独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第158回目は「借地権の譲渡承諾を地主に拒否されたときの対処法」です。
借地権の売却を地主に相談したところ「承諾はできません」と告げられる…、そんな困った経験をすることがあります。借地権の売却は通常の不動産取引と違い、地主の承諾という「もう一つのハードル」があるんです。そのハードルを越えられないと、すべての手続きが難しくなるため、次に何をすればよいのかもわからず、一人で抱え込んでいる方は少なくありません。
ただ、結論から言うと、譲渡承諾を断られても借地権の売却を諦める必要はありません。法律上の救済制度や、借地権を扱う買取業者など、状況に応じた選択肢がいくつも用意されています。大切なのは、自分の状況を正確に把握し適切な準備を整えておくことです。
今回の記事では、地主が承諾を断る主な理由から、法的な対抗手段の現実、そして売却に向けて今すぐ自分でできる5つの準備ステップまでを、順を追って解説します。読み終えるころには、次の一歩を踏み出すための具体的な指針が見えてくるハズです。ぜひ最後までお付き合いください。
借地権を売るのに「なぜ譲渡承諾が必要なのか？」
そもそも「借地権」とは、「建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利」のことです。財産的な価値を持つため売却や相続の対象になりますが、第三者へ譲り渡すときにはその「土地の持ち主である地主」の承諾が欠かせません。
この根拠となるのが民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限を定めた条文）です。同条では、「賃借人は賃貸人の承諾なしに賃借権を第三者へ譲渡したり、転貸したりすることはできない」と定められています。借地権はあくまで地主との賃貸借契約に基づく権利のため、契約の相手方である地主の同意なしの不動産売却は、原則として認められていません。
仮に承諾を得ずに無断で譲渡した場合、地主は賃貸借契約を解除できます。契約を解除されると、「借地人は建物を取り壊して土地を返還しなければならない」ことになります。長年住み慣れた家を手放すどころか、解体費用まで背負う事態にもなりかねません。
ただし、地主の拒否が不当と判断されるケース（具体的には「第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転借を承諾しないとき」）に備えて、借地借家法は「借地非訟（しゃくちひしょう：地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める手続き）」という救済制度を設けています（後述します）。
とはいえ、こうした事態に陥る前に正規の手続きを踏むことが、トラブル回避の観点からも何より大切で、借地権の売却は「地主との関係性を保ちながら進める交渉」だと理解しておく必要があります。
地主が借地権の譲渡承諾を拒否する背景
つぎに、地主が借地権の譲渡承諾を拒否する背景について。拒むにも必ず何らかの事情が存在します。理由を正確に押さえることが、次の一手を考える上での出発点になります。
①新しい借地人への「不安感」が大きい
地主にとって、見ず知らずの第三者が突然「新しい借地人」になることへの心理的抵抗は、決して小さくありません。長年にわたって関係を築いてきた借地人が去り、素性のわからない人物が入ってくる…、この変化への不安は、ごく自然な感情と言えます。新しい借地人の経済力や人柄、そして地代支払いの確実性が見通せないことが、承諾をためらわせる要因となります。
②土地の「返還・有効活用」の機会が遠のく恐れを感じる
また、借地契約が終わるタイミングで「土地を取り戻したい」と考えている地主も少なくありません。借地権が第三者へ譲渡されてしまうと、その機会は遠のいてしまう恐れがあります。特に契約期間の満了が近い場合や、地主自身が土地の売却や建て替えを検討している場合は、承諾に消極的になりやすい傾向があります。
③承諾料の「条件交渉」で折り合わない
そして、地主が承諾の条件として、承諾料（名義書換料とも呼ばれる金銭で、借地権譲渡の対価として地主に支払う一時金）を求めるケースもあります。その金額や支払い方法で折り合いがつかず、結果的に承諾が得られないというケースです。承諾料の相場は借地権の実勢価格の10%程度とされていますが、地主によってはそれ以上を求める場合もあります。
④将来的な「物件管理への懸念」を抱く
さらには、物件の現状の管理状況が悪かったり、建物の老朽化が著しかったりする場合、第三者も将来的にわたって「適切な管理をしてもらえるのか」という懸念を地主が抱くこともあります。とは言え、この理由だけで地主に「不利になる恐れ」があるとまでは認められにくく、あくまで交渉の背景にある補助的な事情として捉えておくのが現実的でしょう。
こういった拒否の理由が見えれば、承諾料の追加提示や買主候補の情報開示など、再交渉で打開できる場合があります。感情的な対立に発展する前に、まず相手の懸念を冷静に把握することが先決となります。
譲渡の承諾を得られない借地権売却で知っておくべきリスク
そんな中、地主の承諾が得られない状況で焦って動くと、かえって状況が悪化することがあります。借地権売却で生じやすい2つのリスクを押さえておきます。
①無断譲渡による「契約解除」リスク
一つ目は、借地権の契約解除をされるリスクです。地主の承諾なく借地権を第三者に無断で譲渡した場合、地主は賃貸借契約を解除できます（民法第612条2項）。契約が解除されれば、借地権そのものを失いかねないどころか、建物を解体して更地返還しなくてはならなくなります。承諾が得られないからといって、黙って進めることは絶対に避けるべきです。
②借地非訟の「介入権」リスク
二つ目は、借地非訟を申し立てた際に地主が「介入権」を行使するリスクです。「借地非訟」とは「地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める制度」ですが、その手続きの中で地主には「自分が借地権を買い取る」という選択肢が認められています（借地借家法第19条第3項）。
ここで注意したいのは、介入権が行使された場合のリスクの本質です。せっかく不動産市場から優良な買い手を見つけてきても、第三者への売却によって得られるはずだった売却益を逃すことになります。
さらに、関係がこじれている地主に対して、裁判所が定めた価格で借地権を優先的に売却させられる結果になりかねません。「裁判所まで動かしたのに、結局は対立している地主に売る形で終わる」という、借地人にとって望まない出口に追い込まれる可能性があるんです。
これらのリスクは、いずれも「承諾が得られない状況で慌てて動いた結果」として生じやすいものです。無断譲渡や準備不足のままの借地非訟、地主との対立悪化…、どれも借地人にとって取り返しのつかない結果に繋がります。
借地非訟という法的手段とその現実とは？
では、先に少し触れた「借地非訟」について、もう少し深掘りします。借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾が得られない場合、「借地非訟（借地借家法第19条に規定）」という法的手続きで裁判所が地主の承諾に代わる許可を出してくれます。ポイントを以下にまとめます。
①裁判所が下す「代諾許可」のしくみ
まず、借地人が裁判所へ申立てを行い、地主の承諾なしに借地権の譲渡を認めてもらう手続き（借地非訟）をします。このとき裁判所は、譲渡によって地主に「不利となるおそれ」がないかどうかを慎重に審査した上で、代諾許可（だいだくきょか：地主の承諾を得られない場合に、裁判所が地主に代わって許可する）を出すかどうかを判断します。
②地主が持つ「介入権」とその行使期限
ただ、借地非訟の申立てから裁判所が譲渡許可の決定を下す前までに、地主には「介入権」が認められています。これは前述のとおり、「地主が借地人に代わって、裁判所が定める相当の対価（適正価格）で借地権を自ら買い取れる権利」のことです。これを行使できる期間は、裁判所が定める期間内とされています（借地借家法第19条第3項）。
③借地非訟には現実的な「限界」もある
そして、この借地非訟は申立てから終局までの期間が7か月から9か月程度かかると言われており、その間の売却活動はほぼ止まってしまいます。それも買主（譲受人）が見つかっていることが申立ての前提であるので、売却を急いでいる借地人にとっては決して短いとは言えない期間です。加えて、弁護士費用や申立費用といったコスト負担、地主との関係がさらに悪化するリスクや、精神的な消耗も無視できません。
このように、法的な権利として認められた制度ではあるものの、現実的なコストと時間を考えると、借地非訟はあくまで最終手段として位置づけるのが妥当でしょう。
「譲渡承諾を拒否された！」その時にまず自分でできる5つのこと
ここまで法的な手段を見てきましたが、まずは自分自身で状況を整理し、専門家と対等に話せる体制を整えることが大切です。「譲渡承諾を拒否された！」その時にまず自分でできる5つのことを順に紹介します。
①関係書類を「ひとまとめ」にする
最初に取り組みたいのは、関係書類を一箇所にまとめることです。売却や相談を進める上で、次の書類は必ず求められます。
・借地契約書（原本または写し）
・建物の登記事項証明書
・固定資産税や都市計画税の納税通知書
・地代の支払い記録（通帳のコピーなど）
・地主との過去のやり取りの記録（手紙・メールなど）
これらが揃っているかどうかで、その後の手続きスピードは大きく変わります。紛失しているものがあれば、法務局や各自治体で早めに再発行の手配をしておきます。
②地主の「拒否理由」を整理する
つぎに、地主がなぜ譲渡に難色を示しているのか、その拒否理由を正確に整理することです。先述の通り、地主が譲渡に消極的になる理由には、
・新しい借地人への「不安感」
・契約終了後に土地を有効活用したいという「期待」
・折り合わない「承諾料の条件」
といったものがあります。理由が明確になれば、打てる手も具体的になります。
③契約期間や借地の種類などの「借地権の現状」を把握する
あわせて、自分の借地権の中身も確認しておきたいところです。チェックポイントは次の通りです。
・借地の種類（旧法に基づく借地権か、現行の借地借家法に基づくものか）
・契約期間と残存年数
・地代の額と現在の支払い状況
・建物の築年数と現在の状態
・借地権の実勢価格
特に1992年以前から契約されている「旧法借地権」は、地主からの更新拒絶が極めて困難であり、借地人の権利が強く守られているため、所有権に近い資産価値として評価される傾向があります。
④地主への「再交渉」に向けた条件を複数用意する
そして、地主への再交渉に向けて、提示できる条件を複数用意することです。一つの条件だけで臨むと、断られた瞬間に交渉が終わってしまいます。あらかじめ複数の選択肢を準備しておけば、相手の反応に合わせて柔軟に対応できるでしょう。
・承諾料の金額に幅を持たせた提案を用意する
・新しい買主候補の属性を整理して開示する
・地代の見直しを含めた条件提示を準備する
地主が承諾をためらう背景に対して、具体的な材料で応える姿勢が交渉のカギになります。再交渉の際は、口頭ではなく書面でのやり取りを記録として残すことも重要です。
⑤専門家への相談と「費用やリスク」を確認する
さいごに、専門家への相談と、それに伴う費用やリスクの確認です。借地権の取引は、法律や承諾料、地主との調整など一般的な不動産とは異なるポイントが多く、専門家の力量次第で結果が大きく変わります。
・弁護士（不動産・借地借家法を専門とする弁護士）
・司法書士（登記手続き・書類整理の専門家）
・借地権に精通した専門業者
それぞれが対応できる範囲は異なるため、自分の状況に合った窓口を選ぶことが大切です。借地権の専門業者は、地主との交渉経験や法的知識を踏まえて、複雑な権利関係の整理や調整を代行してくれます。業者を選ぶ際は、実績豊富であることに加え、必要に応じて士業と連携できる体制が整っているかを確認しましょう。
こうして、費用や時間のかかる法的手続きに踏み込む前に、これらの準備をすることで現実的な見通しを立てる大きな一歩となるハズです。
借地権の譲渡承諾を拒否された時の出口とは？
準備が整ったら、次は実際にどの出口を選ぶかです。地主から借地権の譲渡承諾を拒否された場合に取れる選択肢。それぞれを比較すると、多くのケースで最も現実的な出口が見えてきます。
①地主への直接交渉による2つの売却手法
一つ目の出口は、地主への直接交渉です。これには大きく2つの売却手法があります。
・地主自身に借地権を買い取ってもらう手法
借地権が地主の所有する土地（底地）と一体になることで、地主にとっては「完全所有権の土地」として価値が大幅に高まるため、条件次第では前向きな反応を得られることがある。
・借地権と底地を同時に第三者へ売却する手法
借地人と地主が協力して借地権付きの土地全体を売却することで、買い手にとっては「最初から完全所有権の土地」として購入できるため、市場価値が高く、売却価格を上げやすいというメリットがある。
この2つは、地主との関係が良好で、お互いに売却の意思がある場合に有効な選択肢と言えます。
②コストとリスクを見極めた借地非訟の上での仲介売却
二つ目の出口は、まず仲介で買主（譲受人）を見つけた上で、地主から承諾が得られない場合に借地非訟を申し立てるという流れです。裁判所の許可（代諾許可）を得ることで、第三者への譲渡を実現する道が開かれます。
ただし、先述の通り、借地非訟の手続きには7か月から9か月程度の時間と、弁護士費用などのコストがかかります。手続き中に地主が介入権を行使する可能性もあり、買主候補が長期間待てるかどうかも不安要素。想定していた仲介売却が実現しないリスクも残ります。コストとリスクを冷静に見極めた上で選ぶべき選択肢と言えます。
③手間や費用を抑えられる買取業者への売却
三つ目の出口は、お困り物件を扱う買取業者への直接売却です。借地権の取引に精通したプロが対応するため、地主との交渉から契約手続きまでをまとめて任せられます。借地人が直接地主と交渉するよりも、業者が窓口になることで感情的な対立が生まれにくく、結果的に話がまとまりやすいケースも少なくありません。
借地権の譲渡承諾を拒否された時に、専門の買取業者への売却を選ぶメリットは他にもあります。
・地主との承諾交渉を業者が代行して心理的にも時間的にも負担が軽減される
・現況有姿（現状のまま引き渡すこと）の買取が可能で費用や手間を抑えられる
・直接取引で早期に売却できて保有コスト（地代や税金など）の積み上がりを防げる
もちろん仲介売却は高い売却価格を得られる可能性がある一方で、専門業者への買取は価格面では仲介より低くなります。その価格面と取引の確実性を秤にかけて、納得感を得られるのであれば有用な選択肢と言えるでしょう。
どの選択肢が最適かは、契約の残存期間や地主との関係性、そして急ぎ度合いによって変わります。まずは専門家を交えてそれぞれの条件を比較した上で判断するのがおすすめです。
まとめ
今回の記事では、借地権の譲渡承諾を地主に拒否された時の対処法について、自分でできる準備から実際の出口の選び方まで、順に解説してきました。
そもそも「借地権」とは、「建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利」のことです。借地権の譲渡には民法第612条にもとづいて地主の承諾が必要であり、無断譲渡には契約解除という重いリスクが伴います。
地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾を拒否されたケースでは、借地借家法は「借地非訟」という救済制度を設けていますが、借地権の売却は「地主との関係性を保ちながら進める交渉」だと理解しておく必要があります。
その上で、地主が借地権の譲渡承諾を拒否する背景は以下です。
①新しい借地人への「不安感」が大きい
②土地の「返還・有効活用」の機会が遠のく恐れを感じる
③承諾料の「条件交渉」で折り合わない
④将来的な「物件管理への懸念」を抱く
一方で、承諾が得られない状況で焦って動くと、以下のようなリスクが生じます。
①無断譲渡による「契約解除」リスク
②借地非訟の「介入権」リスク
特に、介入権は「裁判所まで動かしたのに、結局は対立している地主に裁判所の定める価格で売却させられる」という、借地人にとって望まない出口へと選択肢が限られる可能性があります。
また、法的な救済手段である「借地非訟」のポイントは以下です。
①裁判所が下す「代諾許可」のしくみ
②地主が持つ「介入権」とその行使期限
③借地非訟には現実的な「限界」もある
申立てから終局までに7か月から9か月程度を要する上、弁護士費用や精神的な消耗も無視できないため、あくまで最終手段として位置づけるのが妥当です。
こうした状況で、まず自分でできる5つのことは以下のとおりです。
①関係書類を「ひとまとめ」にする
②地主の「拒否理由」を整理する
③契約期間や借地の種類などの「借地権の現状」を把握する
④地主への「再交渉」に向けた条件を複数用意する
⑤専門家への相談と「費用やリスク」を確認する
これらの準備が整った上で、譲渡承諾を拒否された時の出口は以下の3つに整理できます。
①地主への直接交渉による2つの売却手法
②コストとリスクを見極めた仲介売却から借地非訟への流れ
③手間や費用を抑える専門の買取業者への売却
その中でも、専門の買取業者への売却を選ぶメリットは以下の通りです。
・地主との承諾交渉を代行してくれる
・現況有姿での買取が可能で工事等の費用が不要である
・売却完了までの期間が短くできる
たとえ借地権の譲渡承諾を地主に拒否されたとしても、適切な準備と冷静な判断があれば、必ず次の一手は見つかります。承諾交渉の代行や手続きのスピード、取引の確実性を重視するなら、借地権に精通した買取業者と早めに連携することが、ストレスを最小限に抑えた解決への近道です。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・民法（e-Gov法令検索）
第612条で賃借権の譲渡・転貸に賃貸人の承諾が必要であることを定めており、本記事「なぜ譲渡承諾が必要なのか」の法的根拠としています。
URL：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
・借地借家法（e-Gov法令検索）
第19条の借地非訟手続き・財産上の給付・介入権の規定について、本記事「借地非訟という法的手段」の根拠としています。
URL：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090
・借地非訟事件手続規則（e-Gov法令検索）
（要約）
第12条第3項の介入権行使期間に関する規定について、本記事中の期間の正確な記述の根拠としています。
URL：https://www.courts.go.jp/vc-files/courts/2023/20230220shakuchihishoukisoku.pdf
・最高裁判所判例（昭和53年9月7日判決）
無断譲渡による契約解除後の建物買取請求権について、本記事「無断譲渡のリスク」部分の根拠としています。
URL：https://thoz.org/hanrei/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD/%E6%9C%80%E9%AB%98%E8%A3%81%E5%88%A4%E6%89%80%E7%AC%AC%E4%B8%80%E5%B0%8F%E6%B3%95%E5%BB%B7/%E6%98%AD%E5%92%8C52(%E3%82%AA)1399/?page=0#google_vignette
