独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第169回目は「マンションの建て替え決議への反対」です。
マンションの総会の案内に「建て替えの賛否を問う」と書かれていて、「反対したら家を追い出されるのか…」と不安になっていませんか？この賛否を問う手続きを、法律では「建て替え決議」と呼びます。結論から言うと、一人が反対しても決議そのものは止められません。ただし、反対した人がその場で退去させられるわけでもなく、「区分所有法」では回答の期限と手続きを細かく定めています。法律上、決議までの期間と、決議のあとに与えられる猶予期間は別物です。この二つを先に押さえれば、決議前に条件を確かめて反対・賛成を選ぶか、それとも決議前に売却するかを、慌てずに選べるようになります。
今回の記事では、マンションの建て替え決議とは何なのか、それに反対するとどうなるのか、そして状況を正しく判断していくための方法を解説していきます。ぜひ最後までお付き合いください。
マンションの建て替え決議とは？まず押さえる3つの前提
はじめに、制度の輪郭をつかんでおきます。マンションの「建て替え決議」とは、「築古の建物を解体し、新たなマンションを建築して敷地を一体的に利用するための意思決定の手続き」です。建物を残して直すのではなく、いったん更地に戻して建て直すため、住んでいる人の暮らしにも、持っている資産にも大きく影響します。
①決議は集会の多数決で成立する
まず、建て替え決議は区分所有者の集会で行われる多数決です。管理規約では「総会」と呼ばれることが多いのですが、区分所有法上の呼び名は「集会」で、指しているものは同じです。個々が単独で決められるものではなく、自分の意思とは別のところで結論が出ます。ここが通常の不動産取引と大きく違う点です。
この決議要件は、区分所有者の人数と議決権（専有面積の割合などで決まる持分のこと）の両方で5分の4以上とされています。この二つを別々に数えて両方が5分の4以上とならなければ決議は成立しません。2026年4月1日に施行された改正区分所有法でも、この原則そのものは変わっていません。
②決議要件が4分の3に下がるのは5つの場合だけ
その点、「改正で決議要件の5分の4が4分の3になった」という説明を見かけることがありますが、正確ではありません。条文では5つの場合を列挙しており、いずれかに該当するときだけ要件が4分の3に緩和されます。
具体的な5つの事由は以下の通りです。
・地震に対する安全性
・火災に対する安全性
・外壁や外装材の剥離や落下による危害のおそれ
・給排水などの配管設備（改修工事が著しく困難なものに限る）の劣化により、著しく衛生上有害となるおそれがある場合
・およびバリアフリー基準への不適合
単に建物が古いというだけで、当然に4分の3へ緩和されるわけではありません。
なお、この5つの事由のいずれかに当てはまるマンションは、必要な賛成の数が減るぶん決議が成立しやすくなります。逆に、5つのどれにも当たらなければ、各5分の4という高い壁が残ります。自分の建物がどちらなのかは、送られてくる招集通知に記載される「建物の建替えを必要とする理由」を確認することで分かります。
③判断の期限は決議の前と後の両方にある
そして、建て替え決議を目的とする集会の招集通知は開催日の少なくとも2か月前までに発せられ、その内容を説明する説明会が決議の1か月前までに開催されます。決議前の意思決定（賛成・反対）のデッドラインはこの「集会当日（決議の日）」となります。
さらに、決議が成立した後にも「決議後の期限」が用意されています。決議に賛成しなかった区分所有者には、決議の成立後に「建て替えに参加するかどうか」を回答するよう求める催告書が届きますが、この催告を受けた日から「2か月以内」に回答しなければなりません。
なお、決議の集会で一度「反対票」を投じたとしても、この催告の期限内に「参加する」と回答すれば、ペナルティなく建て替え計画に加わることができます。
つまり、建て替え決議は多数決で決まる制度でありながら、反対した人にも判断の機会をもう一度与える設計になっているということです。
反対しても建て替え決議の可否の決定権は自分にない
とはいえ、マンションの建て替え決議の前提を知っても不安が消えません。それは、決定権が自分の手にないからです。
①賛成しても反対しても結論は他人が決める
賛成に回っても5分の4に届かなければ建て替えは実現せず、反対しても要件が満たされれば決議は成立します。どちらを選んでも、結果は他の区分所有者の意思の総和。一票のみに、それほど力はありません。反対の意思を示すこと自体には意味がありますが、それだけで計画を止められると考えると見通しを誤ります。
②正しく現状を把握していないと打ち手を失う
もうひとつの問題として、自分がいまどの状況に置かれているのかを正しく把握していないと、打ち手を失ってしまうおそれがあります。先述のとおり、決議までの2か月と、催告を受けてからの2か月は、別々に動く二つの時計です。招集通知が届いた段階であれば、説明会で条件を確かめる時間も、売却を検討して査定を取る時間も残っています。しかし、催告書が届いた後では、選べる道はさらに狭まってしまいます。
自分で決められないのは決議の結果だけであって、そのあとの身の振り方は自分で決められます。ここを混同すると、動くべきときに動けなくなります。
反対のまま意思表示をしなくても迫る「売渡し請求」
一方で、反対のまま意思表示をしないで判断を先送りにすると失うものがあります。
①無回答は建て替えに不参加とみなされる
催告を受けた日から2か月以内に回答しないと、建て替えに参加しない旨を回答したものとみなされます。忙しくて放置した、郵便を見落とした、という理由であっても扱いは同じです。催告は相手に到達して初めて効力が生じるため、実務では配達証明付きの内容証明郵便で送られることが一般的です。届いた日付が起点になるので、封筒は捨てずに保管しておくことをおすすめします。
②不参加が確定すると売渡し請求の対象になる
そうして回答期間が終わると、建て替えに参加する区分所有者や買受指定者（開発業者等）、あるいはマンション再生組合（所有者の組織）が、不参加者に対して区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう請求できます（売渡し請求）。行使できる期間は、個人や買受指定者が請求する場合は回答期間満了日の翌日から2か月以内であり、催告の到達日に応じて一人ひとり期限が異なります。
なお、再生組合が請求する場合は、設立認可の公告の日、または催告回答期間満了日のいずれか遅い方の日から2か月以内であり、かつ建て替え決議の日から原則1年以内に制限されます。
③売渡し請求が届いた時点で売買が成立する
この売渡し請求は「形成権」と呼ばれる強い効力を持つ権利であり、意思表示が相手に到達した時点で売買契約が強制的に成立し、所有権が移転します。売渡し請求権が一度行使されると、もはや自分で売却の時期や相手を選んで任意売却を行う余地は完全に失われます。なお、建物の明渡しや移転登記手続の義務と、代金の支払いは同時履行の関係に立ちます。
判断を先送りにするほど、「マンションを手放すときの選択肢が減っていく」という構造になっていることが分かります。
売渡し請求の「時価」はどう決まるのか
ここで多くの所有者が誤解しやすいのが、売渡し請求で受け取る金額です。
①法律は「時価」とだけ定めている
マンションの建て替え決議に関わる区分所有法は、不参加者の区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すよう請求できると規定しています。この時価は、建て替えが行われることを前提とした、客観的な取引価格を指します。
②いま売りに出す中古価格とは考え方が違う
また、国土交通省の「マンション再生実務マニュアル」は、この時価について「一般の不動産鑑定の更地評価における敷地の最有効使用を前提とした価格とは異なることに留意する必要がある」と明記しています。同じマンションを普通に売却したときの中古価格とは、そもそも計算の出発点が違うということです。
③2つの評価手法を比べて決める
その時価評価額は、再建建物と敷地利用権の価額から、現存建物の取壊し費用や再建築費など、建て替えに要した費用を控除した算定額と、近傍類似の更地価額から現存建物の取壊し費用を控除する算定額を比較衡量したうえで、建て替えにおける個別の事情（特別多数決で意向を否定される者の保護など）も加味して最終的な金額が決まります。
④評価の基準となる時点
この考え方の基準とされる東京高裁平成16年7月14日の判決では、時価は「建て替え決議が成立した時点の価額」と整理されています。一方で、国土交通省の「マンション再生実務マニュアル」の本文は、時価を「売渡し請求を行使した時点における客観的な取引価格」と説明しています。マニュアル本文と引用されている判例とで表現が異なるため、実際にどの時点を基準に評価されるかは、個別の事案ごとに確認が必要です。
⑤明渡しには猶予を求める道もある
もし、明渡しによって生活に著しい困難が生じるおそれがあり、かつ決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないと認められる顕著な事由があるときは、裁判所に対して、代金の支払いの日から1年を超えない範囲で明渡しの期限を延ばすよう請求できます。ただし自動的に認められる猶予ではなく、個別の事情に応じた判断になります。
金額の見当をつけたいのであれば、決議より前に自分で査定を取っておくほうが確実です。比べる基準を持たないまま提示額を受け取ると、それが妥当かどうかを判断できません。
自分でマンションを売ることと何が違うのか？
ここで、「自分でマンションを売ることと何が違うのか？」を整理しておきます。どちらも最後は住戸を手放す点では同じですが、決まり方がまるで違います。
①時間の扱いが違う
まず、自分で売る場合は、いつ売るかを自分で決められます。一方、売渡し請求による強制的な売却は、決議成立後に送られる催告の回答期間（2か月）を経過した直後に請求が行使されれば、決議成立から「最短で2か月強」で権利が移転（売買契約が強制成立）することになります（請求者側が行使期限の最後まで猶予した場合は最長で4か月強）。なお、マンション再生組合が請求する場合は、先に述べたとおり別の期限が適用されます。
②交渉相手が違う
次に、売渡し請求を行使できるのは、建て替えに参加する区分所有者と買受指定者、そしてマンション再生組合に限られます。これまでの建て替え事業では組合が請求者になる例が多かったとされています。相手が組織になると、こちらの個別の事情を汲んでもらう余地は小さくなります。自分で売る場合は、相手を選ぶことができます。
③引渡しの時期が違う
そして、明渡しを延ばしたい場合は、裁判所に期限の許与を請求する必要があり、認められても上限は1年です。しかもこれには、生活に著しい困難が生じるおそれがあることなどを示さなければなりません。自分で売る場合は、引渡し日を相手と相談して決められます。次の住まいを探す時間を確保できるかどうかは、ここで決まります。
④売ったあとに買い戻せる場合がある
さらに、決議の日から2年以内に取壊しの工事に着手しないとき、売渡し請求で権利を手放した人は、その期間が満了した日から6か月以内に、受け取った代金に相当する金銭を渡して権利を買い戻すよう請求できます。ただし、着手しなかったことに正当な理由がある場合は適用されません。計画が動かないまま止まってしまう事態への備えとして、こうした規定があることは知っておいて損はありません。
この2つの手放し方の違いは、単に金額の多寡ではなく、引き渡しのスケジュールや交渉の主導権を「自分で決められる範囲の広さ」の違いにあります。ここを踏まえたうえで、自分の状況に合う道を選びます。
マンションの建て替え決議の前後にやっておくべきこと
そこで、マンションの建て替え決議の前後に手を動かしておきます。
①招集通知を読み込む
通知には、建物の建替えを必要とする理由や、建替えをしない場合の修繕や改修費用など、法で定められた事項が記載されるほか、決議事項となる設計の概要や費用の概算や分担、区分所有権の帰属ルールの要領（議案の要領）が示されます。先述した決議要件の緩和事由（客観的事由）に当たるかどうかも、専門家の調査結果に基づき、この「建物の建替えを必要とする理由」の中に明記されます。まずここを読めば、決議が通りやすい状況かどうかの見当がつきます。
②説明会までに疑問を整理して確認する
また、マンション建て替えについての説明会は決議の1か月前までに開かれる義務があり、疑問点を直接ぶつけて確認する重要な機会となります。負担額の算出根拠、工事期間の見通し、仮住まいへの支援の有無を確認しておきます。なお、説明会以降も決議当日まで招集者への質問や確認が制限されることはありません。
③自分の家計を数字にする
加えて、追加負担額、仮住まいの家賃と引越し費用、住宅ローンの残債、いま売却した場合の手取り。この四つを並べて書き出せば、建て替えに参加できるかどうかは見えてきます。感覚ではなく数字で判断できる状態にしておくことが大切です。とくに住宅ローンが残っている場合は、マンションを売却しても完済できるかどうかが分岐点になります。
④催告書が届いたら到達日を起点に整理する
最後に、建て替え決議が成立して催告書が届いたら、到達した日を起点に回答期限を整理します。あわせて、売渡し請求を受ける可能性のある期間も並べておきます。この時系列を紙一枚にまとめておくと、残り時間が目に見える形になります。
これらの準備そのものが選択肢を増やすわけではありませんが、期限内に自分の選択をするための材料になります。
自分の状況別に選ぶ3つの出口
その上で、自分の状況別に3つの出口があり、どの道を選ぶかを整理します。
①マンションの建て替えに参加する
1つ目が、マンションの建て替えに参加すること。追加負担を払うことができ、工事期間中の仮住まいを確保できる場合に向いた選択です。催告に対して参加すると回答し、建て替え合意者として権利変換の手続きに進み、再建後の新しい住戸に移ります。
決議で反対票を投じていても、催告で参加と回答すれば加わることができます。ただし、工期は数年に及ぶことがあり、その間の生活設計と資金繰りが必要になります。
なお、参加すると回答したあとでも、組合の総会で権利変換計画に賛成できなかった場合は、議決の日から2か月以内に組合へ時価での買取りを請求して事業から離脱できます。参加を選んでも、途中で降りる道は残されているということです。
②建て替えに不参加と回答する
2つ目が、建て替えに参加しない選択です。費用を負担できない場合や、再入居を望まない場合に向いた選択です。催告に回答しない、あるいは不参加と回答した場合は売渡し請求の対象となり、時価で権利が移転します。
売渡し請求は相手側（参加者や買受指定者、マンション再生組合）から行われるもので、こちらから手続きを進めることはできません。価格交渉等で合意できない場合は、専門家を交えての協議等が必要になります。
③自分の意思で売却する
3つ目が、所有区分を自分の意思で売却します。時期と相手を自分で決定したい場合に向いた選択です。ただし、売渡し請求が実際に行使されて意思表示が到達した時点で売買契約が強制的に成立するため、それ以降は任意売却できません。
決議が成立したあとでも請求が届く前なら売却できますが、建て替え計画の内容が買主の判断や融資に影響するため、決議前より売りにくくなります。
決議に手続き上の瑕疵があればその効力を争う道もありますが、専門家による立証が必要で、時間も費用もかかります。現実的には、決議が成立すれば、参加するか、売渡し請求を受けるか、その前に自分で売却するかのいずれかに収れんします。
3つのうち、価格や引渡日の主導権をもっとも大きく握れるのは、決議成立前に自ら売却する場合です。
そしてこの局面では、仲介よりも「不動産買取」のほうが現実的です。建て替えの話が出ているマンションは、買主が住宅ローンを組みにくく、仲介では買い手がつくまでに時間がかかります。決議までの2か月、催告からの2か月という期限のなかで買主を探すのは、そもそも無理があるためです。
現況のまま引き受ける買取であれば、リフォームも残置物の片づけも必要ありません。引渡し日も相談して決められるので、次の住まいを探す時間を確保できます。また、築年数が古いマンションや、相続で名義が複雑になっている住戸でも扱えるので検討の余地があります。
まとめ
今回の記事では、マンションの建て替え決議に反対するとどうなるのか、そして状況を正しく判断していくための方法を解説してきました。
はじめに、マンションの「建て替え決議」とは、「築古の建物を解体し、新たなマンションを建築して敷地を一体的に利用するための意思決定の手続き」です。
①決議は集会の多数決で成立する
②決議要件が4分の3に下がるのは5つの場合だけ
③判断の期限は決議の前と後の両方にある
具体的な5つの事由とは、「地震に対する安全性・火災に対する安全性・外壁や外装材の剥離や落下による危害のおそれ・給排水などの配管設備の劣化で衛生上有害・およびバリアフリー基準への不適合」です。
なお、建て替え決議は多数決で決まる制度でありながら、反対した人にも判断の機会をもう一度与える設計になっています。
反対しても建て替え決議の可否の決定権は自分にありません。
①賛成しても反対しても結論は他人が決める
②正しく現状を把握していないと打ち手を失う
一方で、反対のまま意思表示をしないと以下の状況になります。
①無回答は建て替えに不参加とみなされる
②不参加が確定すると売渡し請求の対象になる
③売渡し請求が届いた時点で売買が成立する
判断を先送りにするほど、マンションを手放すときの選択肢が減っていきます。
売渡し請求で受け取る金額のポイントは以下です。
①法律は「時価」とだけ定めている
②いま売りに出す中古価格とは考え方が違う
③2つの評価手法を比べて決める
④評価の基準となる時点
⑤明渡しには猶予を求める道もある
ここで、自分でマンションを売ることとの違いを整理しておきます。
①時間の扱いが違う
②交渉相手が違う
③引渡しの時期が違う
④売ったあとに買い戻せる場合がある
要するに、引き渡しのスケジュールや交渉の主導権を「自分で決められる範囲の広さ」の違いにあります。
そこで、マンションの建て替え決議の前後にやるべきことは以下です。
①招集通知を読み込む
②説明会までに疑問を整理して確認する
③自分の家計を数字にする
④催告書が届いたら到達日を起点に整理する
その上で、自分の状況別に3つの出口があります。
①マンションの建て替えに参加する
②建て替えに不参加と回答する
③自分の意思で売却する
3つのうち、価格や引渡日の主導権を自分でもっとも大きく握れるのは、自ら売却する場合に限られます。
そしてこの局面では、買主が住宅ローンを組みにくく、仲介よりも「不動産買取」のほうが現実的です。決議までの2か月、催告からの2か月という期限のなかで買主を探すのは、そもそも無理があるためです。
現況のままで手間なく、引渡し日も相談でき、築年数が古いマンションや名義が複雑になっている住戸でも扱えます。
買取査定だけなら費用はかかりません。建て替え決議を待たずに一度金額を知っておけば、参加と売却をはじめて同じ土俵で比べられるようになります。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）
建て替え決議の賛成要件、4分の3に緩和される5つの事由、招集通知と説明会の期限、決議後の催告と回答期限、売渡し請求の行使期間、明渡しの期限許与、買戻し請求の根拠。2026年4月1日施行の改正後条文。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
・マンション再生実務マニュアル（国土交通省・2026年3月改訂）
催告が到達して初めて効力を生じること、売渡し請求が形成権であること、明渡しと代金支払いの同時履行、売渡し請求における「時価」の算定方法（開発法による価格と更地価額から取壊し費用を控除した額の比較考量、東京高裁平成16年7月14日判決）の根拠。
URL：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001994101.pdf
・マンションの再生等の円滑化に関する法律（e-Gov法令検索）
マンション再生組合が設立認可の公告後に売渡し請求を行えること、権利変換計画に賛成しなかった組合員が組合に時価での買取りを請求できることの根拠。2026年4月1日に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」から改称・施行。
URL：https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000078
弊社は「ピタットハウス浦和西口店・恵比寿店」としての営業を2026年7月をもって終了し、
「【エスエイアシスト本店（浦和）／東京支店（池袋）】」としてリニューアル営業しております。
過去のブログ内に旧店舗名の表記が残っている箇所がございますが、スタッフや運営会社等に変更はございません。
これまで以上に皆様のニーズに寄り添ったお部屋探し・不動産サポートに努めてまいります。
