独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい”お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする”お困り物件”コラム、第157回目は「換価分割の不動産売却」です。
老朽化した実家の相続が発生し、兄弟から「早く現金にしてほしい」と要求されている一方で、「どう処分すればよいか判断できない」と頭を悩ませていませんか？換価分割は、そんな複数の相続人が公平に遺産を受け取れる有力な手段です。しかし、解体やリフォームといった先行費用の負担、複雑な相続登記の手続き、そして遺産分割協議書の記載を誤ったときの贈与税リスクなど、自己流で不動産売却を進めようとすると、大きな壁にぶつかりやすい方法でもあります。結論から言えば、相続の専門家と不動産会社に早めに相談し、遺産分割協議・相続登記・売却を並行して進めることが、トラブルを防ぎながら最短で現金化するための最善策です。
今回の記事では、換価分割の基本的な仕組みから税金と法的リスクの回避法、そして古い実家を確実に現金化するための最善策まで、順に解説していきます。読み終えれば、手出し費用と手間を最小限に抑えながら、安全に現金化する道筋が見えてくるハズです。ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
「換価分割とは？」不動産を売却して公平に分ける方法
そもそも、不動産における遺産の分割方法には、大きく3種類があります。
・現物分割：不動産そのものを相続人に割り当てる方法で、土地は物理的に分けることが難しく価値の不均等が生じやすい
・代償分割：相続人の一人が不動産を相続し他の相続人に対して金銭で補償する方法で、まとまった現金が必要となる
・換価分割：相続した不動産を売却して得られた現金を相続人全員で分け合う方法で、不動産を手放すことになる
中でも、「換価分割（かんかぶんかつ）」は、不動産の価値を現金に換えることで、「各相続人が公平な取り分を受けられる」点と、「誰か一人に不動産の管理責任が集中しない」点に、大きなメリットがあります。
その換価分割におけるポイントは以下があります。
①相続人が複数いる場合や老朽化著しく住みにくい場合の相続に有効である
まず、換価分割が特に有効なのは、相続人が複数いる場合や老朽化が進んで誰かが住み続けるには無理がある物件を相続したときです。たとえば、兄弟姉妹3人で実家を相続したものの、誰も住まない（引き継がない）、あるいは活用の見通しが立たない場合には、売却して現金化するほうが家族にとって現実的な選択になります。
②換価分割前提の不動産売却には売主として相続登記が必要となる
つぎに、不動産を売却するためには、売主として名義を持っていることが必要です。そのため、換価分割では不動産売却の前提として、被相続人（亡くなった方）から相続人への「相続登記（名義変更）」が欠かせません。その点について、2024年4月から相続登記は義務化されており（不動産登記法第76条の2）、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
③代表相続人の単独名義での登記が実務上推奨される
さらに、相続登記の方法としては「（複数の相続人による）共有名義」と「代表相続人の単独名義」の2通りがあります。しかし、共有名義では手続きのたびに全員の同意が必要になり売却活動が滞りやすいため、実務上は代表相続人の単独名義で登記してから売却を進める方法が推奨されています。ただし、これは法的義務ではなく実務上の慣習であるため、家族間の合意のもとで進めることが大切です。
この換価分割は他の遺産相続の方法に比べて、非常にシンプルに見えます。
築古不動産の換価分割で直面する3つの現実とは？
ただ、たとえシンプルで都合の良さそうな換価分割を選んだとしても、対象となる物件が「老朽化した築古不動産」であれば、想定外の障壁に直面するケースが少なくありません。
手続きを進める前に、3つの現実を把握しておきましょう。
①不動産仲介での売却は「解体・リフォーム」を求められやすい
まず、一般市場での仲介売却では、買い手側が「解体してから渡してほしい」あるいは「リフォームを前提に価格交渉したい」と求めてくることが多くあります。一般に解体費用の相場は、木造一戸建てで100万〜300万円程度（規模により大きく変動）とされており、多くのケースで先行費用は相続人の持ち出しとなります。解体が完了するまで売却代金を受け取れないため、兄弟間の足並みが乱れる一因にもなりやすいものです。
②売り急ぐと不動産の売却価格が下がりやすい
また、不動産以外の遺産がない（現金がなく）中で相続税の納付期限が迫る場合や、相続後に空き家となった物件を「早く処分したい」という事情を抱えている場合、売り急ぐと不動産の売却価格が下がりやすい傾向にあります。それは、買い手側にそのことを察知され、価格交渉で不利になる場面があるためです。特に老朽化が目立つ物件は、いわゆる「買い叩かれる」状況になりがちです。
③平日に忙しい会社員には手続き負担が大きい
さらに、法務局への相続登記申請や、売却後の確定申告といった手続きは、書類の準備から申請まで相当の時間と知識を要します。公的機関は土日祝日に受付が休みであるケースが多いでしょう。そんな中で、平日忙しい会社員が自力で対応しようとすると、本来の仕事に支障をきたすほどの負担になることも少なくありません。手続きの不備も誘発しやすい点も見逃せません。
これら3つの現実を踏まえると、換価分割をスムーズに完結させるには、単に「売却先を探す」だけでなく、税金面・法的手続き面での正しい知識と対策が欠かせないことがわかります。
換価分割の不動産売却で陥りやすい税金と法的なリスク
では、換価分割の不動産売却において、正しい知識がないことで陥りやすい税金と法的なリスクには、どんなものがあるのでしょう。リスクの所在を正しく理解することが、安全に手続きを進める第一歩です。
①売却益に課される「譲渡所得税」と翌年の「社会保険料」増額
市場から買い手を見つけ不動産を売却できたとして、その売却益（売却代金から不動産取得費と譲渡費用を引いた差額）が高額な場合、「譲渡所得税（所有期間によって5年以下は約39％、5年超は約20％）」が課されます。また、取得費が不明な場合は「売却価格の5％」として計算されるため、利益が大きく計算されてしまい税金が高額になるという罠もあります。
国民健康保険や後期高齢者医療保険に加入している人や会社員の扶養家族は、譲渡所得が発生することで、翌年の社会保険料が大幅に上がる可能性があるという「隠れたコスト」にも注意が必要です（ただし、会社員本人など健康保険や共済組合の加入者は除きます）。
②相続空き家の「3,000万円特別控除」の要件と意外と短い期日
それらの負担は大きいですが、被相続人が住んでいた実家を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円（法改正で2024年1月1日以降の譲渡について、相続人3人以上の場合は一人当たりの控除上限が2,000万円となる）を控除できる特例があります。 しかし、この特例には適用要件があり、主に「被相続人が一人で居住していた家屋」「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」「区分所有建物ではないこと」などが挙げられます。
加えて、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させるという厳格な期日もあります。
なお、2024年1月1日以降の譲渡からは、「買主側が譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修や解体を行った場合」も特例の対象となります。
③遺産分割協議書の記載不備が招く「贈与税」の落とし穴
相続人が複数のとき、換価分割を進める際の手続きの煩雑さを避けるため、「代表相続人の単独名義」で相続登記を行い、売却後に他の相続人へ現金を分配する手法が実務上よく取られます。 ただ、この手続きにおいて、「遺産分割協議書」の中に「換価分割を目的としていること」と「売却代金の具体的な分配割合」が明記されていないと、税務署から「個人的に他の相続人へ贈与した」とみなされ贈与税が発生してしまう落とし穴があります。
これらのリスクを見逃すと、取り返しの効かない金銭的なダメージを負うことになりかねません。
【失敗例】遺産分割協議書の記載漏れが招いた贈与税認定
たとえば、対策を怠った場合の実際に起きやすい失敗例として、次のようなケースが考えられます。
兄弟3人で亡くなった父の実家を相続し、長男が代表相続人として単独で相続登記をした後、不動産を売却しました。「3等分にして振り込めばいいだろう」と考えた長男は、司法書士や税理士に相談せず、相続登記を行う際に作成した遺産分割協議書には、「長男が不動産を相続する」とだけ記載して手続きを進めてしまいます。
売却後、長男は次男・三男の口座にそれぞれ代金を振り込みましたが、確定申告の際に税務署から指摘が入ります。案の定、遺産分割協議書に「換価分割のための名義変更であること」と「各相続人への分配割合」が記載されていなかったため、次男・三男への振込が「贈与」とみなされてしまったのです。
このような失敗を防ぐため
換価分割で不動産の相続を正しく進める順序
そこで、換価分割で不動産の相続に失敗しないためには、手続きの順序を正しく守ることが大切です。大きくは5つのステップで進めます。
①遺産分割協議で換価分割の合意をする
まず、相続人全員が参加する遺産分割協議を開き、「換価分割を行う」という方針に全員が合意することが最初のステップです。この段階での意思確認が、後の手続きを円滑に進める土台になります。意見の食い違いが生じる場合は、早期に第三者である専門家を交えて調整するほうが、長期化リスクを抑えられます。
②遺産分割協議書を正確に作成する
つぎに、協議内容を遺産分割協議書に書面化します。ここでは必ず「この名義変更は換価分割を目的とするものであり、売却代金は各相続人が〇〇%ずつ取得する」「売却代金から売却にかかった諸費用（仲介手数料、登記費用、解体費など）を控除した残額を分配する」という趣旨を明記してください。これらの文面が記載されているかどうかが、相続人間で揉めることや贈与税認定を防ぐ鍵になります。口頭での合意だけでは不十分で、税務署に対して書面で証明できることが重要です。
③代表相続人単独の相続登記を行う
そして、全員の共有名義にすると売却時の手続きが煩雑になるため、便宜上、代表相続人の単独名義にするのが一般的です。遺産分割協議書をもとに、法務局で代表相続人単独の相続登記（名義変更）の申請を行います。書類の準備や申請手続きは司法書士に依頼することで、ミスなく確実に進めることができます。登記が完了して初めて、売却活動を始められます。
④工事実行の判断と売却活動を行う
そこまで準備が整えば、代表相続人の名義で不動産の売却活動を行います。不動産仲介を使う場合は、「建物を解体して更地にするのか」「リフォームをどの範囲で行うのか」「現況のまま売るのか」を判断、実行しなくてはなりません。その上で媒介契約を結び活動します。「工事の費用対効果が読めない」「老朽化が進んだ物件」「早期に現金化したい」といった場合は、「現状有姿買取（現況のまま買い取る方法）」を選ぶことで先行費用ゼロで進める選択肢となります。
⑤売却代金の分配と確定申告をする
さいごに、売却活動によって得られた売却代金を、協議書に定めた割合で各相続人に分配し、翌年の確定申告で「譲渡所得」の申告を行います（譲渡益が発生しない場合は原則不要ですが、空き家特例などの特例を使う場合は、利益がゼロでも確定申告が必須）。空き家特例を適用する場合は、その要件を満たしていることを事前に税理士と確認したうえで申告してください。適用条件の見落としは、多額の追徴課税につながる恐れがあります。
これらの順序を守って行えば、換価分割による不動産相続はスムーズに進んでいくハズです。
換価分割の不動産売却が上手くいく最善策
さいごに、老朽化した不動産の換価分割を確実かつ最小限の手出し費用で完了させるための最善策を提示します。それは、「不動産買取」専門業者の活用です。
もちろん、一般の仲介売却と比べて売却価格は低くなる傾向がありますが、状況によっては価格の多少の低下を受け入れてでも、現状有姿買取を選ぶことが最善策になります。
①解体や修繕費ゼロの「現状渡し買取」が可能である
まず、不動産買取業者は老朽化した建物や手入れが行き届いていない物件でも、「現状渡し買取（現状のまま買い取る）」のが基本スタンスです。仲介売却のように「解体してから引き渡してほしい」「リフォームを前提に値引きしたい」といった買い手側の要求が生じないため、先行費用の持ち出しがゼロのまま売却を完了できます。
「空き家を放置することで発生する固定資産税の増加リスク」や「相続税の納付期限が迫っている場合」、さらには「手続きの長期化による機会損失」を考慮すると、トータルでのメリットが上回るケースは少なくありません。
②特例の適用要件の「買主の解体」を確実に行ってもらえる
つぎに、空き家特例（3,000万円特別控除）の2024年改正により、「買主が譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または解体を行った場合」にも特例が適用されるようになりました。売主側で解体や修繕の必要がない一方、一般の個人買主にこの解体を確実に実行してもらうことは、現実には難しいケースがあります。
その点、不動産買取業者であれば解体や修繕を前提とした買取が通常業務であり、契約時に解体の実施を条件として明記することも可能です。特例の適用を確実に受けるうえで、買取業者との取引は安心感が高い選択肢といえます。
③建物の老朽化が不安でも契約不適合責任を免責する特約が結べる
さらに、仲介売却で一般の買主に売却する場合、売主は「契約不適合責任（契約との相違に対する売主責任）」を負う可能性があります。老朽化した実家では、雨漏り・シロアリ被害・基礎のひび割れといった不具合が潜んでいるケースも多く、引き渡し後に買主から修繕費用の請求や契約解除を求められるリスクがあります。
一方、不動産買取業者との取引では、契約書に「契約不適合責任を免責する特約」を盛り込むことが一般的であり、売却後に想定外の費用負担や法的トラブルが発生するリスクを大幅に抑えることができます。築年数が古く建物の状態に不安がある場合には、特に有効なメリットです。
その他、換価分割で不動産売却に買取を選ぶメリットは、
・比較的早期の不動産の現金化ができて相続税の納付期限に慌てずにすむ
・内覧対応や実家の整理といった手間が不要になる
・業者との直接取引で見通しが立ちやすい
といった点が挙げられます。仲介売却との最大の違いは「確実性と速度」であり、兄弟姉妹間で早期決着を求める声が強い場合には、買取が最もストレスの少ない選択肢となり得ます。
まとめ
今回の記事では、換価分割の基本的な仕組みから税金と法的リスクの回避法、そして古い実家不動産を確実に現金化するための最善策まで、順に解説してきました。
はじめに、「換価分割」とは「相続した不動産を売却し、得られた現金を相続人全員で分け合う方法」です。現物分割・代償分割と比べて公平な分配がしやすいもので、ポイントは以下です。
①相続人が複数いる場合や老朽化著しく住みにくい場合の相続に有効である
②換価分割前提の不動産売却には売主として相続登記が必要となる
③代表相続人の単独名義での登記が実務上推奨される
一方で、老朽化した築古物件では以下の3つの現実に直面します。
①不動産仲介での売却は「解体・リフォーム」を求められやすい
②売り急ぐと不動産の売却価格が下がりやすい
③平日に忙しい会社員には手続き負担が大きい
また、換価分割で陥りやすいリスクとして以下があります。
①売却益に課される「譲渡所得税」と翌年の「社会保険料」増額
②相続空き家の「3,000万円特別控除」の要件と意外と短い期日
③遺産分割協議書の記載不備が招く「贈与税」の落とし穴
特に、遺産分割協議書に「換価分割を目的とした名義変更である」旨と分配割合を明記しないと、代金の振込が「贈与」とみなされ多額の贈与税が課されるリスクがあります。
こうした失敗を防ぐためにも、換価分割の正しい手続きの順序は以下のとおりです。
①遺産分割協議で換価分割の合意をする
②遺産分割協議書を正確に作成する
③代表相続人単独の相続登記を行う
④工事実行の判断と売却活動を行う
⑤売却代金の分配と確定申告をする
その上で、老朽化した実家の換価分割を確実に進めるための最善策は以下。
①解体や修繕費ゼロの「現状渡し買取」が可能である
②特例の適用要件の「買主の解体」を確実に行ってもらえる
③建物の老朽化が不安でも契約不適合責任を免責する特約が結べる
その他、換価分割で不動産売却に買取を選ぶメリットは、
・早期の不動産の現金化
・内覧対応といった手間が不要になる
・直接取引で見通しが立ちやすい
先行コストを避けながら、登記や税務の専門家と連携できる業者に任せることで、手間とリスクを最小限に抑えた換価分割が実現できます。
私たちエスエイアシストも不動産買取業者のひとつです。入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう”訳あり物件”のご相談を数々解決してきた実績があります。ぜひ他社さんと比較していただければと思います。難しい物件をお持ちでお困りの方は、一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
【参考エビデンス・出典】
・不動産登記法第76条の2（e-Gov法令検索）
不動産売却によって譲渡所得（利益）が発生した場合に、国民健康保険や後期高齢者医療制度の加入者、および会社員の扶養家族の翌年の社会保険料が大幅に上がる可能性がある「隠れたコスト」のリスクについて解説しています。一方で、健康保険・共済保険に加入している会社員本人は影響を受けないという事実や、社会保険料を抑えるために3,000万円特別控除を活用する対策などが具体的に示されています。
URL：https://www.jinushisan.com/blog/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%A7%E5%81%A5%E5%BA%B7%E4%BF%9D%E9%99%BA%E6%96%99%E3%81%AF%E4%B8%8A%E3%81%8C%E3%82%8B%EF%BC%9F%E5%AF%BE%E8%B1%A1%E3%81%AB%E3%81%AA%E3%82%8B%E4%BA%BA/
・租税特別措置法第35条第3項（e-Gov法令検索）
要約：換価分割を行う際、手続きの簡略化のために代表相続人の単独名義にすると、売却後の現金分配が「贈与」とみなされ、高額な贈与税が課税されてしまうリスクについて警告しています。この致命的な課税リスクを回避するために、遺産分割協議書に「換価分割を目的とすること」と「各相続人への分配割合」を明確に記載する必要があるとし、法務局と税務署の両方で受理される実践的な記載文例を提示しています。
URL：https://www.souzoku-mado.jp/baikyaku4
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
空き家特例の適用要件（旧耐震基準・一人暮らし・3年以内売却など）と申告手続きを国税庁が公式に解説したページ。令和6年改正で「買主が譲渡年の翌年2月15日までに解体等を行えば売主に特例適用」となった新ルールの根拠資料。
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
