独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第３１回目は「駐車場用地の売却」です。
相続した都市部の駐車場用地、その「売却を考えはじめている…」そんなあなたへ！その一歩を踏み出す前に、知るべき大切なことがあります。
それは商業地や住宅地にある駐車場の土地のこと。「そもそも普通の土地と何が違う？」「売却する際の手続きや注意点は？」「税金は？」など、たくさんの疑問がありますよね！その特性を理解すれば、損せず売却時の価値を高めることができるかもしれません。
今回の記事では、駐車場用地の売却の前に、知っておきたい基本や得するためのコツについて、幅広くご紹介していきます。ぜひ最後までお付き合いくださいね！
駐車場用地とは？一般的な特性を知ろう！
そもそも「駐車場用地」とは、文字通り車を駐車するための土地を指し、一般的には事業用として活用しているものなんですね。相続したということであれば、当時住んでいた場所は別にあり、「使っていない土地を有効活用しよう！」といった意図があったのでしょう。ただ、都市部であれば、土地価格が高騰している昨今、駐車場用地は非常に貴重な存在である一方で、固定資産税などの税負担も軽視はできないものかもしれません。現在、駐車場以外に利用目的がない、もしくは入用のお金が必要なのであれば、整理したい気持ちになるのも頷けます。
駐輪場用地の特性として下記が影響します。
①立地
まず一番重要なのは立地です。都市部なのか郊外なのか、アクセスの良い駅近なのか住宅地の真ん中なのか、はたまた大きな商業地や観光地に近いのか、といったこともポイントです。
②運用方法
また、運用方法においては、中長期に貸す月極なのか、短期利用のコインパーキングなのか、このあたりは利用者のニーズをどう汲んだのかということになります。運用自体を委託しているのか、自主管理しているのか、精算機やゲートなどの機材を借りたのか買ったのか、アスファルトを敷いたのか、こういったところも影響が出る場合があります。
③土地の面積や形状
さらには、その土地の面積や形状も大切。きれいな四角である整形地に比べて、非整形地は設計や施行がしにくく、駐車スペースが効果的に確保できない土地であることがあります。例えば、駐車場の設置側からすると、駐車台数を増やそうとした結果、利用者側からすると停めづらくて避けられてしまう、なんてこともあり、実はそもそも駐車場には向いていなかったなんてことも！
駐車場用地を売却する前に知っておきたい基本とは？
それでは、駐車場用地を売却する前に知っておきたい基本について、順を追って解説します！
まず、駐車場用地を売却する方法は次の２つ！
①更地にして売却する
更地にして売却するには、月極であれば利用者に立ち退いてもらう必要があります。ここでのポイントは「駐車場は借地借家法の適用を受けない」ので、契約解除自体は難しくありませんし、退去料も不要です。ただ、要らぬトラブルを避けるためにも、告知から退去まで猶予期間が１〜２ヶ月程度はかかるものと、考えておくべきですね。
そして、駐車場施設を解体するための解体費用がかかるので注意しなくてはなりませんが、一方で買い手さんにしてみれば、更地なら土地利用の幅が広くなるので売却しやすいと思います。
②駐車場用地のまま売却する
逆に、駐車場用地のまま売却するなら、手間自体は減ります。あるとすれば、「賃貸借契約の継承をする」といったところで、手続きはそう難しくありません。ただし、事業用地なので売却価格には消費税の課税がかかりますし、これは土地のみならず、駐車場設備においても同じです。
そして、事業用地である以上、投資目的の物件となるので、リーチする間口が狭くて買い手さんがつきにくいといった問題があります！
これらいずれにしても、解体費用や消費税のみならず、仲介手数料・境界確定のための測量費・手続きに関わる諸費用などは高額になるので、頭の片隅に入れておいてくださいね！
次に、土地の売却価格から、過去の取得価格や仲介手数料などの諸経費を差し引いて譲渡益が出たなら、当然課税されるワケですが、その税金には所有期間が影響します。それは次の２つ！
①短期譲渡所得
短期譲渡所得と判断されるのは、所有期間が５年未満のとき。バブル期のような土地転がしを容易にできぬよう、税率は高く、所得税・住民税合わせて約４０％！
②長期譲渡所得
一方で、長期譲渡所得とみなされるのは、所有期間が５年以上のとき。所得税・住民税合わせて約２０％と、短期にくらべて半分です。ここでの注意点は、「所有期間は売却した年の１月１日で計算」されること。暦的に５年経ったと誤認してはイケません！適用できるのは、その翌年１月１日以降です。
さらに、駐車場用地の売却時に使える譲渡所得の特別控除は次の４つ！
①５０００万円の特別控除
公共事業などのために売却した場合の特例です。
②２０００万円の特別控除
特定土地区画整理事業のために売却した場合の特例です。
③１５００万円の特別控除
特定住宅地造成事業のために売却した場合の特例です。
④１０００万円の特別控除
最後はちょっと特殊ですが、「平成２１年・平成２２年に取得した土地」で「親子など特別な間柄にある者からの取得した土地でないこと」「相続・遺贈・贈与等による土地の取得ではないこと」ということで、今回の内容には全く関係はありませんので、悪しからず。
補足として、相続時の空き家特例の「３０００万特別控除」というのもありますが、「相続後更地にして１年以上たったら不可」「相続後事業転用したら不可」なので、こちらも適用外です。もし、相続後間もなくて、駐車場を検討されていてこの記事に辿り着いたなら、この点は要注意ですね！
駐車場用地の売却時に得するコツって？
これらを踏まえて、駐車場用地の売却時に得するコツについてお話しします。
①その土地のことをもっと知ろう！
まずは、あなた自身がその土地のことをもっと知るべきです。そもそも駐車場用地として魅力があるのか、利用者側に立って客観的に判断します。先述の通り、その立地の周辺状況、駐車がし易いのか、利用するなら何時間・何分停めたいか、月いくらならどんな状況（自宅・職場そば）であれば月極で借りたいのか、近隣の駐車場価格のリサーチなどなど、これらはご自分でも知ることができます。これらを把握することは、買い手さんへの良いアピールにも繋がりますね！
②駐車場のまま売却活動して用途は買い手に委ねる！
と、「ここまできて結局かっ！？」と思われるかもしれませんが、売却活動のスタートは「駐車場のまま売却活動して用途は買い手に委ねる」のが賢明です。ポイントは、条件に「用途は自由」と明記することです。そもそも駐車場にしている土地の多くは敷地が比較的大きいハズ。駐車場としてはもちろん、住宅〜事業まで幅広くニーズを満たしてくれます。買い手さんへは、間口を広く柔軟に対応します。
③解体費用を事前見積もりしておく！
その上で、売却活動する前に複数の解体業者さんから見積もりをとっておきます。もし、駐車場の施設を解体する運びになったとき、解体費用を持つのがコチラでもアチラであっても、予算を判断し易く交渉もスムーズになります。もちろん依頼する不動産業者さんのツテに頼ることができますが、相場を把握することで、変な業者間の癒着への牽制になるので、怠るべきではありません。
④事業用地が得意な不動産業者を選ぶ！
これが最後です！事業用地の扱いに得意な不動産業者さんを選びます！解体業者選び同様、数社から査定して貰います。その上で下記の媒介契約を結びます。
・一般媒介契約（数社に売却活動をサポートしてもらう。やる気に差がでるリスクあり。）
・専任媒介契約（１社のみとの契約なのでやる気満々ではあるが、買い手側も自社でやる両手取引をするような囲い込みに注意し、他社へのアプローチもしているか確認して牽制する必要アリ。また、「専属」専任媒介契約では、ご自身で買い手さんを見つけるのも不可。）
このように、不動産仲介業者さんに依頼する場合、これまでお話ししてきたような諸経費がかかる上、販売活動には忍耐や手間と時間がかかることは覚悟しなくてはなりません。
もしその点がツラいと感じるようなら、不動産買取業者さんの検討もアリです。
そのメリットは以下の通り。
①直接取引のため仲介手数料がかからない！
②即現金化できるので時間がかからず精神的負担が少ない！
③現況引き渡しでOKなので解体・測量などの手間がかからない！
ちなみに、私たちエスエイアシストは不動産買取「専門」業者！
手前味噌で恐縮ですが、事業用地は得意分野なので、安心してお任せいただけます！
まとめ
相続した都市部の駐車場用地の売却を考えはじめている、あなたへ！その駐車場用地の売却の前に、知っておきたい基本や得するためのコツについて、お話ししてきました。
そもそも「駐車場用地」とは、文字通り車を駐車するための事業用として活用している土地を指し、都市部であれば、駐車場用地は非常に貴重な存在である一方、固定資産税などの税負担も軽視はできないものです。駐車場以外に利用目的がない、もしくは入用のお金が必要なのであれば、整理したい気持ちになるのも頷けます。
駐車場用地の特性として、下記が影響します。
①一番重要なのは立地である
②短期利用なのか長期利用なのかといった運用方法がある
③土地の面積や形状も大切である
駐車場用地を売却する前に知っておきたい基本をまとめます。
駐車場用地を売却する方法は次の２つ！
①更地にして売却する
・月極であれば利用者に立ち退いてもらう必要
・駐車場は借地借家法の適用を受けないし退去料も不要
・告知から退去まで猶予期間が１〜２ヶ月程度と時間が必要
・駐車場施設を解体するための解体費用がかかる
・土地利用の幅が広くなるので売却しやすい
②駐車場用地のまま売却する
・手間自体は減る
・賃貸借契約の継承をする
・事業用地なので売却価格には消費税の課税がかかる
・駐車場設備も同様に消費税
・事業用地ということで買い手さんがつきにくい
これらいずれにしても、仲介手数料・測量費・諸費用などもかかります。
売却による譲渡益は、所有期間によって課税があります。
①短期譲渡所得
所有期間が５年未満のとき、所得税・住民税合わせて約４０％！
②長期譲渡所得
所有期間が５年以上のとき、所得税・住民税合わせて約２０％！
駐車場用地の売却時に使える譲渡所得の特別控除は次の４つ！
①５０００万円の特別控除
②２０００万円の特別控除
③１５００万円の特別控除
④１０００万円の特別控除
ただし、これらが適用されるのは稀です。
これらを踏まえて、駐車場用地の売却時に得するコツは以下。
①その土地のことをもっと知ろう！
②駐車場のまま売却活動して用途は買い手に委ねる！
③解体費用を事前見積もりしておく！
④事業用地が得意な不動産業者を選ぶ！
事業用地の扱いに得意な不動産仲介業者さんと媒介契約を結びます！
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
不動産仲介業者さんに依頼する場合、諸経費がかかる上、販売活動には忍耐や手間と時間がかかることは覚悟しなくてはなりません！
もしその点がツラいと感じるようなら、不動産買取業者さんの検討します。そのメリットは以下の通り。
①直接取引のため仲介手数料がかからない！
②即現金化できるので時間がかからず精神的負担が少ない！
③現況引き渡しでOKなので解体・測量などの手間がかからない！
ちなみに、私たちエスエイアシストは不動産買取「専門」業者！
手前味噌で恐縮ですが、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があり、今回のような事業用地は得意分野なので、安心してお任せいただけます！
ぜひ一度ご相談ください！スタッフ一同、お待ちしています。
