アパートローンを相続したら？払えないときに確認すべき順序と優先順位

相続人どうしで、例えば「長男が返済を引き継ぐ」と決めても、それだけでは終わりません。その理由は2つあります。

①借入金は相続開始と同時に法律上当然に分割される
そもそも金銭債務は、相続が始まると同時に、各相続人の相続分に応じて自動的に分かれて承継されます（民法899条、427条）。遺産分割協議で誰が払うかを決めたとしても、この法律上の分割そのものが変わるわけではありません。相続人が3人であれば、法律上はその時点で3人それぞれに返済義務の一部が発生していることになります。

②返済者を1人にまとめるには金融機関の承諾がいる
次に、返済を1人の相続人に引き継がせるには、金融機関の承諾を得た債務引受の手続きが必要になります（民法472条）。相続人どうしの合意だけでは、金融機関に対してその内容を主張することはできません。金融機関からすれば、誰がどれだけ返済能力を持つかを審査してからでなければ、返済者を1人に絞ることに応じられないのも当然です。

実際に、身内だけで長男が払うことにしたと決め、その後返済が滞ってから、他の相続人のもとへ請求が届いて初めて話し合いの限界に気づく、というケースも見られます。

相続人どうしの合意は、あくまで相続人の間だけの取り決めにすぎず、債権者である金融機関を拘束するものではありません。だからこそ、話し合いより先に金融機関へ相談することが重要になります。

アパートローンの返済が滞ると、次の4つの不利益が段階的に生じます。払えない状態を放置する期間が長くなるほど、後戻りしにくくなる点に注意が必要です。

①自分の相続分について請求が届く
たとえ相続人間の話し合いで「自分は関係ない」と考えていた相続人にも、相続分に応じた返済請求が届く場合があります。先述の通り、遺産分割協議で決めても、連帯保証人でなくても、相続人である以上は無関係ではいられません。

②遅延損害金が発生する
その請求に対し、約定どおりの返済ができなければ、遅延損害金が加算されます。返済が長引くほど、元本とは別に負担が膨らんでいきます。なお、金銭の支払いが遅れた場合、「家賃が思うように入らなくなった」といったやむを得ない事情（不可抗力）を理由に、支払いを免れることは認められていません（民法419条3項）。

③抵当権の実行に進む可能性がある
そうして延滞が続くと、担保に入っている物件について抵当権が実行され、「競売の手続き」に進むことがあります。ここまで進んでしまうと、任意の交渉で解決する余地は狭まります。

④売却の主導権を失うる
この競売の手続きに進んでしまうと、いくらで、いつ売るかを自分で決めることができなくなります。市場価格より低い金額で処分されることも珍しくなく、相続人が思い描いていた金額とは大きくかけ離れる場合があります。自分たちのタイミングで、自分たちの納得できる金額で手放せるかどうかは、この段階に至る前に動けるかどうかで決まります。

この4つは、いずれも早い段階で状況を把握し、金融機関に相談していれば避けられるものです。放置する時間が長くなるほど、選べる選択肢は確実に狭まっていきます。

特に後半の2つは、いったん進んでしまうと相続人の側から止めることが難しくなる段階です。返済が苦しいと感じた時点で早めに動くかどうかが、その後を大きく左右します。

ここで、相続放棄について補足します。アパートローンという大きな負債から免れるための手段として「相続放棄」は確かに強力な選択肢ですが、物件やローンの詳しい数字を確かめずに、ただ「借金が怖いから」という理由だけで安易に選ぶのは非常に危険です。その理由は主に3つあります。

①プラスの財産を失うが管理責任は残る可能性もある
第1に、相続放棄はすべての財産を放棄する手続きだからです。これはローンを免れる代償として、アパート物件の所有権や土地、親が遺した預貯金などのすべての「プラスの財産」を受け取る権利も完全に失うことを意味します。さらに、放棄の時にそのアパートを現に占有している場合は、他の相続人や相続財産清算人へ引き渡すまでの間、その財産を保存する義務が残ります（民法940条1項）。

②手続き完了後には原則として撤回できない
第2に、相続放棄は一度行うと原則として撤回できないからです（民法919条1項）。「放棄の手続きを終えた後に、実はアパートの需要が非常に高く、売却すれば大きなプラスになったことが判明した」としても、気が変わったという理由で撤回することはできません。

③決断を下すための期限は家庭裁判所で延長できる
第3に、決断のための「熟慮期間（3か月）」は、手続きによって延ばせるからです。アパートの査定価格や各融資残高証明を取り寄せたりする作業には、どうしても時間がかかります。もし、3か月以内に相続放棄の決断を下すのが難しい場合には、期限前に家庭裁判所へ「相続の承認又は放棄の期間の伸長」を申し立てることができます（民法915条1項ただし書）。

このように、ローンの額の大きさにパニックになり、数字を確認する前に放棄を選択してしまうのは最悪の選択肢になり得ます。まずは焦らず、アパートの資産価値とローンの実態を正確に「数字」で比較することが、最初の、そして最も重要なステップになります。

では、何から手をつければよいか迷う場合は、次のように順序立てて進めます。感情的な結論を急ぐ前に、まずはアパートローンと物件の現状を把握することが大切です。

①借入先に団体信用生命保険の加入状況を照会する
まずやるべきことは、金融機関に残高証明書を請求し、毎月の返済額、引落口座、家賃の入金先を突き合わせて、現状を数字で把握します。ここが曖昧なままでは、以降の判断がすべて的外れになります。

②想定売却価格を査定で把握して残債と比べる
次に、物件を売却した場合にいくらになりそうかを確認し、アパートローンの残高と並べて比較します。この比較ができて初めて、続ける道と手放す道のどちらが現実的かが見えてきます。

③結果をもとに金融機関へ相談する
その上で、残債より価格が高ければ通常の返済や売却の相談、低ければ任意売却の申し出など、把握した数字をもとに金融機関へ相談します。数字を示さないままの相談は、話が前に進みにくくなります。

これらの現状を数字で押さえることが、次の判断への土台になります。

その上で、期限を緊急度の高さに応じて優先順位を定めていきます。

①判断と申告・納税を迫られる「短期的期限」
相続放棄を検討する場合は、自分のために相続の開始があったことを知ったときから原則3か月以内が期限です。被相続人の準確定申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。相続税の申告と納税は、同じく知った日の翌日から10か月以内が厳格な法定期限になります。

②法律で義務化された「中長期的期限」
相続登記は、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内の申請が義務化されており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2、164条1項）。これは住所や氏名の変更登記を怠った場合の5万円以下の過料（同法76条の5、164条2項）とは別の規定なので、混同しないよう注意が必要です。

③売却実務を進めるための「前提条件としての期限」
アパートを売却して返済を片づける場合は、この相続登記を済ませてからでなければ、買主への名義変更に進めないのが一般的です。そのため、売却を視野に入れているのであれば、後回しにせず売却活動と並行して確実に登記手続きを進める必要があります。

3か月、4か月、10か月という短い期限が先に来ることを踏まえ、3年という長い期限に気を取られすぎないことが大切です。数字と期限がそろえば、次に説明する選択肢のうちどれを選ぶかが自然と見えてきます。

先に確認した価格と残債の差によって、選べる道が変わります。感情や思い入れではなく、数字によって選択肢が絞られていく段階です。

①想定売却価格が残債を上回る場合
通常の売却で残債を完済できます。手元に資金が残る可能性もあり、選択肢としては最もシンプルです。ただ、仲介での売却は買主が見つかるまで時間がかかることもあるため、その間の返済と納税をどう続けるかもあわせて考えておく必要があります。

②想定売却価格が残債を下回る場合
次に、オーバーローンの場合は、債権者の承認を得た価格で売却する任意売却が選択肢になります。承認された価格から外れると、抵当権の抹消に応じてもらえないことがあるため、価格は事前に金融機関へ確認しておく必要があります。

③入居者や修繕をそのまま残して整理したい場合
最後に、仲介での売却は買主探しに時間がかかりやすく、入居者への対応や修繕の手配が売主の負担になることもあります。慣れない大家業を続けながら並行して売却準備を進めるのは、精神的にも負担が大きい作業です。こうした状態のまま早く整理したい場合は、現況のまま買い取ってもらう方法もあります。

不動産買取で手放す場合、一般市場での売却よりも安い売却価格になる上、金融機関との調整も必要です。ただ、買取専門の不動産業者を選ぶことによるメリットは以下のようなものもあります。
・業者との直接取引で確実性が高い
・納税の期限等が迫る中で早い現金化ができる
・古いアパートでも契約不適合責任（契約内容との相違に対する売主責任）を免除できる可能性がある

どの道を選ぶにしても、起点になるのは残債と想定売却価格の比較です。経営を続けられるかどうかを漠然と悩み続けるより、まず数字を確認してから判断する方が、結果的に早く道が定まります。

まずは物件の査定を受け、査定価格と残債のバランスを踏まえた上で、ご自身の状況に合う進め方を実績のある不動産業者や信頼できる専門家に相談してみることをお勧めします。

今回の記事では、アパートローンを相続したけれど、それを払えないときに何を確かめ、どの順序で動くのかを解説してきました。

はじめに、アパートローンは相続でどう扱われるのかについて、押さえておきたい前提が3つあります。
①団体信用生命保険の加入と適用の有無
②負債も相続の対象になる
③連帯保証人ではないから関係ないは通らない

また、相続人の話し合い（遺産分割協議）だけでは金融機関に通じません。その理由は2つです。
①借入金は相続開始と同時に法律上当然に分割される
②返済者を1人にまとめるには金融機関の承諾がいる

相続人どうしの合意は、あくまで相続人の間だけの取り決めにすぎず、債権者である金融機関を拘束するものではありません。

そして、アパートローンが払えないときには、次の4つの不利益が段階的に生じます。
①自分の相続分について請求が届く
②遅延損害金が発生する
③抵当権の実行に進む可能性がある
④売却の主導権を失う

特に後半の2つは、いったん進んでしまうと相続人の側から止めることが難しくなる段階です。

さらに、アパートローンの返済と相続税の納税は、別問題として切り分ける必要があります。
①相続税は要件を満たせば分割払いを申請できる
②借入金は債務控除の対象だが相続放棄者は対象外になる

ここで、相続放棄は安易に選んではいけません。その理由は3つあります。
①プラスの財産を失うが管理責任は残る可能性もある
②手続き完了後には原則として撤回できない
③決断を下すための期限は家庭裁判所で延長できる

ローンの額の大きさにパニックになり、数字を確認する前に放棄を選択してしまうことは避けてください。熟慮期間は、期限前に家庭裁判所へ申し立てることで延ばせる場合があります。

ここまでを踏まえて、アパートローンと物件の現状を確認する順序を押さえます。
①借入先に団体信用生命保険の加入状況を照会する
②想定売却価格を査定で把握して残債と比べる
③結果をもとに金融機関へ相談する

その上で、数字を確認してから動く「期限の優先順位」を定めていきます。
①判断と申告・納税を迫られる「短期的期限」
②法律で義務化された「中長期的期限」
③売却実務を進めるための「前提条件としての期限」

3か月、4か月、10か月という短い期限が先に来ることを踏まえ、3年という長い期限に気を取られすぎないことが大切です。

こうして数字と期限がそろえば、相続したアパートを手放すなら残債と価格の比較で決まります。
①想定売却価格が残債を上回る場合は仲介
②想定売却価格が残債を下回る場合は任意売却
③入居者や修繕をそのまま残して整理したい場合は買取

不動産買取で手放す場合、安い売却価格になる上、金融機関との調整も必要です。ただし、業者との直接取引で確実性が高いこと、納税の期限が迫る中で早い現金化ができること、古いアパートでも契約不適合責任を免除できる可能性があることは、買取専門の不動産業者を選ぶメリットになります。

アパートローンを相続したこと自体は、ただちに支払いが行き詰まることを意味しません。まず団信の加入状況と残債を確かめ、相続人どうしの話し合いより先に金融機関へ相談してください。そのうえで、残っているローンの額と、いま売却した場合の手取りを並べて比べます。

買取査定だけなら費用はかかりません。先に金額を知っておけば、経営を続ける道と手放す道を、はじめて同じ土俵で比べられるようになります。

私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。

【参考エビデンス・出典】

・民法（e-Gov法令検索）
相続人が相続開始の時から被相続人の一切の権利義務を承継すること（896条）、金銭債務は各相続人が相続分に応じて当然に承継すること（899条・427条）、返済者を1人にまとめるには債権者の承諾を得た免責的債務引受が必要であること（472条）、相続放棄をした者は初めから相続人とならなかったものとみなされること（939条）、相続の承認・放棄は原則として撤回できないこと（919条1項）、熟慮期間は家庭裁判所へ請求して伸長できること（915条1項ただし書）、放棄後も財産を現に占有していれば保存義務を負うこと（940条1項）、および金銭債務の遅延損害金について債務者が不可抗力を抗弁にできないこと（419条3項）の根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

・不動産登記法（e-Gov法令検索）
相続により所有権を取得した者が、相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内に所有権移転登記を申請する義務を負うこと（76条の2第1項）、正当な理由なく怠った場合に10万円以下の過料の対象となること（164条1項）、および住所・氏名の変更登記を怠った場合の5万円以下の過料（164条2項）とは別の規定であることの根拠。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123

・ご本人がなくなられたとき｜住宅金融支援機構
借入人が死亡した場合、まず取扱金融機関へ連絡して団体信用生命保険の加入の有無を確認する必要があること、団信に加入していれば保険金により債務が返済され、加入していない場合は融資物件を相続した人が債務を引き継いで返済することになるという、団信の基本的な仕組みの根拠。
URL：https://www.jhf.go.jp/hensai/honnin.html

・相続の承認又は放棄の期間の伸長｜裁判所
相続人が、相続の承認（単純承認・限定承認）または放棄を決定するための「3か月の熟慮期間」内に財産や負債の調査を終えられない場合、期限前に家庭裁判所へ申し立てることで、その期間の延長（伸長）を請求できる法的要件と手続きを解説したものです。
URL：https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_25/index.html

・No.4126 相続財産から控除できる債務｜国税庁
相続税を計算する際、遺産総額から差し引く（債務控除する）ことができる「確実と認められる債務（借入金や未払税金等）」の定義や、相続放棄をしたために債務を引き継がない人はこの債務控除の適用対象外になるという原則を解説したものです。
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4126.htm