独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は自主管理マンションの売却方法について解説します。
自主管理マンションとは？
自主管理マンションとは、マンションの維持・修繕に関する積立金徴収や各種経費の支払い、共用部分の清掃、管理といった管理業務をマンションの住居者からなる管理組合が実施する管理形態となります。
これらの管理業務を全て外部の不動産会社に依頼する形態は全部委託管理となり、一部の管理用務のみ不動産会社に委託する形態を一部委託管理と分類されます。
基本的には全ての管理業務を管理組合で実施するのは難しいため、多くのマンションでは不動産管理会社に管理業務の全て、または一部を委託しています。ただし、管理組合の組織が義務付けられる前に権利くされたマンションにおいては管理組合がなく、不動産会社に依頼できず自主管理している場合があります。
自主管理マンションが売却しづらい理由
自主管理マンションが馬脚しづらい理由は大きく3つに分かれています。
①住宅ローンを組むことが難しい
自主管理マンションを売却しづらい理由として買主が住宅ローンを組めない可能性が高いことが挙げられます。一般的に不動産を購入する人の多くは、住宅ローンの申請を考えていることが多いです。
しかしながら、自主管理マンションの場合は管理が行き届いておらず資産価値が低く、担保としての価値が低いと判断されてしまうため住宅ローンを利用できないことがほとんどです。また、住宅ローンの審査を受ける際に金融機関からは購入を希望しているマンションの管理規約や修繕履歴、長期修繕計画などの書類の提出を求められます。しかし、管理組合がない自主管理マンションではこのような書類を作成していないため提出することが出来ず、住宅ローンの審査を受けても通ることがほとんどないのが実情です。
②管理組合が機能していない
前述した通り自主管理マンションのなかには、管理組合が存在していなかったり、存在していても機能していない場合が多いです。そうなると共用部分の清掃や点検などがされておらず、マンションの老朽化が進みやすくなり、資産価値も維持できなくなり、購入を避けられる傾向にあります。また、管理規約がない場合もあり、住民が快適に生活をするための規約が定められておらず、住民同士のトラブルが発生し、安心して暮らせなくなってしまいます。
③長期修繕の計画がおろそかになる
マンションの資産価値維持のために必要な防水工事や外壁補修などの大規模な修繕工事に関して、いつ、どの程度の費用で実施するかをまとめた長期修繕計画が存在していないことも自主管理マンションを売約しづらくさせる理由になります。
不動産会社に管理を委託している場合は管理のプロが計画を立てるため住民は特に意識する必要はありませんが自主管理マンションの場合は住民が修繕積立金を徴収し管理しなければならず、これらのことがされていない場合は大規模修繕が必要な時に高額な費用を瀬給されてしまう場合もあります。入居してすぐに修繕を行うことが予想される場合は買主としても避けたいと考える理由になります。
短期間で売却する方法
自主管理マンションを売却しづらい理由を説明してきましたが専門の不動産買取業者に依頼することで、短期間で売却できる可能性もあります。専門の不動産買取業者の場合、直接買取をすることが出来るため、素早く現金化することが可能になります。不動産仲介業者で売却できない場合は専門の買取業者に依頼することも選択肢の一つとして検討してみるのも良いでしょう。
まとめ
今回の記事では自主管理マンションの売却方法について解説してきました。自主管理マンションでは維持や修繕がされていないケースが多く、一般の不動産業者に依頼しても売却できない場合もありますが、専門の買取業者であれば買取できることもあるため、まずは専門の買取業者に依頼することも検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
