独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第81回目は「バルク売りで複数の不動産を処分」です。
複数の不動産を持っていると、それぞれの管理や維持費が大きな負担になりますよね。特に相続などで複数の物件を引き継いだ場合、その管理に頭を抱えている方も多いのではないでしょうか。「物件ごとに売却するのは手間がかかるし、そもそもどのように処分すればよいのかも分からない！」と悩みを持つ方にとって、複数の物件をまとめて売却する「バルク売り」は、魅力的な選択肢かもしれません。 本記事では、不動産のバルク売りについて、そのメリットやリスク、成功させるためのポイントを分かりやすく解説します。
この記事を読むことで、バルク売りの知識が得られ、手続きの手間を減らし、効率的に売却を進める方法が分かります。また、バルク売りに適した状況や、不動産買取業者の活用方法についても解説します！きっと安心して売却を進めることができるハズですので、ぜひ最後まで読んでいってくださいね。
複数の不動産をまとめて売却する「バルク売り」とは？
はじめに、「バルク売り」について。バルク売りとは、「複数の物件を一括で売却することで、契約手続きを簡素化し、売却までの時間を短縮することを可能とする」方法です。また、管理が難しい物件や老朽化した物件について、一物件では売却しづらいものでも複数にセットにすることでメリットを出し、一度に処分できる点が特徴です。
なぜバルク売りをするのか？その理由は、以下のような事情を抱えていることが多いでしょう。
①相続によって複数の物件を受け継いだものの運用が難しい
ひとつに、相続によって複数の物件（例えば、「実家と遠方の別荘など」）を、一度に受け継いだものの管理や維持といった運用が難しく、負担になっている場合があります。誰も住まなくて空き家になった実家や、遠方にある不動産であれば、現地に赴かないと管理していけないし、その管理を業者さんに委託したとしてもお金がかかってしまいます。
②老朽化して管理が難しくなった物件を抱えている
つぎに、老朽化して管理が難しくなった物件を複数抱えていて、修繕や改修のコストも非常に高い状況にあるケース。固定資産税などの税金面の負担や、放置してしまっていることによるリスクもあって、困っている場合もあります。
③賃貸経営している物件が複数あるが管理が難しくなった
また、アパートなどといった賃貸経営している物件が複数あるが、亡くなった親御さんのようには、ご自身の賃貸経営スキルがないため、管理が難しくなってしまうこともあるでしょう。不動産経営は想像以上に難しさが伴うものです。
④生前に資産整理をしたいが体力的に売却活動は負担がある
さらに、高齢のため「生前に資産整理を進めたい…」と思っても、複数の物件を個別に売却するための活動は、体力的にも大きな負担であるケースがあります。年相応に判断能力も衰えを感じるようになると、不動産取引に対する不安も大きくなります。
⑤流動性の低い（売れない）物件がある
さいごに、市場ではあまり需要がない、流動性が低い物件（例えば、立地が悪い空き家や遊休地、再建築不可といった法的瑕疵がある）があるが、単独で売却するのは非常に難しいことがあります。
このように複数の物件に対する「困った！」を、バルク売りによって手間を大幅に減らし、物件の維持管理コストを削減することが可能です！
バルク売りをするメリット！
ここでは、個別に不動産物件を売却することに対して、バルク売りにはどんなメリットがあるのかについてお話します。
①コスト削減
まず、バルク売りでは仲介手数料や手続きがシンプルになり、コストが削減できます。複数の物件を一度に売却することになるので、手間が省け、手数料もまとめて処理できるため、結果的に売却コストを抑えることが可能です。
②売却タイミングが同時
また、複数の物件の売却タイミングを同時にすることで、費用対効果が高まり、個別に売却することに比べて、かかる時間を大幅に短縮できます。これにより、売却活動における精神的な負担も短期になり、ストレスを抑えることができます。
③お困り物件をセットで処分
そして、条件の良い物件と悪い物件を抱き合わせることで、売却が難しい物件でも処分しやすくなります。例えば、老朽化が進んでいる物件に魅力的な物件をセットにすることで、買主さんが見つかりやすくなるのです。
④より短期間に不動産物件を現金化
さらに、バルク売りをすることで、複数の物件をより短期間に現金化することができ、資金繰りが楽になります。急な資金需要への対応や、他の投資や計画にも資金を回すことができます。
⑤買主は取得価格を抑えられる
さいごに、買主さんにとっても物件をまとめて購入することができ、一軒一軒の物件取得価格を抑えられるメリットがあります。不動産投資妙味が高まり、スムーズな取引が成立することも期待できます。
バルク売りのリスクと対策！
一方で、バルク売りにはリスクも伴います。ここからは、そのリスクを抑えるための対策と合わせて確認していきましょう。
①物件ごとの価格交渉が難しい
ひとつにバルク売りでは、個別の物件ごとの価格交渉がしにくくなります。まとめて売却するため、個々の物件の価値を最大限に反映した価格設定が難しいのがリスクです。
対策：事前に物件ごとの詳細な査定を行い、それぞれの価値を明確にすることです。買主さんとの交渉時に適切な情報を提供し、納得感のある取引を進めることが重要です。
②買主を見つけにくい
つぎに、複数の物件をまとめて購入できる買主さんを見つけるのは、容易なことではありません。どうしても資金力が必要になるため、通常の個人投資家さんではなく、法人や資産家などの限定的な人に絞られます。
対策：通常の広告手段だけには頼らず、地域の不動産業者さんや投資家ネットワークなども活用し、広くアプローチする方法を模索することで、適切な買主さんを見つけやすくなります。また、条件の良い物件との組み合わせをすることで、売却全体の魅力を調整することも必要になります。
③税金や手数料の扱いが難しい
また、複数の物件を一度に売却すると、税金や手数料の計算が複雑になることがあります。特に譲渡所得税の負担が大きくなる可能性には注意が必要です。
対策：税理士さんなどの専門家に相談し、「譲渡所得の控除」といった適切な節税対策を講じることが重要です。他の事業所得や経費なども考慮して、事前に税金のシミュレーションを行い、最適な売却時期や方法を選ぶことで、税負担を抑えることができます。
④取り扱える不動産業者が少ない
さらには、バルク売りに対応できる不動産業者さんが少ないこともリスクの一つです。通常の不動産仲介業者さん並びに買取業者さんでは、複数物件の一括売却に対応できない場合があります。
対策：バルク売りの実績がある不動産業者さんを選ぶことが重要です。買取業者さんや大手の不動産会社さん、特に用地開発が得意であれば、複数物件の一括売却に対応できるケースが多いため、実績を確認して依頼しましょう。
バルク売りを成功させるポイント！
では、バルク売りを成功させるにはどうしたらいいでしょうか？これまでのお話から要約すると、そのポイントは３つになります。
・正確な、市場動向の把握と物件状況や市場価値の確認
・的確な、ニーズの調整や買主との交渉
・適切な、特性を理解できる実績ある不動産業者選び
とりわけ重要になってくるのは「不動産業者選び」です。利用できるサービスで「仲介なのか？買取なのか？」は、悩むところかと思います。通常の不動産物件であれば、仲介での売却の方が資産を最大化できる可能性が高いです。しかし、バルク売りのような特殊な取り引きによる長期間にわたる売却活動を考えれば、精神的負担は小さくはなく、手間をかけた分の元が取れるかは未知数です。ご自身の時間はタダではないからです。
そして、バルク売りには大きな資金が動くため、個人の不動産投資家さんであれば、金融機関から事業用ローンを組まざるを得ません。もちろん、金融機関は融資にあたって、不動産価値のみならず投資利回りなどについても、厳しい目を向けることになります。例え買主さんが見つかっても、融資が受けられず契約が頓挫することもあるでしょう。
そこで、バルク売りをするのであれば、スケールメリットを活かせる不動産買取業者さんをオススメします。それには以下のようなメリットがあります。
①個人投資家よりも資金力がある
まず、個人投資家さんよりも不動産買取業者さんには資金力があるため、複数物件の一括買い取りにも対応できます。これにより、買主探しの手間を省き、スムーズな売却を進めることが可能です。資金繰りは安定しており、売却の確実性も高まります。
②買取実績が豊富で安心の取引ができる
つぎに、バルク売りに対応できる買取業者さんは、多くの取引実績も豊富に持ち合わせており、安心して取引を進めることができます。過去の実績を確認することで、信頼性の高い業者さんを選ぶこともできます。豊富な経験値は、手続きの中で生じる問題にも迅速に対応してくれることが期待できます。
③退去交渉や修繕不要で現況のまま引き取る
そして、賃貸中の物件でも、退去交渉や修繕を行わずにそのまま売却できるのは、大きなメリットです。立ち退き料や修繕費用などの持ち出し資金を用意することなく、現況のまま引き取って貰えるのは、売却プロセスのコストを大幅に削減できます。
④売却後の契約不適合責任の不安が減らせる
さらに、買取業者さんは、売却後の契約不適合責任（瑕疵担保責任を含めた契約に合わない事象に対する責任）に対しても、柔軟に対応してくれるケースも多いため、後のトラブルを心配することが減ります。特に、売却後に発覚した不具合についても、買取業者さんは了承の上での購入をしているため、不安が解消できます。
⑤査定から売却まで一貫して手続き代行する
さいごに、査定から売却までの一連の手続きを一貫して代行してくれるため、ご自身の負担感なく進められます。特に、バルク売りはプロセスの多い取引であり、忙しい方や遠方に物件を所有している方にとって、現況の把握だけでも大変な作業です。
ぜひ、これらのバルク売りにおけるポイントを押さえていただき、安心の不動産取引をしてください
まとめ
本記事では、不動産のバルク売りについて、そのメリットやリスク、成功させるためのポイントを分かりやすく解説してきました。
「バルク売り」とは、「複数の物件を一括で売却することで、契約手続きを簡素化し、売却までの時間を短縮することを可能とする」方法です。また、一物件では売却しづらいものでも複数にセットにすることでメリットを出し、一度に処分できる点が特徴です。
なぜバルク売りをするのか？その理由は以下。
①相続によって複数の物件を受け継いだものの運用が難しい
②老朽化して管理が難しくなった物件を抱えている
③賃貸経営している物件が複数あるが管理が難しくなった
④生前に資産整理をしたいが体力的に売却活動は負担がある
⑤流動性の低い（売れない）物件がある
そんなバルク売りのメリット。
①コスト削減
②売却タイミングが同時
③お困り物件をセットで処分
④より短期間に不動産物件を現金化
⑤買主は取得価格を抑えられる
一方で、バルク売りにはリスクも伴います。
①物件ごとの価格交渉が難しい
対策：事前に物件ごとの詳細な査定を行い、それぞれの価値を明確にする
②買主を見つけにくい
対策：通常の広告手段だけには頼らず、広くアプローチする方法を模索する
③税金や手数料の扱いが難しい
対策：税理士などの専門家に相談し、適切な節税対策を講じることが重要
④取り扱える不動産業者が少ない
対策：バルク売りの実績がある不動産業者を選ぶことが重要
バルク売りを成功させるポイントは３つ。
・正確な、市場動向の把握と物件状況や市場価値の確認
・的確な、ニーズの調整や買主との交渉
・適切な、特性を理解できる実績ある不動産業者選び
通常の不動産物件であれば、仲介での売却の方が資産を最大化できる可能性が高いですが、長期間にわたる売却活動は精神的負担は小さくはなく、手間をかけた分の元が取れるかは未知数です。そして、大きな資金が動くため、個人投資家の買主さんが見つかっても、融資が受けられず契約が頓挫することもあるでしょう。
そこで、スケールメリットを活かせる不動産買取業者さんをオススメします。
①個人投資家よりも資金力がある
②買取実績が豊富で安心の取引ができる
③退去交渉や修繕不要で現況のまま引き取る
④売却後の契約不適合責任の不安が減らせる
⑤査定から売却まで一貫して手続き代行する
私たちエスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。「バルク買い」もその一つ。もし、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった際には、ものは試しと一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
