4号特例が縮小されるとどうなるの？自宅の売却に影響はあるの？

4号特例の縮小に伴いき手に合わせるために追加の工事や資材が必要になる可能性があるだけでなく、提出図書の作成や確認作業で人件費などのコストが増えることで住宅価格が高くなってしまいます。
具体的には下記の手間が増えることになるでしょう。

①構造や省エネ関連の図書の提出
制度廃止により、これまで必要のなかった資料が増えるため書類を適切に管理する必要があり、業種によっては書類を長期にわたり保管する必要が出てくるでしょう。
②建築確認が必須となる
制度の廃止で新しい区分が設けられ、一般的な住宅などに該当する新2号建築物に関しては都市計画区域かどうかに関係なく建築確認と検査が必要となります。
③法定審査期間が35日以内に変わる
従来の4号建築物の法定審査期間は確認申請書を受理してから7日以内でしたが、制度の変更で、新2号建築物に該当するものは法定審査期間が35日以内に変更となりました。今までの工期より長くなる可能性があるため、これまでよりも計画に余裕をもったり、着工日を見直したりする必要があるでしょう。
④工務店やハウスメーカーの負担が増す
専門的な知識やスキルが必要となる構造計算書の提出が必要となる建物が増加します。構造計算の負担が大きくなると最終的には工務店とハウスメーカーに大きなしわ寄せがいく可能性が高くなります。
⑤工期遅れた場合の損害賠償
多くの提出書類が必要になることで作成の手間も増え、どの程度工期が延長されるのかうまく予想ができず、想定よりも工期が遅れてしまい損害賠償請求をされる可能性があります。
⑥契約不適合責任を問われる可能性がある
建築基準法の。改正内容の理解が不足していると法律に適合しない建築物を作ってしまったあと、施主から契約不適合責任を問われる可能性があります。違法建築物を建ててしまうと、施工業者としての信用問題にもかかわるため、要点を押さえて、準備を進めていかなければなりません。

建築基準法の改正により影響を受けるのは業者の人だけではありません。自宅を売却しようとしている一般の売主にも影響を与える場合がります。ここでは一般の売主に対する影響を説明します。

①リフォームに建築確認申請が必要となる
改正前の4号建築物の場合は大規模なリフォームであっても建築確認申請は不要でした。（大規模なリフォームとは、柱や梁だけを残したリフォームに加え、主要構造部の一種以上の過半を超える修繕・模様替えも含まれます。）しかし、改正後は細かな規程は自治体によっても異なるものの、新2号建築物はこうしたリフォームにも建築確認申請が必要になることから、新築同様のコストや工期の延伸は避けられないでしょう。

①リフォームに建築確認申請が必要となる
改正前の建築基準法改正後は大規模な修繕・模様替えといったリフォームについても建築確認申請が必要となり、再建築不可物件では大規模な修繕や模様替えができない可能性があります。リフォームが必要な場合には、接道義務を満たすようにするか、建築確認がいらないようなリフォームに抑えなければなりません。

ここまで説明してきた通り、建築基準法改正にともない4号特例が縮小されることで多くの影響が発生します。その中でも自宅を売却したいと考えている人にとって大きな影響としてはコストが増えることや再建築不可物件に該当している場合、大規模なリフォームが出来ないという点にあると思います。リフォーム出来ず、古い状態のままでは立地が良いなどの他の条件が良くないと一般の買主はなかなか現れてくれません。自宅を売却したいと考えている人がいれば、専門の買取り業者に売却をすることも検討してみてください。専門の買取り業者であれば不動産仲介業者などでは売却できない物件に関しても買取りが可能になります。

前回と今回の記事では建築基準法改正にともなう4号特例の縮小について解説してきました。4号特例の縮小にともない、一般の不動産業者に依頼しても売却できない物件と判断されてしまう可能性があります。しかし、専門の買取り業者であれば買取できることもあるため、専門の買取り業者に依頼することも検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取りが可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！