独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第173回目は「空き家が火災保険に入れない」です。
「実家が空き家になったけれど火災保険を続けたい」と相談したところ、「今までと同じ条件では難しい」と言われ、手が止まっていませんか？つまり、これまでどおりの火災保険には入れないということです。離れていて管理が難しい中、不安だと思います。現在、空き家は全国で900万戸あり、こういったケースは決して珍しい話ではありません。結論から言うと、空き家だから一律で入れないのではなく、火災保険がいう「住宅」の枠から外れて扱いが変わったということです。そして、仮に保険を確保できたとしても、その外側には所有者として残り続ける責任と、時間とともに増えていく負担があります。
今回の記事では、空き家の火災保険がどのように扱われるのか、保険では埋めきれない部分に何が残るのか、そして手放すかどうかを決めるために何を見極めればよいのかを、順を追って解説します。ぜひ最後までお付き合いください。
空き家は火災保険に入れない？区分が変わる仕組み
離れた実家が空き家になると、その管理に不安になることがあります。電気設備からの漏電や隣地の失火による延焼などといった「実家における火災トラブルを避けたい…」と考えて、火災保険等の更新、または新たに加入を検討する場合もあるでしょう。
まず押さえておきたいのは、火災保険が空き家となった建物をどう分類しているかです。ここを知らないまま「保険会社に断られた」という結果だけを受け取ると、必要以上に不安が大きくなります。
①住宅物件は「住居としてのみ使用する建物」と定義される
火災保険の料率は、建物の使われ方によって区分が分かれています。「損害保険料率算出機構」の説明では、住宅物件は「住居としてのみ使用する建物」と定義され、一般物件は「オフィスビルや学校など、住宅物件・工場物件・倉庫物件のいずれにも該当しないもの」と説明されています。その区分に加えて、建物の構造や所在地によっても料率は変わります。
②「人が住まなくなる」と要件を満たさなくなる場合がある
この「住居としてのみ使用する建物」という言い方は、裏返せば「人が住んでいること」を前提にしているということです。相続や施設への入居によって誰も住まなくなれば、その前提が変わります。建物そのものは何ひとつ変わっていなくても扱いが変わるのは、このためです。ただ、断られたことが、その家の値打ちを否定されたわけではありません。
③地震・噴火・津波が原因の損害は火災保険では補償されない
そして、火災保険の守備範囲の話をもうひとつ。地震や噴火、そしてこれらによる津波を原因とする損害は、火災保険では補償されません。それは、地震が原因で火が出た場合も同じ扱い（火災保険の支払い対象外）になります。
④地震保険の対象は居住用の建物と家財に限られている
その部分を補うのが地震保険です。ただし、財務省の説明では、対象は「居住の用に供する建物と家財」とされ、住居として使用されない建物は対象外と明記されています。
仮に対象になる場合でも、地震保険の保険金額は火災保険の保険金額の30％から50％の範囲内で決めるものとされています。支払いも損害の程度に応じて全損、大半損、小半損、一部損の4つに区分されており、損害の程度によって受け取れる額が変わります。
つまり、実家に人が住まなくなればその要件を満たさなくなることがあります。それは、火災保険のみならず、地震保険においても同様です。
保険の話だけでは空き家の問題は終わらない
そんな中にあって、もし条件の合う保険が見つかるのであれば、ひとまず安心できます。ただ、それで実家をめぐる悩みが片づくかというと、そうではありません。
①「保険で備えたつもり」が一番危うい
それは、保険は起きた損害のすべてを埋めるものではないからです。「どこまでが補償の内側で、どこからが外側なのか…」、この境目を知らないまま契約だけを続けていると、何に備えられていて何に備えられていないのかが分からないまま時間が過ぎていきます。この「備えたつもり」でいることが、いちばん危うい状態です。
②実家の片づけと管理の手間がそのまま残る
たとえ保険をどれだけ整えても、家財や不用品はそこに残り続けます。庭木は伸び、郵便物はたまり、換気のために足を運ぶ必要も出てきます。遠方であれば、その一往復が半日仕事になることもあります。そして実家の売却を考えても、「片づけを終えてからでなければ扱えない」と言われることも珍しくありません。
③放っておくと周りへの影響として表れる
誰も住まなくなった家は、人が住んでいる時よりも急速に傷んでいきます。「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」では、そのまま放置すれば倒壊などで著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態などを、周辺の生活環境の保全を図るうえで放置することが不適切な状態として捉えています。
雑草の繁茂やゴミの不法投棄、割れたままの窓ガラス。ひとつひとつは小さく見えても、積み重なれば近隣にとって深刻な迷惑になります。そして、その状態を招いた責任は所有者に向かいます。
保険で埋められる範囲には限界があることは言うまでもないかもしれません。片づけと管理の手間は減らず、傷んでいく家は周囲への影響としても表れます。そして、その保険の外側に残る「所有者としての責任」は、家を持ち続ける限り消えることはありません。
空き家の火災と倒壊で所有者が負う責任の違い
保険の外側に残るもののうち、最も見落とされやすいのが、他人との関係で生じる責任です。
①もらい火は相手に重大な過失がなければ請求できない
「失火ノ責任ニ関スル法律（失火責任法）」という、本則が1条しかない法律があります。「民法第709条の規定は、失火の場合には適用しない。ただし、失火者に重大な過失があったときは、この限りでない」という内容です。ここでいう民法709条とは、「故意または過失によって他人に損害を与えた者が賠償責任を負う」という、不法行為の原則を定めた条文です。
つまり、隣の家から火が燃え移って自分の空き家が焼けても、相手に重大な過失がなければ、相手に損害賠償を求めることはできません。自分の損害は、自分で加入した保険や自己資金で埋めるほかないということになります。
②倒壊や落下で他人に損害を与えれば所有者の責任となる
一方、民法717条は、「土地の工作物の設置または保存に瑕疵（欠陥や管理不全）があることによって他人に損害を生じたとき」の「土地工作物責任」を定めた条文です。条文では、まず工作物の占有者が賠償の責任を負うとされ、ただし占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者が賠償しなければならないとされています。ここで注目したいのは、占有者には「必要な注意をしたとき」という免責の定めがあるのに対し、所有者には同様の免責が置かれていないという点です。
なお、火災による延焼については法的な解釈が分かれるため、ここでは老朽化した建物の倒壊や、外壁やブロック塀の落下といった物理的な事故に限定して述べています。
もらい火では相手に請求できず、自分の建物が壊れて他人に怪我をさせれば、責任を負わなければなりません。どちらにせよ、最終的な金銭的負担は所有者のところへ戻ってきます。所有者という立場自体をやめない限り、この法的責任が消えることはありません。
空き家は勧告を受けると住宅用地特例から外れる
さらに、責任の話に加えて、時間が経つほど金銭的な負担が重くなる行政上のリスクもあります。管理を怠り、手続きが進んでしまったときの、土地の税の扱いです。
①まず市町村から指導が来る
ここで、先述した「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」では、そのまま放置すれば周囲に著しく悪影響を及ぼす「特定空家等」に該当するおそれのある管理不全な状態の空き家を「管理不全空家等」と定義しています。この状態にあると認められると、市町村長から必要な措置をとるよう「指導」を受けることがあります。
②改善されないと勧告に進む
この指導を受けても状態が改善されず、そのまま放置すれば「特定空家等」に該当するおそれが大きいと判断された場合、次は勧告に進みます。段階を踏む仕組みになっているため、いま自分の家がどのあたりにいるのかを把握しておくことが必要になります。
③勧告を受けた土地は住宅用地から外れる
ここが非常に重要なポイントです。地方税法には、住宅の敷地となっている土地について、固定資産税の課税標準を、200平方メートル以下の部分は価格の1/6、それを超える部分は価格の1/3とする「住宅用地特例」があります。
しかし、市区町村長から「勧告」を受けた管理不全空家等および特定空家等の敷地は、この「住宅用地」の定義から法律上除外されます。つまり、勧告を受けた時点で特例が解除され、土地の固定資産税の優遇措置が失われるため、負担は増える方向に動きます。
このように、指導から勧告、そして特例の解除へと進むこの3つの段階を知っておけば、放置の限界を探るのではなく、どの段階で適切な管理や処分（売却など）に踏み切るべきか、安全な引き際の判断基準を立てられるようになります。
空き家の火災保険・税・維持費の見極めかた
しかし、維持管理の限界を迎えて実家を手放す（売却する）と決めたとしても、ただやみくもに動くのは得策ではありません。「動くべき期限」と「持ち続ける場合のコスト」をあらかじめ天秤にかけて見極める必要があります。
①保険証券と今の使い方を突き合わせて契約先に現況を伝える
まず行うべきは、現在の火災保険の契約内容（証券）と、実家の「無人になった時期」や「今後の利用予定」を整理し、保険会社や代理店にありのままの現況を伝えることです。建物の使い方が変わったことを伝えないまま契約を続けると、いざというときに補償を受けられないおそれがあります。それを避けるための第一歩です。
②売却にかかる税の特例は要件を早めに確認する
次に、売却にかかる税の特例は要件を早めに確認します。相続した空き家を売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。ただしこの特例には、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければならないという期限があり、そのほかにも家屋の建築時期や耐震基準への適合など、要件が細かく定められています。
特に注意したいのは、昭和56年5月31日以前に建築された家屋を、片づけや解体をしない「建物付きの現況のまま」で売却する場合です。この場合は、買主が売却の翌年2月15日までに解体または耐震改修を完了することが要件とされています。同じ物件でも、売り方によって適用の可否が変わるということです。
使えるかどうかは自己判断せず、早い段階で税務署や税理士に確認してください。ここを後回しにすると、選べたはずの道が狭まります。
③1年あたりの負担額から持ち続けた場合の累計を見る
その上で、火災保険料等、管理や庭木の手入れにかかる費用、固定資産税を足して、1年あたりいくらかかっているかを出します。ここで大切なのは、1年分のままにしないことです。たとえば年20万円であれば、5年で100万円、10年で200万円にもなります。
一方で、売却額は一度きりの金額ですから、1年分の維持費と並べても比べられません。何年分で見るかを決めて累計額を算出することで、はじめて「維持」と「手放す」が同じ物差しに乗ります。
こうして、保険証券と今の使い方を突き合わせて契約先（相談先）に伝え、税の特例は早めに確認し、1年あたりの負担額を出して累計で見ます。この3つがそろえば、判断の材料は出そろいます。
空き家の火災保険を探すか手放すか？
材料がそろったところで、進む方向を決めます。どちらが正しいということではなく、その実家を今後どうするかによって答えが変わります。
①使う予定があるなら管理を続けて条件の合う保険を探す
もし、将来的に自分や親族が実家に移り住む、人に貸す、子どもに引き継ぐなど、明確に「使う予定がある」のであれば、コストを支払ってでも管理を継続し、空き家でも加入できる条件の合う保険を粘り強く探し続ける意味があります。この場合は、探すこと自体が先々への投資になります。
②累計額と査定額を並べて決める
しかし、「使う予定が全くない」のであれば、時間の経過とともに累計コストが膨らみ、工作物責任のリスクや税制上の期限切れリスクだけが重なっていきます。であれば、前の章で出した累計額を手元に置いてください。これが持ち続ける側の金額です。ここに査定額を並べ、同じ物差しに乗せて決めるほうが早く片づきます。
③予定がないなら現況のまま買い取ってもらう
比べたうえで、使う予定がなく維持の累計額が重いと判断したなら、手放す道があります。仲介では片づけを終えてからでなければ扱えないと言われることがありますが、業者買取であれば、家財や不用品が残ったままの現況で引き渡せる場合があります。
不動産買取で手放す場合、仲介で売却するよりも売却価格は低くなります。ただ、買取専門の不動産業者を選ぶことによるメリットは以下のようなものもあります。
・業者との直接取引で買主を探す期間がいらない
・残置物を残したまま引き渡せれば手間と費用がかからない
・古い建物でも契約不適合責任（契約内容との相違に対する売主責任）を免責できる可能性がある
・保険料や固定資産税といった維持費から解放される
対応できる範囲は業者によって異なりますので、事前に確かめておいてください。まずは査定額を知るところから始めてみてください。多くの場合、査定だけであれば費用はかかりません。
まとめ
今回の記事では、空き家が火災保険に入れないと言われたときに、何を確かめ、どこまでを引き受けるのかを解説してきました。
はじめに、火災保険が建物をどう分類しているのかについて、押さえておきたい点が4つあります。
①住宅物件は「住居としてのみ使用する建物」と定義される
②「人が住まなくなる」と要件を満たさなくなる場合がある
③地震・噴火・津波が原因の損害は火災保険では補償されない
④地震保険の対象は居住用の建物と家財に限られている
実家に人が住まなくなれば、火災保険でも地震保険でも要件を満たさなくなることがあります。ただし、断られたことがその家の値打ちを否定されたわけではありません。
また、条件の合う保険が見つかったとしても、実家をめぐる悩みが片づくわけではありません。残るものが3つあります。
①「保険で備えたつもり」が一番危うい
②実家の片づけと管理の手間がそのまま残る
③放っておくと周りへの影響として表れる
保険の外側に残る「所有者としての責任」は、家を持ち続ける限り消えることはありません。そして、その責任のうち最も見落とされやすいのが、他人との関係で生じるものです。
①もらい火は相手に重大な過失がなければ請求できない
②倒壊や落下で他人に損害を与えれば所有者の責任となる
もらい火では相手に請求できず、自分の建物が壊れて他人に怪我をさせれば責任を負う。どちらにせよ、最終的な金銭的負担は所有者のところへ戻ってきます。
さらに、時間が経つほど金銭的な負担が重くなる行政上のリスクもあります。順序は次のとおりです。
①まず市町村から指導が来る
②改善されないと勧告に進む
③勧告を受けた土地は住宅用地から外れる
この3つの段階を知っておけば、放置の限界を探るのではなく、どの段階で踏み切るべきかという判断基準を立てられます。
ここまでを踏まえて、手放すと決めたときに確かめておくことが3つあります。
①保険証券と今の使い方を突き合わせて契約先に現況を伝える
②売却にかかる税の特例は要件を早めに確認する
③1年あたりの負担額から持ち続けた場合の累計を見る
1年分のままでは売却額と比べられません。何年ぶんで見るかを決めて累計額に直してください。こうして材料がそろえば、進む方向を決められます。
①使う予定があるなら管理を続けて条件の合う保険を探す
②累計額と査定額を並べて決める
③予定がないなら現況のまま買い取ってもらう
不動産買取で手放す場合、仲介で売却するよりも価格は低くなります。ただし、業者との直接取引で買主を探す期間がいらないこと、残置物を残したまま引き渡せれば手間と費用がかからないこと、古い建物でも契約不適合責任を免責できる可能性があること、そして保険料や固定資産税といった維持費から解放されることは、買取専門の不動産業者を選ぶメリットになります。
空き家の火災保険は、入れるか入れないかだけの問題ではありません。保険の外側に残る責任と、勧告の先にある負担を、この先あと何年分引き受けるのか。そこまで見て、はじめて判断が定まります。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・火災保険参考純率｜損害保険料率算出機構
火災保険の料率が物件区分ごとに分かれており、住宅物件が「住居としてのみ使用する建物」、一般物件が「オフィスビルや学校など、住宅物件・工場物件・倉庫物件のいずれにも該当しないもの」と定義されていることの根拠。
URL：https://www.giroj.or.jp/ratemaking/fire/
・地震保険制度の概要｜財務省
地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする損害が火災保険では補償されないこと、地震保険の対象が居住の用に供する建物および家財に限られ住居として使用されない建物は対象外であること、保険金額を火災保険の保険金額の30％から50％の範囲内で決めること、支払いが全損・大半損・小半損・一部損の4区分であることの根拠。
URL：https://www.mof.go.jp/policy/financial_system/earthquake_insurance/jisin.htm
・失火ノ責任ニ関スル法律／民法（e-Gov法令検索）
失火の場合に民法709条の規定が適用されず、失火者に重大な過失があったときに限り例外となること、および土地の工作物の設置または保存の瑕疵によって他人に損害を生じたときは占有者が責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償しなければならないこと（民法717条1項）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/132AC1000000040
・空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）
管理不全空家等の定義および指導（13条1項）、指導後の勧告（13条2項）、特定空家等に対する助言・指導と勧告（22条1項・2項）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127
・地方税法（e-Gov法令検索）
住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例において、空家法13条2項の勧告を受けた管理不全空家等および22条2項の勧告を受けた特定空家等の敷地が「住宅用地」の定義から除かれることの根拠（349条の3の2第1項）。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
・令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省統計局
2023年（令和5年）10月1日現在の空き家数が900万戸、空き家率が13.8％で過去最高となっていることの根拠（令和6年4月30日公表）。
URL：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf
・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
相続した家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、譲渡が相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行われること、譲渡の時に一定の耐震基準を満たすか、または譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすこととなるか家屋の全部の取壊し等が行われることの根拠。
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
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