不動産売却でかかる税金と特例を徹底解説！空き家・相続物件にも使える控除制度とは？

不動産を売却するとき、多くの方が気になるのが「税金ってどれくらいかかるの？」という点です。売却益が出た場合には納税が必要になりますが、その仕組みを理解しておくと、売却計画も立てやすくなります。ここでは、まず税金が発生する仕組みから整理していきましょう。

・そもそも譲渡所得とは？
不動産を売却した際に課税対象となるのは「譲渡所得」です。これは、売却価格から購入時の費用や売却にかかった経費を差し引いた結果、利益が出ていれば発生します。計算式は次の通りです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費には購入代金のほか、購入時の仲介手数料などが含まれます。譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙代などが該当します。この計算でプラスになった金額が課税対象となり、確定申告を通じて納税する流れとなります。

・所有期間で変わる税率
譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく変わります。ポイントは「5年」と「10年」です。
– 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％
– 長期譲渡所得（5年以上）：20.315％
– 10年以上所有の長期譲渡所得（居住用）
6000万円以下：14.21％
6000万円超：20.315％
例えば、譲渡所得が500万円の場合、所有期間3年なら「500万円 × 39.63％＝約198万円」
、所有期間6年なら「500万円 × 20.315％＝約101万円」と、所有期間によって税額が大きく変わることが分かります。

不動産を売却する際には、条件を満たすことで税負担を大きく軽減できる特例がいくつか用意されています。ここでは代表的な制度を紹介します。

① 居住用財産の3,000万円特別控除
自宅として使っていた不動産を売却する場合、最大3,000万円まで譲渡所得を控除できる非常に強力な特例があります。
利用するには以下のような条件があります。
– 自分が住んでいた家であること
– 住まなくなってから3年後の年末までに売却すること
– 売却相手が親族ではないこと
– 取り壊した場合は、1年以内に土地の売買契約を結ぶこと
条件を満たせば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がゼロになるケースもあります。

② 10年以上所有している場合の「軽減税率の特例」
自宅を10年以上所有している場合、税率がさらに軽減される制度もあります。課税譲渡所得が6,000万円までなら14.21％という低い税率が適用されるため、長期所有の方には大きなメリットです。なお、先ほどの3,000万円特別控除とは条件が異なるため、併用する際は注意が必要です。

③相続した空き家を売却する場合の特例
居住用以外でも、相続した空き家を売却する際に利用できる特例があります。一定の条件を満たすことで、こちらも最大3,000万円の控除が可能です。主な条件は次の通りです。
– 被相続人が一人暮らしで住んでいた家である
– 1981年5月31日以前に建築された一戸建て（区分所有は除く）
– 相続後、売却まで誰も住んでいない・貸していない
– 相続から3年後の年末までに売却する
– 引き渡しまでに耐震改修または取り壊しを行う
– 売却相手が親族でない
– 売却価格が1億円以下
空き家問題が増える中、これらが活用されるケースの増えている制度になります。

不動産を売却する際の税金は、所有期間や物件の種類によって大きく変わります。特に空き家や相続物件は、放置すると資産価値が下がり続けるため、特例制度を上手に使って早めに売却を検討することが重要です。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、リフォームや売却することもできますので、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！

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