独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。
不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。
今回は郊外のマンションを売却する方法について解説します。都市部のマンションと比べると、郊外の物件はどうしても売却に時間がかかりがちです。「売り出してみたけれど、問い合わせがほとんど来ない…」という相談は珍しくありません。しかし、売れない理由を正しく理解し、ポイントを押さえて対策すれば、郊外マンションでも十分に売却は可能です。ここでは、売れにくさの背景と、実際に取れる改善策をまとめて紹介します。
郊外マンションが売れにくいと言われる理由
①価格が下がりやすい構造的な事情
郊外エリアは土地に余裕があるため、新築住宅が建ちやすい環境です。
その結果、「中古マンションを選ぶ理由」が弱くなり、需要が都市部より低くなりがちです。需要が少なければ価格は下がりやすく、売却時も相場が伸びにくいという特徴があります。また、人口が少ない地域ほど住宅需要は落ち込みます。人口減少が続くエリアでは、どうしても価格が下がりやすく、売却に時間がかかる傾向があります。
②過疎化による生活利便性の低下
少子高齢化の影響で、郊外の過疎化は年々進んでいます。商業施設の閉店、学校の統廃合、バス路線の縮小など、生活に必要なサービスが減っていくと、エリア全体の魅力が薄れてしまいます。利便性が下がる → 人が減る → さらに利便性が下がるという悪循環が起きやすく、マンション購入の候補から外されやすくなるのです。
③都市部物件より需要が少ない
都市部のマンションは「立地そのもの」がブランドとして機能します。一方、郊外の物件は、よほど特徴がない限り広告を出しても埋もれやすく、そもそも検索されにくいという課題があります。「郊外でマンションを探す人」自体が少ないため、売却活動が長期化しやすいのです。
郊外マンション売却の改善策
売れにくい理由があるとはいえ、対策を講じれば状況は大きく変わります。ここからは、実際に効果のあるアプローチを紹介します。
①売り出すタイミングを変える
不動産市場には動きやすい季節があります。特に転勤・入学シーズン前の 1〜3月 は需要が増えるため、売却のチャンスです。逆に、8月（猛暑）や11〜12月（年末）は内見が減りやすく、売却には不向きです。一度取り下げて、需要が高まる時期に再チャレンジするのも有効です。
②価格を見直す
反響が少ない場合、価格が相場より高い可能性があります。まずは周辺の成約事例を確認し、相場より少し低めに設定してみましょう。ただし、安くしすぎると「何か問題があるのでは？」と逆効果になることも。短期で売り切りたい場合は、10〜20％の大幅値下げという選択肢もあります。
③室内の印象を徹底的に改善する
中古マンションでは「管理状態」が購入判断に直結します。自分で掃除できる範囲は徹底し、落ちない汚れや臭いはハウスクリーニングを利用しましょう。特にタバコ・ペットの臭いはプロでないと取り切れません。設備の修繕は無理のない範囲で問題ありませんが修繕費を価格に反映させる方法もあります。
④リフォームで価値を底上げする
間取りが古い、内装が時代遅れ…という場合は、部分的なリフォームも検討できます。壁紙の張り替えやキッチンの変更など、少し手を加えるだけでも印象は大きく変わります。ただし、費用が高額になりすぎると回収できない可能性があるため、投資額は慎重に判断しましょう。
⑤ホームステージングで魅力を演出
家具や照明を使って室内をモデルルームのように演出するサービスです。「ここに住んだらこんな暮らしができる」というイメージを伝えられるため、成約率が上がりやすくなります。実際に売却期間が短縮した事例も多く、郊外マンションとの相性は良好です。
⑥専門家による建物診断を受ける
専門家による建物診断（ホームインスペクション）を受けると、「どこに不具合があるのか」「今後どんな修繕が必要か」などが明確になるため、買主にとっては安心材料になり、築年数が古い物件ほど効果を発揮します。
⑦郊外ならではのメリットをアピールする
郊外はデメリットばかりが注目されがちですが、実際にはメリットも多くあります。「都市部より価格が手頃」、「自然が近く、子育て環境が良い」、「静かで落ち着いた住環境」など住んでみて感じた良さを広告や内見で伝えることで、購入意欲を高められます。
⑧リフォームで価値を底上げする
間取りが古い、内装が時代遅れ…という場合は、部分的なリフォームも検討できます。壁紙の張り替えやキッチンの変更など、少し手を加えるだけでも印象は大きく変わります。ただし、費用が高額になりすぎると回収できない可能性があるため、投資額は慎重に判断しましょう。
⑨オーナーチェンジ物件として売却する
投資家向けに売る場合、入居者がいる状態のほうが魅力的です。購入後すぐに家賃収入が得られるため、築年数が古くても高値で売れるケースがあります。
まとめ
今回は郊外マンションの売却について解説してきました。郊外マンションは都市部に比べて売却が難しいのは事実ですが、「売れない物件」ではなく「売り方を工夫すべき物件」というだけです。価格、時期、室内の状態、見せ方、ターゲット設定など、できることを一つずつ実行していけば、売却成功の可能性は十分に高まります。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
