独自のノウハウにより、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、他の不動産会社が取り扱いづらい「お困り物件」を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト・株式会社エスエイアシストがお届けする「お困り物件コラム」。不動産を相続したものの、事故物件や再建築不可、近隣トラブルなどを抱えた「お困り物件」であったとき、「このまま持ち続けるのは不安だけれど、どう売ればいいか分からない」といった悩みを抱えていませんか？ただ放置すれば、維持管理費がかさみ続けるばかりか、近隣との関係性にも影響が出かねません。賃貸経営は「安定収入が得られる」というイメージが先行しがちですが、実際には入居者対応や修繕、空室リスクなど、オーナーにかかる負担は決して小さくありません。「もう管理に疲れた」「空室が埋まらず赤字が続きそう」──そんな理由から、大家業からの撤退を考える方は年々増えています。とはいえ、いざ辞めようと思っても、どんな方法があるのか、どのタイミングで動くべきなのか、判断に迷うことも多いはずです。ここでは、大家を辞めるための代表的な手段と、撤退のベストタイミングについて整理していきます。
大家を辞めるための選択肢
①オーナーチェンジ物件として売却する
現在の入居者をそのまま引き継ぐ形で物件を売却する方法です。買主は購入直後から家賃収入を得られるため、投資家にとっては魅力的な商品になりやすく、条件が合えばスムーズに売却できる可能性があります。オーナー側にとっても、立ち退き交渉が不要なため、時間的・金銭的な負担を抑えられるのが大きなメリットです。ただし、築年数が古い、利回りが低いなど収益性が弱い物件は、価格交渉を受けやすい点には注意が必要です。市場相場を把握し、適正価格を見極めることが成功のカギになります。
②管理会社へ委託して実質的に手離れさせる
「物件自体は手放したくないけれど、管理業務が負担」というオーナーに向いているのが管理委託です。管理会社に家賃回収や入居者対応、修繕対応、退去立ち合い、募集業務などを任せることで自主管理のストレスから解放され、オーナーは収支管理に専念できます。ただし、管理会社の質によってはトラブルが増えるケースもあるため、「管理料の妥当性」「対応スピード」「口コミ・実績」 をしっかりチェックすることが欠かせません。
③相続・贈与で引き継ぐ
収益性が確保できている物件であれば、家族に引き継ぐという選択肢もあります。将来的に家賃収入が安定して見込める物件なら、資産として喜ばれるケースも多いでしょう。ただし、相続税・贈与税の負担や、遺産分割の調整など、法律・税務の問題が絡むため、専門家への相談は必須です。「知らないうちに税負担が増えていた」という事態を避けるためにも、早めの準備が重要です。
④古家付き土地として売却、または解体して更地で売却
築古物件や老朽化が進んだ建物の場合、建物の価値がほぼゼロというケースも珍しくありません。その場合は古家付き土地として売却または建物を解体して更地として売却する方法が検討できます。一般的には、更地の方が買主にとって使い勝手が良く、需要が高まりやすい傾向があります。ただし、解体費用や廃棄物処理費用、近隣調整などの負担が発生するため、費用対効果をしっかりシミュレーションすることが大切です。また、更地にすると固定資産税の優遇がなくなる点も見落としがちなポイントです。
大家を辞める最適なタイミングとは？
市場の動き
撤退のタイミングは、物件の状況や市場環境によって大きく左右されます。特に景気、金利、人口動態の要素は、売却価格や買い手の動きに直結します。景気が良い時期は買い手が積極的になり、売却しやすくなりますが、逆に不況時は買い手が慎重になり、価格交渉が増える傾向があります。「とにかく早く辞めたい」という場合は、不況時でもキャッシュを持つ投資家と交渉しやすいというメリットもあります。
物件の収益性が落ち始めたとき
空室期間が長くなってきたり、家賃を下げないと入居が決まらず、修繕費・管理費が増え、キャッシュフローが悪化している兆候が見えたら、早めの撤退を検討すべきサインです。赤字が続く段階まで放置すると、物件価値も下がり、売却価格にも影響します。「まだ売れるうちに動く」という判断が重要です。
大家を辞めるための最適な出口戦略
①管理委託で負担を減らす
物件を手放したくはないが管理をしたくないということであれば、不動産管理会社へ委託し、手間を減らす方法があります。管理会社に一任することで、オーナーさんの実務負担を大幅に削減することができます。
②リノベーションをして高値で売却をする
物件をリフォームしたうえで不動産仲介業者を通じて売却活動することで買主を探す方法です。大きな改修によって物件の印象や機能を向上させることで出来るだけ高値で売却をしたい人向けの方法になります。ただし、リフォーム費用などの費用対効果がどの程度見込めるのかを確認することが肝心となるため、不動産会社やリフォーム業者としっかり連携し、需要や相場を踏まえた工事内容を決めることが成功のカギとなります。
③古家付き土地として現状のまま売却
建物は手を加えずに「古家付き土地」として売却する方法です。現状渡しの形式となるため買主は購入後に解体・再建築を行う必要があり、解体費用を先に負担したくない、改装するか更地にするかは買主に任せたいというオーナーさんにむいています。需要次第ではスムーズに話がまとまることもあるため、事前に複数の不動産仲介業者に査定を依頼し、どの程度の価格で売れそうか見極めることが大切です。
④専門の不動産買取業者に依頼する
ここまでの手法とは異なり、専門の不動産買取業者に買い取ってもらう方法です。仲介売却と違って買主を探すプロセスを省けるため、「とにかく早く手放したい！」と言うのであれば、最短で売却が成立することがあります。一刻も早く大家業を辞めたい！という状況であれば、専門の不動産買取業者への売却は十分に検討する価値のある選択肢といえます。
まとめ
大家を辞める方法は一つではなく、物件の状態やオーナーの優先順位によって最適解は変わります。「高く売りたい」「早く手放したい」など目的を明確にすることで、選ぶべき出口戦略が見えてきます。私たちエスエイアシストは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可物件など、扱いが難しい「お困り物件」のご相談を数多くサポートしてきました。「どこに相談すればいいか分からない」「家族に迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、ひとりで抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。お客様の状況やご希望を踏まえ、無理のない出口プランを一緒に考えます。お困りの物件でお悩みの方は、ぜひエスエイアシストまでご相談ください。
