独自のノウハウとアイデアを結集して入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”でも、ひと手間かけることで土地や建物の持つ価値を最大化して解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシスト（SAA）がお届けする“お困り物件”Blogです。
弊社は独自に物件を仕入れて解体も自社で行い住宅用地に仕上げる用地開発事業、リノベーション、収益性物件まで幅広く展開しています。ご自身がお持ちの物件はもちろん、同業者で“お困り物件”でお悩みの方もお気軽にご相談ください！今回は孤独死があった物件は必ず事故物件に該当するか？事故物件に該当しても売却できる方法について解説します。
事故物件になる基準は？
物件内で孤独死があっても全てが事故物件として該当するわけではありません。国土交通省の宅地建物取引業者による死の告知に関するガイドラインには孤独死した方の死因が病気や老衰によるものだった場合は事故物件として扱われないと定められています。他にも孤独死で遺体の発見が早く、部屋が体液や血液などで汚損されていなければ事故物件に該当しないとされています。遺体の発見が遅くなってしまうと、部屋が血液や体液などで汚損してしまうと特殊清掃を行って原状回復する必要があり、特殊清掃が必要となるほどの汚損は事故物件としてみなされてしまいます。事故物件に該当してしまうと買主も心理的な抵抗が高くなり、通常の不動産仲介では買い手が見つかりづらくなってしまいます。
事故物件売却時の告知義務
事故物件を売却する際には告知義務が課せられます。買主に対して孤独死があったという事実を伝えず建物を売却し、後から何かしらの方法により買主が事故物件であることを知ってしまうと契約不適合責任を買主より追及されてしまうリスクがあります。このようなリスクを避けるためにも告知をする際には孤独死の時期、場所、特殊清掃実施の有無などを必ず告げるようにしましょう。
事故物件の売却は専門の買取業者へ依頼がベスト
事故物件は一般の個人には売却しにくく売却できたとしても価格は下がる傾向にあります。所有数する人も住み続けるのは敬遠するが、維持し続けるのもお金がかかるため、事故物件を売却する場合は専門の買取業者に依頼するのが最善となるでしょう。事故物件となるとよほど立地が良いか、相場より価格を下げなければ、通常の不動産仲介業者を通して一般の買主に売却することは難しいでしょう。
事故物件売却を専門の買取業者に依頼するメリット
①契約不適合責任が免責となる
契約不適合責任は購入後に物件の不具合が発覚することで不動産の知識がない一般の個人が不利益を受けないための措置になります。そのため、不動産のプロである専門の買取業者であれば買取後にリフォームをすることを前提としているため不具合が見つかっても売り主の契約不適合責任は免責されます。
②不動産仲介業者より高値で売却できる可能性がある
不動産仲介業者は一般の買主を探す必要があり、事故物件はよほど他の条件が良くない限り、相場より安い金額で売却する必要があります。しかし、専門の買取業者は買い取った物件を最低限の費用で販売可能なため、その分高値で買い取れる可能性が高くなります。
③特殊清掃が不要になる
事故物件を仲介で売却する場合は特殊清掃やお祓い、リフォームを売主の費用負担で行わなければいけないことが多いです。しかし、専門の買取業者は買取後の利用方法に応じてお祓いやリフォーム、特殊清掃を行うため、買取業者に依頼する場合はそのままの状態で売却することができ、これらの費用を払うが必要がありません。
④早急に売却できる
不動産仲介業者では買主が現れるのを待たなければいけませんが、専門の買取業者の場合は買取価格に売り主が合意をすれば売却が成立します。また、不動産仲介業者に依頼する場合は仲介手数料として売却費用の数％をとられてしまいますが買取業者の場合は仲介手数料が発生しない点もメリットとなるでしょう。
まとめ
今回の記事では孤独死のあった事故物件における売却方法を解説してきました。事故物件となってしまうと買主からは敬遠されてしまう物件となってしまうため、一般の不動産業者に依頼しても売却できない場合が多いです。仮に事故物件に該当してしまった場合も専門の買取業者であれば買取できることもあるため、専門の買取業者に依頼することも検討してみてください。弊社では今までに蓄積してきた経験やノウハウを活かし、売却がしづらい物件においても買取が可能になります。このような物件の扱いに悩まれている不動産業者だけでなく、土地を相続した依頼者から相談を受けた不動産物件の売買に馴染みのない弁護士さんまで、査定のみのご連絡でも構いませんので是非弊社へお気軽にお問い合わせください！
