敷延（旗竿地・路地敷）のメリットとは？それを活かせない土地の売却なら買取業者へ！

独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第11回目は「旗竿地」です。

自ら所有している土地が「旗竿地」だったとして、その売却を進めるのなら、「ちゃんとスムーズに売れるのか心配！」といろいろ調べることになると思います。でも、ネット上の情報によると旗竿地の評価は、あちらでは「最高！買って良かった」と言っていたり、こちらでは「買って後悔した…（泣）」と言っていたりと、調べれば調べるほど「どっちなの？」となりませんか？
今回の記事では、その旗竿地とは何なのか？そのメリットとは何なのか？そして、その隠された裏面というべき「メリットを活かせない土地」の特徴についてお話しをしていきます。最後には、そんな裏面ばかりを引いてしまっている売れない旗竿地の売却なら、不動産買取業者さんが良い理由までが分かりますので、どうぞよろしくお願いします！

「旗竿地」とは、道路に接する部分が狭くて細長く、その路地の奥にまとまった空間のある土地のことで、文字通り「竿に付いた旗」のような形状をしている「不整形地」です。またの名を「敷地延長」とか「敷延（しきえん）」とも言います。
旗竿地は土地の少ない都市部に多く見られ、もともと広い土地を相続や一部売却するなどして、分割されることで生じる土地です。

一般的に旗竿地は、建築時の建物の、構造や工法、形状・配置などに制限がかかることが特徴ですが、具体的には下記があります。

①接道義務を果たさぬ場合は再建築不可
建築基準法における「接道義務（その土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなくてはならない）」を果たせない場合には「再建築不可物件」になります。旗竿地においては竿の路地の一部でも2ｍ以下なら、新築出来ません。

②建築コストがかかる
そして、建築にあたっては敷地内に重機を入れることができずに、思うような構造や工法が使えないことで、資材の手運びなど職人さんの手間が増えて、工期が長期化します。また、インフラ整備が整っていない場合は、ガス・電気・上下水道などの引き込み工事費用もかさみ、総じて建築コストが高くなります。

まずはこれです。道路から奥まったところにある建物は、四方が隣地建物に囲まれているケースが多く、日当たりや風通しが悪くなりがちです。なので、２階以上の建物にしてリビングを上階にもってきたり、天窓を活用したりと、建物にひと工夫が必要です。

上記について補足すれば、「日照権（建物の日当たりを確保される権利と確保しなくてはならない制限）」による建築制限があります。その中の「北側斜線制限」では、北側隣地の建物間の空間の確保と日照・採光を妨げないための制限があり、建築時に形のいい四角い間取りができないこともあります。

十分な広さのない狭い土地ならば、十分な生活スペースを取るために、奥の旗部分に目一杯の建物を建てることになります。どうしても隣地の建物と近くなるために、騒音やプライバシーの問題が発生します。これが隣地の方との関係が良好ならば良いのですが、万が一関係が悪いと途端に大問題になり得ます。
これは防犯問題にも影響します。建物が近いと死角が増えますし、建物に近づく人にも隣地の方は無関心になるでしょう。

竿の路地部分が2.5ｍ以上ないと、前面の道路の状況によっては軽自動車ですら駐車が困難であったり、乗り降りがスムーズにいかなかったりします。先述の通り、前面道路に対して2ｍ接しなければならない接道義務を果たしていなければ、駐車スペースが作れないどころか、新しく建築できない再建築不可物件になります。

これらの条件が重ねれば重ねるほど、当然買い手からの人気は出ません。建築コストが高く付くことも不動産売却価格が低くなる要因になっていきます。最悪、再建築不可なら全く売れない土地になります。