんになる可能性が高いと言えます。一般に自主管理マンションとはいえ、実際のところはマンション管理士などの外部専門家にアドバイスをもらうようなケースが多いのではないでしょうか？

その上で、やはり大きな問題なのは「お金」です。第三者の目である管理会社がいないのですから、監査体制に穴ができトラブルは発生しやすいです。酷い場合は、通帳と印鑑さえ持っていれば何でも出来てしまう状況にすらなります。自主管理マンションは、管理費・修繕積立金の私的流用リスクが非常に高い環境と言えます。

同じくお金の問題から言えば、修繕積立金が計画通りに貯まらないこともあります。多額の積立金の滞納をする住人がいたり、想定していなかった修繕にお金が使われたりすると、大規模修繕工事が先延ばしになるなど、適切な点検・修繕が行われず老朽化が進んでしまう事態に陥りかねません！そもそもちゃんとした長期修繕計画書が作られていないし、修繕履歴もはっきりしない場合もあります。
最悪の事態としては、老朽化どころか廃墟化して住むことが出来なくなる、または周辺環境に悪影響を及ぼし行政代執行で解体なんてこともあり得ます。そうなってしまうと区分所有者に多額の賠償請求が科せられることになります！

まず、買い手からすると住宅ローンが組みにくいです。銀行にしてみれば、「管理規約」「重要事項調査報告書」「修繕履歴」「長期修繕計画書」などの提出がほしいのですが、それが用意できない管理組合も少なくありません。そんな自主管理マンションは将来の資産価値の保証がないので、住宅ローンが組めない場合がほとんどなのです。
また、総戸数が少ないほどさらに厳しさは増し、10戸を下回ると融資は下りないということも言われています。そうして住宅ローンが組めないとして、現金で一括購入できる資金力のある人も稀でしょう。

そして、先述の通り日常的に管理が出来ていないマンションは、日々のゴミ出しのマナーや清掃が行き届かないという結果、明らかな見た目に影響していきます。例えば、マンションの購入を検討する内見者さんがいたとして、その管理体制が目に見えて不十分であると感じさせられたら、そのマンションを買いたいと思うでしょうか？答えは明白ですね！

さらには、まともに長期修繕計画が立てられていないマンションには、当然大規模修繕に必要な費用が十分に貯まっていないことが多いはずです。加えて自主管理マンションの多くは、建物の区分所有法の改正された昭和58年以前の旧耐震基準の古い建物で、すでに老朽化はそれなりに進んでいるのです。それは、内見者さんを連れてくる不動産仲介業者さんの専門的な目で見れば、金額が足らないことや建物の状況などは一目瞭然な訳です。大事な自分のお客様にそんなマンションを薦めることはしないでしょう。