古い建物付きの土地を売却したい！５つの判断基準と方法選びの注意点とは？

では、古い建物付きの土地を売却する際の判断基準として、５つあるので解説します！

まず、その土地の立地です。最寄り駅から徒歩何分かかるのか。徒歩10分以内で通勤・通学に便利となれば好立地と言えます。また、その土地の最寄り駅の知名度や人気度、学校や公園・病院などの周辺環境も大きく影響します。

次に、土地の大きさが影響することもあります。それは土地の地価や地域のニーズによって変わる点で、例えば一住宅あたりの延べ床面積は都道府県の違いで大きく差があり、東京都で売れるのは約66平米に対し、一番広い県で売れるのはその２倍とも言われます。そのことから、最低限の延べ床面積を確保する要件を満たした程よい土地の大きさが、売却しやすい土地となります。

そして、建物の築年数と耐震基準を満たしているかどうかです。先述のとおり木造住宅の法定耐用年数は22年で建物の価値はなくなります。さらに管理状況によっては見栄えが悪くなり買い手は付きにくいものとなってしまいます。
また、耐震基準の問題もあります。建築確認日が1981年5月以前なら旧耐震基準で建物は建っており、地震による倒壊リスクがあります。

耐震基準以外でも法令にはいろいろあって、古い建物付きの土地には隣地との境界線がはっきりしない場合があり、測量などを実施しないとそのままでは売却できないこともあります。また、新しく建物が立てられない再建築不可の土地である可能性や、接道する道路の幅員を広げるためのセットバックを求められたり、建築当初と用途地域が変更になっていたなんてことも！
そして、瑕疵です。瑕疵とは、「一見では見えない分かりにくいリスク」のことで、売り主には、問題を隠さない・問題が起きたら補償する契約不適合責任（瑕疵担保責任を含んで再構成されたもの）があります。一番厄介なのが地中の埋設物で、売り主にも把握しきれないものもあり得ます。例えば、隣地の給排水管が越境して入り込んでいたなんて事例もあります。

最後に、節税の対策が必要か判断していきます。住宅が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」があり、固定資産税が２分の１〜４分の１に抑えられます。また売却時には、相続空き家の3000万円特別控除を受けられる通称「空き家特例」で、譲渡所得税を抑えることもできます。これらの特例は適用要件が厳しいので、よくよく確認が必要ですので、場合によっては税理士さんや経験豊富な不動産業者さんに相談すべきです。

これらを踏まえて、ご自分の古い建物付きの土地をどうやって売却していくか考えなくてはなりません。古い建物をそのままにするのか、建物を解体して更地にしていくのか、はたまたノウハウのある買取り不動産会社に買い取ってもらうのか、…とても難しいですね！
ここでは、売却方法の選び方とその注意点についてお話ししていきます。

次に「更地にして売却」する良さは、
・地中の埋設物・地盤調査などがしやすい
・買い手が付きやすい
買い手にとっては、土地の形状や状況が分かりやすい、すぐにでも着工できる、解体といった手間がないことなど、安心材料が多いことになります。
反面、問題点としては、
・解体や整地・測量といった費用がかかる
・固定資産税の軽減措置特例が使えなくなる
といったものがでてきます。

これらのことから、売却を検討する際には、そのままでの相場と更地での相場を見極めその差を割り出し、解体その他の費用と天秤にかけていく必要があるとわかります。比べて解体費用の方が割安ならば、解体して更地にすることで手残りを増やすことになります。
…と理屈が分かったとして、そのまま売るにしても、更地にして売るにしても、判断基準も多い上に諸条件を加味しながら買い手さんと交渉することは、時間や手間をかけて成約までの６ヶ月〜１年以上を、不安も抱えながら過ごさなくてはならないんですね。

そこで一つの解決策として、買取り不動産会社さんへの売却という方法があります。もちろん古い建物付きの土地には、手間と再販するためのコストがかかるため、相場価格で買い取ることはさすがに難しいものの、売り手さんにとっては、
・即日現金化できる
・解体などの難しい判断をしないですむ
・古い建物付きの土地にありがちな法的な問題も勘案される
・多くの問題が免責される
・手持ち資金を必要としない
・残留物の処分も任せられる場合が多い
ということが言えます。