独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第176回目は「区画整理の清算金がおかしいと感じたら」です。
区画整理で実家の土地が減ったはずなのに、届いた通知には清算金を払うようにと書いてある。当時の説明会に出ていたのは亡くなった親で、聞いていた話とも違う気がする。そんな状況で「この金額はおかしい」と感じるのは、自然なことです。手元に支払えるだけの資金がなく、期限だけが近づいてくる人もいるでしょう。
結論から言うと、清算金の額は換地計画の結果であり、争える時期と手段は段階ごとに決まっています。そして、争っても支払いの義務は止まりませんし、滞れば延滞金がかかることもあります。だからこそ、期限に間に合う払い方を先に固め、そのうえで金額を確かめていくことが大切です。そうすれば、使っていない実家を手放して払う道も含めて、自分で選べるようになります。
今回の記事では、清算金の決まり方から、納得できないときにできること、払えないときの払い方までを順に整理していきます。清算金の通知を受け取って戸惑っている人は、ぜひ最後までお付き合いください。
清算金がおかしいと感じる前に知っておきたい言葉
区画整理の通知を読み解く前に、そこに出てくる言葉を整理しておきます。ここを押さえておくと、どこに疑問を向ければよいかが見えてきます。
①区画整理と施行者と換地処分
そもそも「区画整理（土地区画整理事業）」とは、「道路や公園などを整えながら、区域内の土地の形や配置を整えなおす事業」のことです。事業を進める主体を「施行者（しこうしゃ）」といい、土地の所有者などがつくる組合や、市区町村や都道府県などの自治体がこれにあたります。通知の差出人を見れば、施行者がどこなのかが分かるはずです。
事業の終盤には「換地処分（かんちしょぶん）」が行われます。「元の土地の権利を、整理後の新しい土地（換地）に移す手続き」で、施行者が所有者などの関係者に通知して行い、その後、都道府県知事などが公告（おおやけに知らせること）するという流れです。公告の翌日からは、新しい土地が元の土地とみなされることになります。
②清算金は減った面積の補償ではない
そして「清算金」は、土地が減ったことへの補償金ではありません。区画整理で土地の面積が減ることを「減歩（げんぶ）」といい、区域内の土地の権利を持つ人を「地権者」と呼びます。国土交通省の運用指針でも、清算金は地権者どうしの公平を保つために徴収、もしくは交付されるもので、減歩の補償金ではないとされているのです。
区画整理では、新しい土地は元の土地と位置や面積、利用状況、環境などが見合うように定められます。これを「照応（しょうおう）の原則」といいます。それでも完全に同じにはならないため、その差をお金で調整するのが清算金です（土地区画整理法94条）。
元の土地から算出した本来の価値（権利価額）よりも、新しい土地の評価が高ければ差額を払い、低ければ差額を受け取ります。払うことは「徴収」、受け取ることは「交付」です。
③金額が確定するのは換地処分の公告の翌日
この清算金の額は、換地計画（換地の位置や清算金の額などを定める計画）の中で決められ、換地処分の公告の翌日に確定します（土地区画整理法104条8項）。それより前に届く書類に書かれた額は、見込額や仮清算金といった、確定前の金額です。見込額は、説明会などで示されるおおよその目安の額です。
一方の「仮清算金」は、換地処分の前に仮に計算して実際に徴収もしくは交付するお金で、確定した額との差は後で調整されます。
このほか、通知や説明の資料には、次のような言葉も出てくるでしょう。
・清算金明細書：土地ごと・権利ごとの清算金の額と内訳を示す書類（名前は地区によって異なる）
・賦課金（ふかきん）：組合が事業の費用にあてるため、組合員から集めるお金（清算金とは別のもの）
・審査請求：行政の処分に不服があるとき、上の立場にある行政機関などに見直しを求める手続き
なお、この記事は、換地処分の公告のあとに、清算金を払うよう求める通知（以下、清算金の通知）を受け取った人に向けて書いています。
区画整理で面積が減ったのに「なぜ徴収される？」
では、「土地の面積が減ったのに、なぜお金を払わなければならない…？」のでしょうか。多くの人が最初に引っかかるのは、この点でしょう。その答えは、通知に書かれた金額そのものではなく、その元になる評価の段階にあります。
①面積が減っても評価が上がれば徴収になる
まず、区画整理の後は道路などのインフラが整い、土地の形も整うため、1㎡あたりの評価が上がることがあります。面積が減っても、新しい土地の評価が権利価額を上回れば徴収になるため、面積が増えたか減ったかだけでは、払うか受け取るかは決まらないのです。
その評価の基準は、施行者が土地の評価に詳しい専門家（評価員）の意見を聴いて定めます。一つひとつの土地の評価は、その基準に沿って行われます。この評価の積み重ねが、換地計画に書かれる清算金の額になるというわけです。
②換地計画に意見を出せるのは縦覧の2週間だけ
換地計画というのは、定める前に2週間、誰でも見られる形で公開されます（個人が施行する場合を除きます）。これを「縦覧（じゅうらん）」と呼び、利害関係のある人は、この期間内に限って施行者に意見書を出せます（土地区画整理法88条）。
意見書は換地計画に対して出すもので、清算金の額やその元になる評価も、この換地計画に含まれているわけです。評価に対して「おかしい」と伝える本来の場は、ここなのです。
ただし、この換地計画の縦覧は、換地処分よりも前に行われます。清算金の通知が届いた時点では、意見書を出せる期間はすでに終わっているということです。そもそも、事業の開始から長い年月が経過しており、当時の説明会や縦覧に親が出席していた場合は、その期間があったこと自体を知らないまま過ぎてしまっていることもあるでしょう。
おかしいと感じる原因は、通知に書かれた金額よりも前の、評価の段階にあります。評価が終わった後にできる不服申立て（争う手段）を確認する前に、まずは納付せずに放置した場合に何が起きるかを押さえておきましょう。
清算金がおかしいと感じても放置してはいけない理由
とはいえ、「おかしい」と感じるからといって、払わずに放置するのは危険です。区画整理の清算金には、払わなかったときの流れが法律で定められているためです。
①督促と延滞金の発生
まず、期限までに払わないと施行者から督促状が届き、改めて納める期限が指定されます。督促を受けると、督促手数料に加えて延滞金もかかることがある点に注意してください。延滞金の率は法律で年10.75%が上限とされ、実際の率は施行者が定款や規程で定めています（土地区画整理法110条）。
②財産が差押えられる
その督促で指定された期限までに払わなければ、法律で定められた手続きを経て、強制的に取り立てる段階へと移るのです。施行者が自治体などであれば、国税の滞納処分（税金を滞納したときに財産を差し押さえて取り立てる手続き）と同じ方法で徴収され、組合であれば、組合が市町村長に申請し、市町村長が地方税の滞納処分と同じ方法で徴収することになります。どちらも、財産の差押えまで進みうる手続きです。
③相続すると支払いの義務も引き継がれる
たとえ、払わないまま所有者が亡くなっても、相続人が相続を放棄しない限り、それまでの処分や手続きの効力、そして清算金を払う立場も引き継がれます（土地区画整理法129条）。施行者によっては、相続があったときに届出を求めているところもあります。親から引き継いだ悩みを、今度は自分の子どもに残すことにもなりかねません。
さらに、使っていない実家の場合は、その間も固定資産税や管理の手間、修繕の費用がかかり続けます。こうして先延ばしにするほど、清算金とは別の負担も重なっていくのです。
区画整理の清算金がおかしいと争える手段とその限界
それでも納得できないとき、確定した後に使える手段が一つあります。ただし、何を争えるかには限りがあるので注意が必要です。
①処分を知った翌日から3か月以内に審査請求ができる
もし、換地処分に不服がある場合は、審査請求ができます。組合や市町村などが施行した処分であれば、申し立てる先は都道府県知事です。都道府県や独立行政法人都市再生機構（UR）などが施行した処分であれば、国土交通大臣に申し立てます（土地区画整理法127条の2）。 その期限は、「処分があったことを知った日の翌日から3か月以内」です。処分の日の翌日から1年を過ぎた場合、正当な理由がない限り申し立てられません（行政不服審査法18条）。
②審査請求で確かめる価値があるのは面積と計算と手続き
また、審査請求で確かめられるのは、評価基準そのものに不合理な点がないか、評価基準のとおりに評価されているか、新しい土地が元の土地と見合っているか、計算に誤りがないか、手続きが法令どおりに進められたか、といった点です。面積の誤りや計算違い、手続きの抜けが見つかれば、争う意味があります。
実際に、東京都の行政不服審査会は、清算金を争った審査請求についての答申を公表しています。
区が施行した事業の事例では、所有者が「事前の説明と違い、あまりに高額な清算金で納得できない」と審査請求をしました。審査会が確かめたのは、評価員の意見を聴いた評価基準、換地計画の認可と縦覧、照応の原則、清算金の計算です。そのうえで、違法・不当な点はないとして、棄却すべきと判断しています。
当初の見込みより増えたのは、「所有者の要望」で仮換地の位置を変えた際に、面積が増えたためと示されました。
市が施行した事業の事例では、払う分と受け取る分を差し引いた（相殺した）後の清算金の額に不服があり、「額が大きく支払えない」とする審査請求がありました。この例でも、清算金の計算は基準どおりで誤りもないとして、棄却すべきとの答申が出ています。
③審査請求をしても徴収は止まらない
そして、審査請求をしても、それだけでは処分の効力や手続きは止まりません（行政不服審査法25条）。止めるよう申し立てる仕組み（執行停止）もありますが、認められるかどうかは審査する側の判断によります。そうして争っている間も、納付の期限は進んでいくのです。
審査請求は、明確な誤りが見つかったときに使う手段です。ただ「高い」「払えない」という理由だけでは認められないということです。
区画整理の清算金がおかしいと感じたら順番に確かめること
そこで、区画整理の清算金について「おかしい」と感じた場合には、感情的に争うのではなく、次の順番で事実と根拠を確かめていくことが大切になります。
①通知の種類と3つの期限を書き出す
まず、届いた書類が見込額の案内なのか、確定した額が書かれた清算金の通知なのかを確かめましょう。清算金ではなく、組合が集める賦課金の通知である場合もあります。
そのうえで、「納付の期限」「分割を申し出る期限」「審査請求の期限」の3つを紙に書き出しておきましょう。通知に書かれていない期限があれば、施行者に尋ねてください。
②争うかどうかに関係なく納付の手配を先にする
次に、分割払いの条件を確かめます。清算金は、利子を付けて分割で払うことが法律で認められているのです（土地区画整理法110条）。国土交通省の運用指針では、分割の期間を5年以内、資力の乏しい人は10年以内としています。
対象となる金額や回数、利率、申し出の期限（期限を過ぎると一括納付しか選べなくなる場合がある）は、施行者ごとに定められているので、必ず確かめてください。争うかどうかを決める前に、期限に間に合う払い方を押さえておくことが、延滞金を防ぐ第一歩です。
③見込額から変わった理由を施行者に尋ねる
こうして、払い方の見通しを立てたら、施行者から清算金明細書や評価基準、計算の内訳を取り寄せます。説明会などで聞いていた額と違う場合は、どの時点で、どんな理由で変わったのかを尋ねてください。
仮換地の位置や面積の変更など、変わった理由が説明される場合もあります。面積や計算の誤り、手続きの抜けが見つかったときは、期限内に審査請求を検討しましょう。
④実家の扱いと手元の資金について家族と話す
そのうえで、家族と一緒に次の3つを書き出します。
・換地処分後の実家（もしくは自宅）を今後どうしたいか整理する
・手元にある資金と清算金に回せる額を見積もる
・分割にした場合の毎回の支払い額と利子を含めた総額を確認する
ここまでそろえば、清算金の払い方を決める材料が手元に集まるはずです。
とりわけ、現在は活用していない換地処分後の実家をどうしたいか明確にして、払うべき清算金をどう捻出するのかをよく考える必要があります。
区画整理の清算金が払えないときの3つの出口
最後に、区画整理の清算金の払い方を選びましょう。ただ、その前に押さえておきたい前提が2つあります。
一つ目は、換地処分の公告の後に実家を売っても、清算金を払う義務は原則として売主（自分）に残るということです。売買契約で買主が負担すると決めても、施行者が承諾した債務引受（ほかの人が支払いの義務を引き受けること）などがなければ、清算金は公告時点の所有者に請求されるものとして扱われます（国土交通省の運用指針）。売るのであれば、受け取った代金から自分で納める段取りになります。
二つ目は、公告の後しばらくは、売買の契約はできても、名義を移す手続きが進まない期間があることです。区画整理にともなう登記が終わるのを待つ必要があるためです。代金の支払いと名義を移す時期は、施行者や司法書士に見込みを確かめたうえで決めることになります。
この前提を踏まえたうえで、区画整理の清算金が払えないときの3つの出口は以下のとおりです。
①分割でも払っていけるなら土地を残して払う
たとえ清算金を一括では払えなくても、分割にすれば払っていけるのであれば、自宅も実家も手放さずに済みます。分割には利子がかかるため、総額を確かめてから選ぶとよいでしょう。分割は、実家を売る（もしくは活用する）までの期限をつなぐ手段としても使えます。
ただし、実家への思い入れが強いあまりに、費用対効果を無視していないか、それで判断を誤っていないか、注意は必要になります。
②価格を優先するなら実家を仲介で売った代金で納める
次に、時間に余裕があり（分割払いで猶予が作れた場合も含む）、少しでも高く売りたいなら、不動産業者の仲介で実家を売り、その代金で清算金を納める方法が考えられるでしょう。区画整理で形の整った実家の土地は、買い手が付きやすい場合もあります。
ただし、古い家の片付けや解体、買主探しに時間がかかれば、その間も納付の期限は進みます。また、清算金や登記の事情を買主に説明し、納得してもらう必要もあるでしょう。
③期限と手間を優先するなら買取業者に売った代金で納める
さらに、清算金の支払い期限までに資金をつくりたい、古い家の解体でお金がかかるのは避けたい、片付けや手続きを抱えたくないという場合は、不動産買取業者に実家を直接買い取ってもらい、その代金で清算金を納める方法もあります。
ただし、不動産買取で手放す場合、仲介で売却するよりも価格は低くなるのが一般的です。
それでも、買取専門の不動産業者に売ることには、次のようなメリットがあります。
・業者との直接取引で買主を探す期間がいらない
・家財や古い建物を現況のまま引き渡せる場合がある
・清算金や登記の事情を踏まえたうえで買取の条件を相談できる
・代金の支払いの時期を登記の見込みに合わせて業者と相談できる
・引き渡し後に見つかった不具合の責任を負わない特約を結べる場合がある
もちろん、対応できる範囲は業者によって異なるため、事前に確かめてください。相談の際は、清算金の通知や清算金明細書、換地処分のときに届いた通知をそろえておくと、話が早く進みます。
まとめ
今回の記事では、区画整理の清算金がおかしいと感じたときに、何を確かめ、どう払えばよいかを解説してきました。
はじめに、清算金の通知に出てくる言葉を整理しました。
①区画整理と施行者と換地処分
②清算金は減った面積の補償ではない
③金額が確定するのは換地処分の公告の翌日
清算金は、元の土地と新しい土地の評価の差をお金で調整するもので、減歩の補償金ではありません。公告の前に届く見込額や仮清算金は、確定した額ではない点も押さえておきましょう。
次に、面積が減ったのに徴収される理由を見てきました。
①面積が減っても評価が上がれば徴収になる
②換地計画に意見を出せるのは縦覧の2週間だけ
「おかしい」と感じる原因は、通知の金額よりも前の、評価の段階にあります。ただ、清算金の通知が届いた時点で、意見書を出せる期間はすでに終わっているのです。
それでも、清算金を払わずに放置すると、次のことが起きます。
①督促と延滞金の発生
②財産が差押えられる
③相続すると支払いの義務も引き継がれる
延滞金の率は年10.75%が法律上の上限で、実際の率は施行者が定めているものです。先延ばしにするほど、延滞金や使っていない実家の維持費が重なっていくことを忘れないでください。
確定した後に争う手段と、その限界は次のとおりです。
①処分を知った翌日から3か月以内に審査請求ができる
②審査請求で確かめる価値があるのは面積と計算と手続き
③審査請求をしても徴収は止まらない
東京都の審査会の答申でも、「説明と違って高額」「額が大きく払えない」とする審査請求は、棄却すべきとされました。審査請求は、明確な誤りが見つかったときに使う手段と考えておきましょう。
そこで、清算金がおかしいと思ったら、次の4つを順に確かめます。
①通知の種類と3つの期限を書き出す
②争うかどうかに関係なく納付の手配を先にする
③見込額から変わった理由を施行者に尋ねる
④実家の扱いと手元の資金について家族と話す
変わった理由を尋ねることで、納得できる場合もあるでしょう。誤りが見つかったときに限り、期限内に審査請求を考えれば十分です。
そして、区画整理の清算金が払えないときの対処法は、次の3つです。
①分割でも払っていけるなら土地を残して払う
②価格を優先するなら実家を仲介で売った代金で納める
③期限と手間を優先するなら買取業者に売った代金で納める
換地処分の公告の後に実家を売っても、清算金を払う義務は原則として売主に残ります。売った代金で納める段取りを、登記の見込みとあわせて組み立てることが大切です。
ただし、不動産買取で手放す場合、仲介で売却するよりも価格は低くなるのが一般的です。それでも、買取専門の不動産業者に売ることには、次のようなメリットがあります。
・買主を探す期間がいらない
・現況のまま引き渡せる場合がある
・清算金や登記の事情を踏まえて条件を相談できる
・支払いの時期を登記の見込みに合わせて相談できる
・引き渡し後に見つかった不具合の責任を負わない特約を結べる場合がある
清算金の額は、換地計画の評価の結果です。争える場面は限られており、争っても期限は待ってくれません。それでも、確かめる順番と払い方を知っていれば、どの道を選ぶかは自分で決められます。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・土地区画整理法（e-Gov法令検索）
組合の賦課金（40条）、組合施行の清算金の滞納処分（41条・110条7項）、換地計画の縦覧と意見書（88条）、清算金の定め（94条）、換地処分と公告（103条）、清算金の確定（104条8項）、分割徴収・督促・延滞金・滞納処分（110条）、権利者が代わったときの処分や手続きの効力（129条）、審査請求の申し立て先（127条の2）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/329AC0000000119
・行政不服審査法（e-Gov法令検索）
審査請求の期限（18条）、審査請求をしても処分の効力や手続きが止まらないこと（25条）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC0000000068
・民法（e-Gov法令検索）
責任を負わない特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないこと（572条）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
・土地区画整理事業運用指針（令和6年4月）｜国土交通省
清算金は減歩の補償金ではないこと、分割の期間は5年以内（資力の乏しい人は10年以内）で利率は法定利率以内で施行者が定めること、換地処分の公告後に売買があっても施行者の承諾ある債務引受などがなければ公告時の地権者に徴収・交付することの根拠。
URL：https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/content/001740690.pdf
・東京都行政不服審査会 答申（土地区画整理法103条1項の換地処分に係る審査請求）
事前の説明より高額であることや、相殺後の清算金額が大きく支払えないことを理由とした審査請求が、評価基準・換地計画・照応の原則・計算・手続を確かめたうえで棄却すべきとされた例の根拠。
URL：https://www.soumu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/soumu/2028
URL：https://www.soumu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/soumu/2026-03-12-145245-576
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