自主管理マンション・区分マンションオーナー必見！運営疲れやローンの悩みを解決する方法！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第17回目は「自主管理マンションの悩み」についてです。
自主管理マンションにお住まいの皆さん！マンション運営に疲れていませんか？管理やら会計やら長期修繕計画やら、プロもいない住民間での話し合い、とても大変です。一方、住宅ローンの支払いに追われて、これはこれで頭が痛い…。
この記事では、そんなお悩みを解決する方法をご紹介します！運営の悩みが楽になり、住宅ローンの負担も軽減できるかもしれません。専門知識がなくても大丈夫！分かりやすく解説していくので、ぜひ最後までお読みくださいね。

まず始めに、「自主管理マンション」について軽く触れると、「マンション管理を外部の管理会社に委託せずに、区分所有者である住人さん自ら管理する形態のマンションのこと」です。外部に任せない分、管理費は安くランニングコストを抑えることができますが、一般的にプロのいない住民間で組織して管理することは、本当に簡単なことではありません。

その理由は以下のとおり。
・管理費や修繕積立金の徴収が大変
・共用部分のメンテナンスや修繕が煩わしい
・住民同士のトラブル対応に時間と労力がかかる
これらが短期・長期問わず大変で、自主管理マンションオーナーさんの運営における悩みとなります。

一方で、自主管理マンションをうまく運営するポイントもあります。
・住民間のコミュニケーションが円滑である
・明確な役割分担と協力体制が整っている
・お金の管理が適切にできている
・維持管理計画の策定がされ計画的に実施できている
・トラブル対策のルールや手順が決まっている
・情報収集と学びの継続をしている
ということで、一部のマンションではそんなうまくいった事例もあるようです。

「運営に疲れてしまった」「運営がうまくいかない」と悩みを抱えているならば、その解決策のひとつとして考えられるのは、上記のうまく運営するポイントのうまくいっていない部分に着目し、一部ないし全てを外部（管理会社や専門家）に委託することです。

ただしです！建築から時間を経過してからのプロへの外部委託には問題点があります。
・過去の管理不足による問題の解決が難しい
・適切な管理会社の選定をしなくてはならない
・管理費用の負担が増える
・過去の記録の不備や引き継ぎの難しさがある
これらに加え、もちろん他の住人さんの反対が想定されるので、丁寧な話し合いをしていかなくてはなりません！

次の悩みは住宅ローンの現状や支払いについてです。
・長期の支払いで経済的負担が大きい
・住宅ローン減税の期間が終わり税金が増えてしまった
・今後の金利上昇への懸念
・給料は上がらないのに子供の教育コストなどは増えている
・マンション運営も相まって精神的な負担も増大する
などが重くのしかかり、「もう投げ出したい！」と鬱屈とした気分の方も多いのでは？

解決策としては、まずは住宅ローンをお願いしている金融機関さんに相談するのが大切です。金融期間さんとしても回収の目処が立たなくなることが一番イヤなので、門前払いはしないハズです。
それが難しいとあれば、他金融機関さんへの借り換えを検討します。2023年現在、世界情勢的には金利は上昇局面ですが、日本においては長期金利は上昇こそすれ、短期金利は未だ据え置きですし、10年以上前の住宅ローン金利からするとまだまだ低い水準で、借り換えの旨味はありそうです。

ただしです！（←２回目）自主管理マンションの住宅ローンについては、一般的なマンションに比べて難しい場合があります。
借り換えが不可能とは言いませんが、以下の点で難しさがあります。
・自主管理マンションは専門知識が必要となるため、金融機関がリスクを抱えることをためらう
・管理状況や建物の老朽化により、担保としての評価が低くなる

借り換えに成功すれば、金利の見直しや返済期間の変更により、毎月の支払いを軽減できますが、個々の状況や金融機関さんの審査によっては、借り換えが難しいケースがあるというのは、肝に銘じる必要がありそうです。

と、ここまで、自主管理マンションオーナーさんの運営疲れと住宅ローンの悩みについて、その解決策とともにお話ししてきました。
それでも、
「住民間の話し合いがうまくいかない！」
「住宅ローンの借り換えを断られた！」
という方は多いかもしれませんね！

そんな時の最終手段は、「マンションを売却する！」です。
金銭的・精神的にピークが来る前に検討することが大切！

ただしです！（←３回目のこれが最後です）自主管理マンションは、先述したとおり管理運営が大変で住宅ローンは組みにくい、正直なところ人気のない物件です。販売活動は困難かつ長期になりがちで、一般の不動産仲介業者さんにすら敬遠されかねません。

そこで、不動産買取業者さんによる「不動産買取サービス」の利用です！

不動産買取業者さんは、自主管理マンションオーナーさんから直接物件を買い取り、その後、付加価値をつけて再販することで利益を得ます。専門的な立場から、売却が難しい自主管理マンションでもスムーズに取引が進みます。

不動産買取サービスのメリットは、
・手間がかからず、スピーディーに売却できる
・運営疲れや住宅ローンの悩みを解消できる

不動産買取サービスのデメリットは、
・一度買取が成立すると、再度物件を買い戻すことは難しい
・買取価格は市場の相場価格より低くなる

私たちエスエイアシストは、そんな「買取サービス」を提供する不動産買取業者のひとつ。これまで多くの自主管理マンションを買い取らせて頂きました。そこで培ったノウハウと実績があり、他の買取業者さんより自信があります！
どっしりと腰を据えた営業が持ち味で再販まで急がないため、他社よりも査定額を高く設定できることがあります。選ぶ業者さんによっては、上記デメリットを最小限に抑えることが可能なんです！