独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社では取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた、不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。第153回目は「家賃滞納物件の売却」です。
「長期間、家賃を払ってくれない入居者がいる」「督促の電話をかけるたびに気が重い」「弁護士に相談したら費用と時間が想像以上にかかると言われた」と途方に暮れている…。そんな家賃滞納のある賃貸物件のオーナーのお悩みは深いものです。そんな状況なら物件売却を考える人も多いでしょう。
結論から言えば、家賃を滞納している入居者がいる賃貸物件でも、売却することは法律上可能です。ただし、通常の仲介市場では「売れない」「価格が大きく下がる」という現実があります。精神的・経済的な消耗を止め、生活を守るためには出口戦略の選び方が重要です。
今回の記事では、家賃滞納物件を売却する際の前提知識、仲介市場では売れにくい理由、放置した場合の深刻なリスク、そして安全に売却するための具体的なステップを順を追って解説します。最後まで読んでもらえれば、きっと今取るべき行動が明確になるハズです。
家賃滞納物件がオーナーに与える法的・経済的な負担
はじめに、小規模のマンションやアパート、そして戸建てといった賃貸物件において、一部の居住者の家賃滞納があるような場合、個人事業主であるオーナーにとって精神的にも経済的にも大きな負担となります。
特に自主管理物件であればなおさらで、多くのオーナーが自力解決を試みますが、そこには以下のような法制度と心理的な罠に苦しめられることになります。
①借地借家法による強力な入居者保護の壁
まず直面するのが、日本の法律である「借地借家法」は借り手を強く保護しているという事実です。たとえ家賃を長期間支払っていなくても、入居者の居住権は守られているため、オーナーの一存で簡単に退去させることはできません。
②督促業務による精神的疲弊とオーナーの孤立感
つぎに、家賃の支払いを促す電話や訪問は、想像以上にストレスがかかる作業となります。居留守を使われたり、逆ギレされたりするうちに、精神的に追い詰められてしまうオーナーは少なくありません。適切な相談相手がいない場合、社会的な孤立感を感じるかもしれません。
③法的手続きにかかる時間と労力の負担
また、法的に退去を求める場合、内容証明郵便の送付や裁判の準備などが必要です。このプロセスには専門知識が求められ、訴訟から強制執行に至るまでには半年以上（争うと長引く）の長い時間がかかります。あわせて、弁護士費用等の実費などで、数十万〜100万円以上の費用負担があるケースも珍しくありません。
④自力救済禁止の原則と違反時の法的責任
そして、「家賃を払わないなら鍵を交換する」「居住者の家財を外に出してしまう」といった実力行使は、「自力救済禁止」という法制上の大原則により厳しく禁じられています。もしオーナーが勝手に荷物を運び出す等した結果、入居者に損害がでれば、逆に賠償請求される恐れすらあります。
⑤収入減でも発生する税金と維持費
さらに、家賃が入ってこず収入が減少したとしても、固定資産税や建物の維持管理費は容赦なく発生します。税務上も、実際に家賃が回収不能であると法的に確定しない限り「未収の賃貸料」として原則的には所得に計上しなくてはなりません（一定条件で貸倒処理が可能な場合あり）。その分の税金を納めるのであれば、経営上の非常に大きな負担となります。
家賃滞納というトラブルは、単なる経済的問題や事業計画の停滞にとどまらず、法的な制約とオーナーの人生そのものにも影響する問題です。
法律上は家賃滞納があっても物件売却できる
そうした中で、オーナーが「賃貸事業を辞めたい！」と家賃滞納者のいる物件の売却を考えることは自然なことなのかもしれません。前提として、物件の所有権を第三者に譲渡することは法律で認められた正当な権利です。
①オーナーチェンジに入居者の同意は不要
物件を売却する際、入居者の同意を取る必要はありません。所有権の移転（オーナーチェンジ）は、売主と買主の合意のみで成立する行為であり、入居者の承諾は法律上の要件とされていません。入居者の賃貸借契約はそのまま新オーナーに引き継がれる形となり、売却後は新しいオーナーが貸主となります。
②家賃滞納の説明義務を果たすことが重要
ただし、売却の際には買主へ滞納の事実を正確に伝える「説明義務」があります。滞納者の存在は、物件の収益性に直接影響する重大な情報です。これを隠したまま売却した場合、後に買主から説明義務違反や契約不適合責任（契約内容との相違に対する売主責任）を問われ、損害賠償請求や契約解除を求められるリスクがあります。
③滞納賃料債権の承継と譲渡は当然には行われない
さらに、旧オーナー時代に発生した滞納賃料を請求する権利は、建物の所有権が移っても自動的に新オーナーへ引き継がれるわけではありません。ただし、預かっている敷金がある場合は、滞納額は差し引かれて清算されます（実務上であり原則は退去時に清算）。もし清算しきれない超過分があれば、物件の売買契約とは別に新旧オーナー間で「債権譲渡」の合意を得て引き継ぎ、入居者へ書面で通知する手続きが必要です。
④客観的な信頼関係破壊の事実と解決見込みの提示
そして、スムーズに売却を進めるためには、滞納者との「信頼関係の破壊」に至っていることを客観的に示すことが重要です。裁判例では、おおむね3ヶ月以上の連続滞納がその目安（個別事情による）とされています。督促の記録や内容証明郵便の控えなど、滞納の経緯を証明できる資料を整理し、買主に対して現状と解決の見込みを提示する必要があります。
このように、家賃滞納という事実があっても売却の権利は守られていますが、説明義務や債権の引き継ぎなど、法的なポイントを理解しておくことが重要です。
家賃滞納物件の売却が仲介では難しい現実とは？
ただし、「売却の権利がある」ことと「実際に売却できる」こととは別問題です。家賃滞納者がいる物件を不動産仲介で市場に出しても、売却に至るまでには高い壁が存在します。
①金融機関による収益性の評価と融資に影響
まず、仲介による取引では、買主の多くが不動産投資ローン（アパートローン）を利用します。当然、金融機関には物件の収益性を厳しく審査されることになります。その中で、滞納トラブルを抱えた賃貸物件はキャッシュフローの確実性が低いと判断されるため、融資が否認されるケースが少なくありません。融資がつかなければ、買主候補は極めて限られます。
②買い手が限定されることによる売却活動の長期化
そもそも、全額現金で購入できる投資家は市場全体のごく一部です。融資を使えない物件となると、実質的に買い手の母数が大きく減ります。結果として、仲介自体を業者から断られたり、売却活動が長期化したりします。それは、家賃滞納問題で精神的に疲弊している物件オーナーにとっては、さらなる大きな負担になります。
③大幅な価格交渉と売却価格の下落
たとえ資金力のある買い手が見つかったとしても、現金購入を武器とする投資家は、滞納リスクを織り込んで相場を大きく下回る価格を提示してきます。物件のオーナーは「売れないよりはマシ」と判断せざるを得ない状況に追い込まれ、当初の想定よりも大幅に低い金額での売却を余儀なくされるケースが多くみられます。
④滞納者の属性によるリスク評価の悪化
さらに、滞納者の属性やその背景が影響します。年齢や生活状況によっては、リスク評価がさらに厳しくなります。たとえば、高齢で病気がちな入居者の場合、孤独死や夜逃げの可能性をとくに警戒されます。買い手がこうした属性を問題視して取引を辞退するケースも珍しくありません。
⑤明け渡し訴訟や強制執行等の実費負担
そうした厳しい中でも仲介市場で売れたとして、買い手がその条件を「滞納者の退去後に引き渡すこと」とした場合、オーナーは自身の費用と責任において、入居者の退去を実現しなければなりません。内容証明郵便の送付から明け渡し訴訟、強制執行に至るまでには、弁護士費用と荷物搬出などの実費を合わせて50万〜100万円を超えることもある上、時間的にも半年以上を要します。
仲介市場では家賃滞納の問題自体だけでなく、その背景などによって致命的なマイナス査定となります。買い手が見つからないままオーナーだけが疲弊していく悪循環に陥りやすいのが現実です。
家賃滞納を放置・隠蔽すると生じる4つの深刻なリスク
そんな中で、オーナーとして「臭いものに蓋をする」ような気持ちになるのも当然と言えば当然です。ただ、問題解決を先送りにするのも、家賃滞納の事実を隠すのも、オーナーの資産価値と信用を回復不能なレベルまで損なう悪手です。
①滞納賃料の回収不能と固定資産税の負担の継続
多くの場合、家賃滞納が長引けば長引くほど、回収できる見込みのない未払い家賃が膨らみ続けます。一方で、物件を所有している限り、固定資産税や共用部の維持管理費は発生し続けます。家賃収入ゼロの状態で支出だけが継続するこの構造は、時間が経つほどオーナーの経済的体力を消耗させます。
②物件の荒廃と孤独死による事故物件化
もし長期間放置した場合、ときに滞納者と連絡が取れなくなったり、室内の状態が急速に悪化したりすることがあります。最悪のケースでは入居者が孤独死し、発見が遅れて特殊清掃が必要になるなどして、物件が事故物件（心理的瑕疵物件）として扱われることもあります。事故物件となると買い手はさらに激減し、売却価格が大幅に下落する傾向があるだけでなく、説明義務も厳しく問われます。
③説明義務違反に伴う多額の損害賠償の可能性
とはいえ売り急いだ結果、滞納の事実を隠して売却した場合、後日買主から説明義務違反を指摘され、損害賠償請求や契約解除を求められるリスクがあります。2020年の民法改正により「契約不適合責任」が明文化され、買主からの代金減額請求などが認められやすくなり、より厳格に責任を問われることになります。売却後も訴訟リスクを長期間抱え続けることになりかねません。
④債権譲渡の不備による法的責任の追及
先述のとおり、滞納賃料の請求権（債権）は売買と同時に自動で引き継がれるわけではありません。売買契約において債権譲渡の特約の合意が不十分だった場合、新オーナーが滞納者への法的対応を取れなくなる事態が生じます。その結果、買主から「契約上の責務を果たしていない」として債務不履行責任を追及される可能性があります。
これらの悪手は、単なる収益の減少にとどまらず、将来的な法的紛争や資産価値の暴落を招き、オーナーのその後の人生に悪影響を及ぼす行為といえます。
家賃滞納物件の売却を成功させるための5つの対策
では、家賃滞納者のいる賃貸物件を安全安心に売却するための具体的な対策のステップを解説していきます。
①滞納状況と賃貸事業の現状を正確に把握する
まずは、滞納がいつから始まったのか、現在の滞納総額はいくらか、入居者との連絡は現在も取れているかといった滞納状況等を整理します。また、その物件の固定資産税・管理費・ローン残高なども含めて現状を数字で把握することで、売却の優先度と条件設定が明確になります。
②内容証明郵便の控え等の証拠の整理をする
その中でも、督促の記録は後の法的手続きや売却交渉において重要な証拠となります。内容証明郵便の控え、電話やメールでの督促履歴、家賃の入金記録（通帳コピー等）を時系列で整理しておきましょう。この証拠があることで、滞納の深刻さと経緯を客観的に示すことができます。
③賃貸借契約書や重要事項説明書等の整理をする
さらに、現在の賃貸借契約書、賃借人への重要事項説明書、敷金の預かり金額を記した書類などをひとまとめにして準備します。これらは売却時に買主や専門業者が必ず確認する書類であり、当時の管理会社や仲介業者から書類の控えを取り寄せるなどして、早めに契約内容を再確認しておく必要があります。
④滞納案件に強い専門家等への相談をする
それらに並行して、諸条件が厳しい物件ほど通常の不動産仲介会社ではなく、「家賃滞納物件」の取り扱い実績がある専門業者や、賃貸トラブルに精通した弁護士・司法書士に早めに相談することをおすすめします。この専門家への相談は、問題を複雑化させる前に行うほど選択肢が広がります。
⑤契約書に告知事項や特約事項を盛り込む
さいごに売却の際には、滞納者の存在・滞納期間・滞納額を売買契約書や物件状況等報告書（告知書）に明記します。また、「現況有姿渡し」「契約不適合責任の免責」「（敷金清算後の）滞納賃料債権の譲渡」といった特約事項を契約書に盛り込むことで、売却後のトラブルを法的に防ぐことができます。
この手順を踏むことが、自身と家族の未来を守るための解決への第一歩となります。
家賃滞納物件を早期売却するなら直接買取が最善
多くの場合、家賃滞納者のいる賃貸物件を選ぶ買い手を不動産市場から見つけるのは、非常に難しいと言わざるを得ません。「この物件をすぐにでも売却して解放されたい…」と考えるなら、業者への直接買取が最善な方法になります。
不動産買取を使って売却するポイントは以下のとおりです。
①家賃滞納物件に強い専門買取業者を選ぶことが大切である
一概に買取業者といっても、家賃滞納物件の取り扱い経験や、入居者への法的対応ノウハウには大きな差があります。「訳あり物件歓迎」「お困り物件専門」と明示している業者を選び、査定をしてもらうことが大切です。また、査定価格だけでなく、滞納者の対応をどこまで引き受けてもらえるかを必ず確認しましょう。
②「現況・免責」を前提とした査定依頼ができる
専門買取業者への査定依頼では、滞納の事実を隠さず「現況のまま引き渡す」前提で相談することになります。多くの業者は、建物の状態や入居者のトラブルをあらかじめ織り込んだうえで査定価格を提示し、「契約不適合責任の免責」特約を結ぶことが一般的です。
③家賃滞納している入居者に知られることなく水面下で進められる
この売却は業者との直接取引であるため、一般市場への広告掲載は不要です。不特定多数に物件情報が公開されることなく、入居者や近隣住民に知られないまま水面下で売却活動を進めることができます。人間関係の軋轢を気にするオーナーにとって、この秘匿性の高さは大きな安心材料です。なお、売却完了後には新旧オーナーから入居者へ権利移行や債権譲渡の通知が行われます。
④法務チームとの連携による適切なリスク調査と条件合意ができる
相談を受けた業者は、自社の法務担当者や提携弁護士と連携しながら、滞納者への対応リスクや物件に関わる法的問題を事前に精査して取引を進めます。売買契約の内容についても、（敷金清算後の）滞納賃料の債権譲渡を含む形で適切に整備されるため、売主・買主双方にとってトラブルの少ない合意ができます。
⑤直接取引によって早期にすべての重荷を下ろせる
物件の引渡しには、仲介であれば買主探しから契約まで平均3ヶ月〜1年以上を要します。一方で専門業者による直接買取では、査定から決済まで最短数日〜数週間で完了するケースもあります。長期化する督促業務から解放され、売却代金を受け取った時点で、オーナーとしての役割と責任のすべてが終わります。
こうして今すぐ行動を起こすことが、負の連鎖を断ち切る鍵となります。まずは不動産買取専門業者へ相談し、あなたの物件がどれくらいの価格で、どれほど早く解決できるかを確認してみてください。
まとめ
今回の記事では、家賃滞納物件を売却する際の前提知識と安全に売却するための具体的なステップを順を追って解説しました。
はじめに、賃貸物件において居住者の家賃滞納があるような場合、個人事業主であるオーナーにとって法的・精神的・経済的に大きな負担となります。
①借地借家法による強力な入居者保護の壁
②督促業務による精神的疲弊とオーナーの孤立感
③法的手続きにかかる時間と労力の負担
④自力救済禁止の原則と違反時の法的責任
⑤収入減でも発生する税金と維持費
家賃滞納というトラブルの中であっても、オーナーが物件の所有権を第三者に譲渡することは法律で認められた正当な権利です。
①オーナーチェンジに入居者の同意は不要
②家賃滞納の説明義務を果たすことが重要
③滞納賃料債権の承継と譲渡は当然には行われない
④客観的な信頼関係破壊の事実と解決見込みの提示
このように、家賃滞納という事実があっても売却の権利は守られていますが、「売却の権利がある」ことと「実際に売却できる」こととは別問題です。
①金融機関による収益性の評価と融資に影響
②買い手が限定されることによる売却活動の長期化
③大幅な価格交渉と売却価格の下落
④滞納者の属性によるリスク評価の悪化
⑤明け渡し訴訟や強制執行等の実費負担
仲介市場では致命的なマイナス査定となりますが、問題解決の先送りや家賃滞納の事実隠蔽も、オーナーの資産価値と信用を損なう悪手です。
①滞納賃料の回収不能と固定資産税の負担の継続
②物件の荒廃と孤独死による事故物件化
③説明義務違反に伴う多額の損害賠償の可能性
④債権譲渡の不備による法的責任の追及
これらの悪手を打つことなく、家賃滞納者のいる賃貸物件を安全安心に売却するための具体的な対策のステップは以下のとおりです。
①滞納状況と賃貸事業の現状を正確に把握する
②内容証明郵便の控え等の証拠の整理をする
③賃貸借契約書や重要事項説明書等の整理をする
④滞納案件に強い専門家等への相談をする
⑤契約書に告知事項や特約事項を盛り込む
この手順を踏むことが解決への第一歩となりますが、多くの場合、仲介で買い手を見つけるのは非常に難しいことです。「物件をすぐにでも売却したい」と考えるなら、業者への直接買取が有力候補になります。
①家賃滞納物件に強い専門買取業者を選ぶことが大切である
②「現況・免責」を前提とした査定依頼ができる
③家賃滞納している入居者に知られることなく水面下で進められる
④法務チームとの連携による適切なリスク調査と条件合意ができる
⑤直接取引によって早期にすべての重荷を下ろせる
まずは早期に不動産買取の専門業者へ相談することが大切です。
私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。
「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
【参考エビデンス・出典】
・賃料滞納常習者のいる賃貸物件の１棟売りの方法（公益財団法人不動産流通推進センター）
賃料滞納者がいる物件を売却する際の法的・実務的な取り扱いをまとめた相談解説です。滞納事実は買主の判断に重要な影響を及ぼすため告知義務があることや、滞納賃料はまず敷金から当然に充当され、清算しきれない超過分についてのみ別途新旧オーナー間で「債権譲渡」の手続きが必要になるという、最高裁判例に基づく法的ルールが正確に解説されています。
URL：https://www.retpc.jp/archives/1720/
・明け渡し訴訟から強制執行へ…その後の流れと費用、知っておくべき全知識（難波みなみ法律事務所）
家賃滞納を理由とした建物の明け渡し訴訟から、強制執行に至るまでの手続きの流れを詳細に解説した法律事務所の実務記事です。執行官への予納金（約6万円）に加え、執行補助業者への搬出費用や廃棄費用、鍵交換費用などを合わせると100万円を超えるケースがあることや、申立てから完了まで数ヶ月を要することが示されており、自力解決のコストと時間の裏付けとなります。
URL：https://minami.law/%E6%98%8E%E3%81%91%E6%B8%A1%E3%81%97%E8%A8%B4%E8%A8%9F%E3%81%8B%E3%82%89%E5%BC%B7%E5%88%B6%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E3%81%B8%E3%81%9D%E3%81%AE%E5%BE%8C%E3%81%AE%E6%B5%81%E3%82%8C%E3%81%A8%E8%B2%BB/
・地方裁判所における民事訴訟事件（第一審）の審理の状況（裁判所）
最高裁判所が公表している、民事第一審訴訟事件の詳細な審理期間に関する司法統計データです。民事訴訟全体のうち、被告が争って「対席判決」に至った場合の平均審理期間が「12.6ヶ月」であることなどが明記されており、訴訟によるトラブル解決を試みた場合にいかに長期戦となるかの客観的な証拠となります。
URL：https://www.courts.go.jp/vc-files/courts/file2/20505002.pdf
