独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第５回目は「自主管理マンション」です。
「自主管理マンション」とは、読んで字のごとく管理を管理会社さんに委託せずに、住人自ら管理するマンションのことです。ただ、言うは易しでその管理は困難を極めます。そして住民さん自らの時間や手間をかけるばかりか、売却しようにもその人気のなさから一般の購入者さんを見つけることもままならず、その流動性の低さから不動産買取り業者さんすら買い取れる会社は限られるのです！
今回はそんな「自主管理マンション」の売れにくい理由を解説するとともに、ではどうすればいいのかまでお話ししていきますので、最後まで読んで頂けると幸いです！
自主管理マンションとは？
まず、マンションの区分所有者は、マンション購入と同時に区分所有法で定められた義務として、マンションの管理を担うことになります。自主管理マンションとは、そのマンション管理を外部の管理会社さんに委託せずに、区分所有者である住人さん自ら管理する形態のマンションのことをいいます。
ちなみに一般的に自主管理マンションは、建物の区分所有法の改正された昭和58年（1983年）より前に新築分譲されたマンションに多いとされています。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、完全な自主管理は6.8％とあり、一部のみ委託しているマンションを合わせても10％程度とされています。非常に少ないですね。
では、マンションの管理業務にはどんなものがあるかというと、やるべきことは多岐に渡り、
・日常点検、建物の設備の定期点検
・管理規約や長期修繕計画などの策定
・点検や修繕などを依頼する業者選定
・管理費や修繕積立金の集金や出納及び会計業務
などがあり、自主管理マンションでは全て（ないし一部を外部に委託）を当事者本人たちで行わなければなりません。当然、ほとんどの場合はその中に専門家どころか詳しい人材もいません。普通に考えてとても「ハードルが高い！」と考える人が多いのではないでしょうか？そうなんです、まさにその通りで、自主管理マンションの多くは、短期的・長期的にそれぞれ大なり小なり問題を抱えている現状があります。
ただ、自主管理マンションを上手く運営できると、外部に任せない分、管理費は安くランニングコストが抑えられ、住人間のコミュニティが活性化されて当事者意識が高まり、他にはない優良なマンションになるケースも無くはありません。そもそも、管理会社に委託したからといって、しっかりと正しく運営してもらえるとは限りませんし、面倒だからと管理会社に丸投げするようでは将来的に立ち行かなくなる可能性もあり得ます！
自主管理マンションのデメリット
そんな自主管理マンションにおいて、具体的にはどんなデメリットがあるのでしょうか？それは大きく分けて３つの点があると言われています。
①管理がずさんになる可能性が高い
先にも触れましたが、マンション管理業務はやるべきことが多いだけでなく複雑です。にも関わらず住人の中に専門家はほぼいません。管理会社に委託していれば必要に応じてやるべきことを提案もしてくれようものですが、それがない以上は自分たちで判断していくしかありません。
短期的には共用部の日々の清掃や定期点検といった保守・修繕そして会計など、長期的には長期修繕計画や管理規約の見直しなどの問題が山積します。管理の質を保つために当然関わる住民自身の手間も時間も使います。時には、管理組合の理事メンバーが変わることで方針も変わってしまうなんてことすらあります。これらは本当に困難で、よほど管理組合がしっかりしていなければ、管理がずさんになる可能性が高いと言えます。一般に自主管理マンションとはいえ、実際のところはマンション管理士などの外部専門家にアドバイスをもらうようなケースが多いのではないでしょうか？
②管理費・修繕積立金の私的流用リスクがある
その上で、やはり大きな問題なのは「お金」です。第三者の目である管理会社がいないのですから、監査体制に穴ができトラブルは発生しやすいです。酷い場合は、通帳と印鑑さえ持っていれば何でも出来てしまう状況にすらなります。自主管理マンションは、管理費・修繕積立金の私的流用リスクが非常に高い環境と言えます。
③適切な点検・修繕が行われず老朽化が進みやすい
同じくお金の問題から言えば、修繕積立金が計画通りに貯まらないこともあります。多額の積立金の滞納をする住人がいたり、想定していなかった修繕にお金が使われたりすると、大規模修繕工事が先延ばしになるなど、適切な点検・修繕が行われず老朽化が進んでしまう事態に陥りかねません！そもそもちゃんとした長期修繕計画書が作られていないし、修繕履歴もはっきりしない場合もあります。
最悪の事態としては、老朽化どころか廃墟化して住むことが出来なくなる、または周辺環境に悪影響を及ぼし行政代執行で解体なんてこともあり得ます。そうなってしまうと区分所有者に多額の賠償請求が科せられることになります！
自主管理マンションの売れにくい理由
ここまでくると薄々お気づきかと思いますが、自主管理マンションは売れにくいです。その理由としては、以下のことが言えます。
①住宅ローンが組みにくい
まず、買い手からすると住宅ローンが組みにくいです。銀行にしてみれば、「管理規約」「重要事項調査報告書」「修繕履歴」「長期修繕計画書」などの提出がほしいのですが、それが用意できない管理組合も少なくありません。そんな自主管理マンションは将来の資産価値の保証がないので、住宅ローンが組めない場合がほとんどなのです。
また、総戸数が少ないほどさらに厳しさは増し、10戸を下回ると融資は下りないということも言われています。そうして住宅ローンが組めないとして、現金で一括購入できる資金力のある人も稀でしょう。
②管理体制が目に見えて不十分である
そして、先述の通り日常的に管理が出来ていないマンションは、日々のゴミ出しのマナーや清掃が行き届かないという結果、明らかな見た目に影響していきます。例えば、マンションの購入を検討する内見者さんがいたとして、その管理体制が目に見えて不十分であると感じさせられたら、そのマンションを買いたいと思うでしょうか？答えは明白ですね！
③大規模修繕に必要な費用が十分に貯まっていない
さらには、まともに長期修繕計画が立てられていないマンションには、当然大規模修繕に必要な費用が十分に貯まっていないことが多いはずです。加えて自主管理マンションの多くは、建物の区分所有法の改正された昭和58年以前の旧耐震基準の古い建物で、すでに老朽化はそれなりに進んでいるのです。それは、内見者さんを連れてくる不動産仲介業者さんの専門的な目で見れば、金額が足らないことや建物の状況などは一目瞭然な訳です。大事な自分のお客様にそんなマンションを薦めることはしないでしょう。
自主管理マンションの買取り業者さんは限られる！
ということで、例えばそんなマンションの区分所有者さんがそれを売却したいと思った時、住宅ローンが組みにくく、だからといって現金一括購入出来るような一般の購入者を見つけるのは困難が伴います。ならば、安くてもいいから買取り業者さんに買ってもらいたいと考えるかもしれません。でも、です。自主管理マンションの買取りをしてくれる買取り業者さんは限られるんです！なぜなら、ここまでお話ししてきた自主管理マンションのデメリットは、買取り業者さんにとっても大きなリスクだからです。住宅ローンが組めなくて人気がでないマンションは、購入者さんを見つけにくく流動性が低いので不良在庫になってしまいます。
そんななかなか売れない物件を売買するには、多くのノウハウと経験や実績が必要となりますが、私たちエスエイアシストならばその実力があると自負しております。ぜひ自主管理マンションの区分所有者さんで売却をご検討されているのであれば、弊社にご依頼いただければ解決させていただきます！
まとめ
ここまで、「自主管理マンション」が売れにくい理由についてお話ししてきました。
その「自主管理マンション」とは、そのマンション管理を外部の管理会社さんに委託せずに、区分所有者である住人さん自ら管理する形態のマンションのことです。マンションの管理業務のやるべきことは多岐に渡り、全て（ないし一部を外部に委託）を当事者本人たちで行わなければなりません。
上手く運営できると管理費は安くランニングコストが抑えられ、住人間のコミュニティが活性化されて他にはない優良なマンションになるケースもありますが、普通に考えても「ハードルが高い！」ですし、マンションそれぞれで大なり小なり問題を抱えている現状があります。
そんな自主管理マンションのデメリットは、
①管理がずさんになる可能性が高い
②管理費・修繕積立金の私的流用リスクがある
③適切な点検・修繕が行われず老朽化が進みやすい
といった、大きく分けて３つの点があると言われています。
それらを踏まえて、自主管理マンションが売れにくい理由としては、以下のことが言えます。
①住宅ローンが組みにくいし現金で一括購入できる人は稀
②管理体制が購入者からも目に見えて不十分だと分かる
③大規模修繕に必要な費用が十分に貯まっていないのが一目瞭然
ということで、例えばそんなマンションの区分所有者さんがそれを売却したいと思った時、一般の購入者を見つけるには困難が伴います。とはいえ、その流動性が低さから不良在庫になる大きなリスクがあり、自主管理マンションの売買ができる買取り業者さんは限られます。
そんな中、私たちエスエイアシストでは、今回お話ししたような一般的に売れにくい「自主管理マンション」をはじめ、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方でも、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
