独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第７０回目は「違法建築の売却」です。
「自分の家が違法建築かもしれない…」と知ったとき、どんな気持ちになるでしょうか？不安や戸惑いがいっぱいになりますよね？例え、所有者さん自身が全く意図していなかったとしても、違法建築は生まれてしまうことがあるんです。そんな違法建築の物件を所有していると、売却時にさまざまな問題やリスクが発生する可能性があります。そして、それらを回避するためには、手間や時間やお金がかかってしまいます。
この記事では、違法建築の物件を売却する際のポイントと、手間暇かけずにリスク回避する方法について解説していきます。その中で、実はご自身にとって不動産買取を活用する方がベストなのかもしれません！適切な対応と戦略を取り、不動産売却をスムーズにすすめるためにも、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
違法建築とは？その種類と法的問題！
「違法建築」とは、文字通り「法律に違反して建てられた（もしくは、増改築した）建物のこと」を指します。違法ですので、当然、売却時にはさまざまな問題が発生してしまいます。まずは、ご自身の物件がどのような問題を抱えているのか、その種類と法的問題について理解していきましょう。
①建ぺい率オーバー
ひとつに「建ぺい率」。それは、「敷地面積に対する真上からみた建物部分の面積の割合」のことを指します。例えば、敷地面積が100㎡で建物が建っている面積が60㎡だった場合、建ぺい率は60%になります。法律で定められた制限をオーバーしてしまうと、防災面や通風・採光といった生活面で問題が生じます。具体的には、建物が密集した形となるので火災が広がりやすくなったり、生活のクオリティーが低下したりします。
②容積率オーバー
つぎに、「敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合を表す「容積率」があります。この容積率がオーバーしたことによる問題は、特に都市部で大きくなります。容積率の制限を超える物件が多いと、高い建物が立ち並ぶことになり、地域全体の景観や環境に悪影響を及ぼします。また、過剰な建物が増えれば、インフラや公共施設に対する負担も増える結果を呼び、都市計画にも影響を与える可能性が出てきます。
③斜線制限違反
そして、「建物の高さや形状を制限する規制」に違反している建物は、周囲の建物や道路への日影や圧迫感を生じさせるため、安全性や景観悪化が問題になります。「斜線制限」とは、周囲の日照や通風の環境を確保するため、敷地の境界線から建物までの空間を作ることを目的とした制限です。特に、近隣住人さんにとっては、日当たりが悪くなることや圧迫感を感じることが、大きな問題になります。
④建築材料や構造が基準を満たしていない
一方で、建物自体の問題もあります。例えば以下のようなもの。
・居住面積の1/7以上の有効な開口部がなく、自然光が十分に室内に入らない
・耐火性が不足した建築材料を使用したことで、燃えやすい
・十分に筋交い（斜め部材）を入れた耐震壁がなく、耐震性が低い
といった、建築材料や構造が基準を満たしていないこともあります。
⑤違法増改築
さらに、意図していた意図していなかったに関わらず、許可なく違法に増築・改築された建物もあります。例えば、既存の建物に新しい部屋を追加する際に、建築確認を得ずに工事を行うと違法増築となります。当然、法的許可を得ていないのですから、発覚すれば行政からの指導や罰則を受ける可能性があります。これは「バレなければいいでしょ？」という安易な問題ではなく、違法な増改築は建物構造全体への悪影響を与えることがあり、耐震性や安全性が低下するリスクもあります。
違法建築が生じてしまう理由とは？
これらは、建築基準法及び都市計画法に違反しており、大問題です！では、そんな違法建築はなぜ生じてしまうのでしょうか？ここでは、その主な理由をお話したいと思います。
①建築計画段階での不備や知識不足
まず、建築計画段階での設計ミスや不備、複雑な法規制や条例への知識不足や間違った解釈などによって、結果的に違法建築になるケースです。余裕ある設計ができれば良いのでしょうが、施主さんから土地の有効活用への過度な要求により、制限ギリギリな設計によって足が出るようなこともあるでしょう。
②意図的な違反
つぎに、意図的な違反というのもあります。「これはもう悪徳業者による犯罪では？」と思われても仕方のないことですし、黒寄りのグレーという場合もあるでしょう。事実を偽ったり、コスト削減や工期短縮を狙ったりと、意図的に法律を無視するのです。例えば、建材の質を下げたり、必要な手続きを省いたりすることで、建築費用を抑えようとするなどです。これには、施主さんにとっては重大なリスクを伴い、後に行政からの指導や罰則を受ける可能性もありますが、そもそも施主さん自身も知らなかったこともあり得ます。
③意図しない増改築
また、新築当初は合法であったとして、家族が増えたために部屋を増築したり、車庫を改築したりするとして、適切に許可を得ずに工事を行い、結果的に違法建築になるケースもあります。このような場合、無知や誤解から建築確認申請や完了検査を行っていなかったことが原因となります。
もし、相続した家などで違法建築かどうか気になる場合は、まず「確認済証」や「検査済証」があるかを確認することが重要です。これらの証明書は、建物が建築基準法に適合していることを証明するものとなります。また、確認できるような証明書がないということであれば、専門家さんに診断してもらう方法もあります。
と、ここで似たような言葉で「既存不適格建築物」というものがあります。これは、「新築当初は合法でありその後に増改築等行っていないにも関わらず、度重なる法改正にともなって基準を満たせなくなってしまった建築物のこと」です。
違法建築物件の売却にはリスクあり！
それでは、違法建築の物件の売却時、具体的にはどんなリスクがあるのでしょうか？
①売却が困難であり売却価格が低くなる
違法建築の物件は不動産市場での価格が低く評価されがちです。もちろん、告知義務があるため違法建築である事実を隠すワケにはいきません。万が一、隠すようなことがあれば、売却後に契約不適合責任を問われることになります。また、特に銀行などの金融機関は違法建築の物件への融資を避けるため、現金で一括購入できる買い手さんに限られるので、売却が困難となります。
②法的問題をクリアするためには費用がかかる
そんな違法建築の物件を市場相場通りの価格で売却するには、法的な問題をクリアにする必要があります。そのための修繕や改修工事をするためには、多くの場合で多額の費用がかかることになります。これらの工事には時間もかかるので、迅速な売却は難しくなる上、売却価格でその費用分を回収できる保障はありません。
③境界確定測量や建築診断によって新たな問題が発覚する場合がある
まして、問題を抱えた違法建築の物件には、他にも新たに問題が発覚する場合も大いにあります。例えば、古い物件は隣地との境界が曖昧であることがあり、売却前に境界確定測量をしなくてはならないケースがあります。その際に、越境問題といった隣地トラブルや、ときに接道義務を果たしていない再建築不可物件であることが判明することも！
違法建築物件の売却時のリスク回避をどうする？
ここまで解説してたリスクを回避しながら、不動産仲介によって違法建築の物件を売却するのなら、どうすれば良いでしょうか？これまでを踏まえてまとめます。
①現況のまま売却
ひとつに、違法状態の現況のままで物件を売却する方法です。そのためには、まずは物件の状態を正確に把握し、それを買い手さんに対して正直に告知することが重要です。違法建築であることを隠さず明示して、その状態を受け入れてくれる現金購入者さんを見つけます。また、行政からの是正命令が出されるリスクもあるため、売買契約には特約を設けるなどの対応が必要になることがあります。
②違法部分の是正をして売却
そして、違法部分を修繕・改修、もしくは減築して、法的に適合する状態にしてから売却する方法です。適切に違法部分の是正を行うためには、まずは専門家さんに相談して違法箇所を特定し、必要な修繕計画を立て、法的基準を満たすように工事を進めます。完了後は、再度検査を受けて合法であることを証明した上で、売却活動をします。先述のとおり、市場相場での売却を可能にする一方で、かけた費用と得られる効果とのバランスを判断しなくてはいけません。
③更地にして売却
さいごに、違法状態の建物を解体して、更地にして売却する方法です。まずは建物の解体許可を取得し、解体業者さんに依頼して建物を取り壊します。その解体には高額な費用がかかるため、事前に見積りをとって費用を確認し、売却価格との費用対効果に注意を払います。この方法は、建物の状態に関係なく、純粋に土地としての価値を見られるので、売却がスムーズに進むことが期待できます。ただ、万が一にでも売却活動が長期間になってしまうと、固定資産税の優遇措置等が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。
リスク回避に手間暇をかけるより不動産買取がベスト！
とは言え、違法建築の物件を売却するためのリスク回避には、瑕疵（見えない欠陥）責任を負わなくてはならない上、手間も時間も高額な費用までもかかることを避けられません！しかし、不動産買取を利用することで、これらの問題を一気に解決することができます。ここでは、「手間暇をかけるより不動産買取がベストである理由」について詳しく解説します。
不動産買取を利用するデメリットはひとつ。買取業者さんは買い取った違法建築の物件に、付加価値を付けて再販するため、不動産市場での売却に比べて、どうしても買取価格は低くなります。
ただ、その一方で得られるメリットは小さくありません。
①手間暇を軽減できる
先述のとおり、違法建築の物件を売却するには、多くの手間が発生します。不動産買取なら、その手間を大幅に軽減できます。買取業者さんが現況のまま買い取るので、修繕や改修、調査や測量、その他もろもろをする必要がありません。直接取引である点も良いところ。また、違法建築の物件でも話しさえまとまれば、迅速に買い取ってくれるため、短期間での売却が可能です。不動産市場で買い手さんを探すことなく売却手続きを開始でき、すぐに現金化されるので、急な資金が必要な場合でも対応できます。
②高額な持ち出し費用が不要
さらに、現況での買い取りが可能なので、修繕費用や解体費用をかけずに済むため、高額な持ち出し費用が不要となります。ちゃんとした費用対効果が得られるか分からない中で、費用を捻出することは、経済的に大きな負担になるハズです。買取価格がすぐに決まる不動産買取は、先々の見通しを立てられるので、大きな安心材料になります。
③契約不適合責任が免責になる
そして、違反建築の物件を売却する上で、最大のメリットがコレです。契約不適合責任が免責になります。それは、物件に瑕疵があっても責任を問われません。買取業者さんは、違法建築であることを折り込んで取引に臨むため、物件売却後にどんな問題が起きたとしても、責任を追求されることはありません。
これらのことから、違法建築の物件を売却するなら、リスク回避に手間暇をかけるより、不動産買取を利用するのがベストと言えるんです！
まとめ
この記事では、違法建築の物件を売却する際のポイントと、手間暇かけずにリスク回避する方法について解説していきました。
「違法建築」とは、「法律に違反して建てられた建物のこと」を指し、売却時にはさまざまな問題が発生してしまいます。その種類と法的問題については以下。
①建ぺい率オーバー
②容積率オーバー
③斜線制限違反
④建築材料や構造が基準を満たしていない
⑤違法増改築
これらは、建築基準法及び都市計画法に違反していますが、違法建築はなぜ生じてしまうのでしょうか？
①建築計画段階での不備や知識不足
②意図的な違反
③意図しない増改築
もし、相続した家などで違法建築かどうか気になる場合は、まず「確認済証」や「検査済証」があるかを確認することが重要です。また、証明書がないということであれば、専門家さんに診断してもらう方法もあります。
似た言葉で「既存不適格建築物」がありますが、「新築当初は合法であったが、法改正にともなって基準を満たせなくなってしまった建築物のこと」を指します。
それでは、違法建築の物件の売却時、具体的にはどんなリスクがあるのでしょうか？
①売却が困難であり売却価格が低くなる
②法的問題をクリアするためには費用がかかる
③境界確定測量や建築診断によって新たな問題が発覚する場合がある
これらのリスクを回避しながら、不動産仲介によって違法建築の物件を売却するのなら、どうすれば良いでしょうか？
①現況のまま売却
②違法部分の是正をして売却
③更地にして売却
とは言え、瑕疵責任や高額な費用がかかることは避けられません！ならば、手間暇をかけるより不動産買取がベストであるのかもしれません。
不動産買取を利用するデメリットは、買取業者さんは買い取った物件に付加価値を付けて再販するため、どうしても買取価格は低くなることです。
ただ、その一方で得られるメリットは小さくありません。
①手間暇を軽減できる
②高額な持ち出し費用が不要
③契約不適合責任が免責になる
これらのことから、違法建築の物件を売却するなら不動産買取を利用するのがベストと言えるんです！
私たちエスエイアシストでは、これまで入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、困ってしまう“訳あり物件”を買い取ってきた実績があります。今回のような「違法建築」に対しても、積極的にご相談を承っておりますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストまで、ご連絡くださいね！
