独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第６８回目は「浸水被害歴のある物件の売却」です。
「異常気象が増えてきた」と叫ばれる昨今、突然の大雨や台風で大切な家が浸水被害を受けるというのは、決して人ごとではないですね。そんな浸水被害歴のある物件（もしくは浸水リスクが高い物件）を売却しようとしたとき、不安や心配が募るのは当然です。「どうやって売ればいいのか？」「そもそも売却できるのか？」と言って困っていませんか？
この記事では、浸水被害を受けた物件を安心して効果的に売却するための方法をお伝えします。物件売却におけるポイントや注意点を理解し、不動産の価値を最大限に引き出すコツ。適切な対策と戦略を立てれば、納得感のある取引をすることが可能です。ぜひ最後まで読んでいってくださいね！
浸水被害を受けやすい土地の特徴があります。防災意識の高い買い手さんが気にする点でもありますので、これらの土地に物件を所有している場合、浸水リスクを十分に理解しておくことが重要です。
①低地や盆地
まずひとつに、浸水被害が起きやすい代表的な地形が低地や盆地です。これらの地形は、周囲が高いために雨水が集まりやすく、排水が難しい特徴があります。特に都市部の低地は、コンクリートやアスファルトで覆われて、雨水が地面に浸透しにくく、短時間で大量の雨が降ると一気に水が溜まります。
②河川や湖の近く
つぎに、河川が氾濫した際に水が溢れやすい場所です。河川や湖の近くにある土地は、氾濫の危険性が常に付きまといます。特に日本では、梅雨や台風の季節には河川の増水は頻繁に起こっています。水が溢れ出し、万が一堤防が決壊してしまうと、家に居ながらも命の危険が伴います。近年の気候変動により、異常気象は増えているため、ますます浸水リスクは高まっています。
③扇状地や三角州
さらに、扇状地や三角州も浸水被害を受けやすい地形です。これらの地形は、河川が山から運んできた土砂が広がって形成されます。扇状地は河川が山間部から平地に出る際に堆積物が広がったもの、三角州は河川が海や湖に流れ込む地点に土砂を堆積させて形成されたものです。これらの地域は、洪水や河川の増水時に水が広がりやすく、広範囲に浸水被害が及ぶことが多いです。
④埋立地
さいごに、埋立地。埋立地は、もともと水面だった場所を土砂や廃棄物などで埋め立てて作られた土地です。そのため、地盤が軟弱で水はけが悪く、大雨が降ると水が溜まりやすいという特徴があります。また、埋立地は通常であれば海抜が低いため、高潮や津波の影響も受けやすいと言えます。
ハザードマップから見る浸水被害の種類と特徴とは？
そういった土地への浸水被害にはさまざまな種類があり、それぞれ異なる特徴と影響を持ちます。ハザードマップを利用することで、区域を分けたこれらのリスクを事前に把握することができます。
①洪水浸水想定区域
中でも一番イメージが付きやすいものが、洪水浸水想定区域ではないでしょうか？これは、大雨や長時間の降雨によって河川の水位が上昇し、越水（堤防を越えて水が溢れる）したり氾濫（堤防の決壊によって水が溢れる）したりすることで、浸水が発生する区域です。特に、氾濫による被害は広範囲にわたることが多く、住宅地や商業地が水に浸かるリスクが高いものとなります。
②内水浸水想定区域
つぎに、大雨で水路や下水といった排水能力を超える水が流れ込んで溢れ出すことを内水氾濫といい、それによる浸水リスクが高い区域のことを、内水浸水想定区域と言います。都市部での排水システムが対応しきれずに雨水が溢れ、下水道が逆流して道路や住宅地に浸水被害を及ぼしますので、極めて不衛生になることがあります。これには地形的要因のみならず、排水設備の老朽化も影響していると言われています。
③高潮浸水想定区域
さらに、台風や暴風雨による高潮で、海水が陸地に押し寄せて浸水被害を受けると想定される区域が高潮浸水想定区域。主に沿岸部に位置しています。強い低気圧の下では、海水面を押し上げる作用が働き、通常よりも水位が上昇し、高潮による浸水リスクが高まります。
④津波想定浸水区域
さいごに、大規模な地震による津波が発生した際に津波が押し寄せる可能性のある区域を、津波想定浸水区域と言います。これは、海岸沿いの地域のみならず、津波が河川を遡上して、河川沿いの地域にも浸水被害を出すケースもあります。津波は瞬時に広範囲を襲い、大きな破壊力を持つため、甚大な被害をもたらします。
それら浸水被害の想定区域を示すハザードマップは各自治体が発行しており、浸水リスクを事前に把握するために非常に有用です。有用なだけに多くの物件購入希望者さんは、「興味をもった地域のハザードマップを必ず確認する！」と、物件売却するなら念頭に置くべきでしょう。
自身の所有する物件についても、再度確認してみてください。検索サイトにて「市区町村名 ハザードマップ」と検索すれば、簡単にチェックすることができます。
浸水被害を受けた物件は売却できる？
では、ここからが本題になります。「浸水被害受けた物件は売却できる？」のか、結論から言えば、浸水被害を受けた物件でも売却することはできます。ただ、浸水被害歴のある物件にわざわざ住みたいと思う人は少ないので、物件の価値に影響が大きくなることは覚悟しなくてはなりません。
それでも少しでも納得感ある物件売却を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。ここでは、その具体的な方法と注意点を詳しく解説します。
それにはまず、「ホームインスペクション」を活用します。ホームインスペクションとは住宅を診断することで、専門の検査員さんが専門家の立場から（第三者的立場から）、建物の老朽化状況、設備などの不具合の有無、修繕や改修の必要性とその費用や時期、等々を総合的に判断しアドバイスを行うサービスです。
今回であれば、浸水被害を受けたことによって、物件に「どんな問題が起きたのか？」「修繕の必要性はあるのか？」を確認するとともに、引いては物件売却において買主さんに安心感を提供できるようにするにはどうするべきなのか、判断するということになります。
ホームインスペクションのポイントは以下。
①問題の発見
ホームインスペクションを活用することで、浸水被害によって発生した問題点を早期に発見することができます。たとえば、
・構造的な損傷：浸水による基礎や壁・床などの損傷は建物の耐久性に直結するので早急に対処が必要
・カビの発生：高湿度環境により健康被害を引き起こすカビの徹底的な除去が必要
・電気設備の故障：浸水による電気設備の損傷や腐食は火災リスクを上げるため安全確認は必須
など、これら問題の発見によって、適切な対策を講じることができ、将来的なトラブルを未然に防ぐことが可能になります。
②修繕の必要性（範囲と見積り）
修繕の必要性は、床下浸水なのか床上浸水なのかによっても変わります。床下浸水だからといって油断は禁物ですが、基礎部分の乾燥やカビ対策、配管の点検や修繕程度で済む場合もあるかもしれません。ただ、床上浸水ともなると、家財や電気設備も含めて影響は大きくなります。どの範囲で修繕し、どの程度の修繕費用がかかるのか、おおよそのアドバイスをしてもらいます。
そうしてホームインスペクションを受けた上で、場合によっては地盤調査もするかも検討します。浸水によって地盤の状況が変化してしまう可能性もあるためです。調査によって地盤沈下のリスクも含め土地の状態を確認できますが、地盤の補強工事には多額の費用がかかるので、よくよく必要かどうか考えることが大切です。
安心の物件売却にはディスクロージャーが重要！
これらの結果を開示することで、買主さんに物件の現状を正確に伝え透明性を保ち、安心感をあたえるとともに信頼関係を築くことができます。このように物件の欠陥やリスクを正直に開示することを「ディスクロージャー」といいます。
・検査結果の詳細を伝えるインスペクションレポート
・過去に行った修繕履歴
・将来的なリスクや必要になる修繕計画
などの開示した情報は書面で記録の上、買主さんに提供します。浸水被害を受けた物件を納得感ある価格で売却することができます。
一方で、浸水被害の受けた事実を伝えることで、物件の売却価格が低くなるなら、聞かれない限り黙っていればいいんじゃない？」と思うのも人情でしょう。ですが、下記のことからおすすめしません。
①告知義務違反
不動産売買において、売主さんが物件の欠陥や問題点を、買主さんに告知する義務のことを「告知義務」といい、この義務を怠ると法的に告知義務違反となります。今回であれば、過去に浸水被害を受けた事実を隠して売却することになります。極めて不誠実かつ悪質な行動と言え、後に買主さんがその事実を知った場合、責任を問われることとなります。
②契約不適合責任
その責任を「契約不適合責任」といい、物件の状態が契約時の説明と異なる場合に発生するものです。具体的には、
・契約の白紙撤回
・不動産価格の減額
・修繕費用の負担
・損害賠償
といった責任を負わなくてはならなくなります。というワケで、安心の不動産物件売却にはディスクロージャーが重要なんですね！
浸水被害を受けた不動産物件の効果的な売却戦略とは？
以上を踏まえた上で、浸水被害を受けた不動産物件の効果的な売却には、いくつかの戦略があります。それぞれのメリット・デメリットを理解して、自身に最適な方法を選びましょう！
①修繕や改修をして売却する
ひとつは、修繕や改修をして売却する方法です。物件の価値を回復させることで、より高い価格で売却することが可能です。
メリット：不動産市場での物件の価値を高め、より高い価格で売却することができる
デメリット：浸水被害による物件の調査や修繕費用がかかる上、売却でその費用が回収できるか不透明である
②更地にして売却する
つぎに、物件を解体し更地にして売却する方法です。建物がないので買主さんにとって、敷地の広さが分かりやすくなります。
メリット：建物の修繕や改修が不要になり、純粋に土地の価値を認められれば高値で売却できる
デメリット：建物の解体費用がかかる上、固定資産税などの優遇税制が受けられなくなる
③不動産買取業者に売却する
さいごに、浸水被害を受けた物件を現況のままの状態で、不動産市場には出さずに不動産買取業者さんに直接売却します。
メリット：直接取引で迅速な売却が可能で、現況のままでいいため修繕費用がかからない
デメリット：一般的に市場価格よりも低い価格での買取となる
また補足すると、浸水被害を受けた物件というのは、どんなに修繕したとしても「隠れた瑕疵（注意を払っても見つけにくい欠陥）」への不安を払拭することは難しいものです。ですので、晴れて売却できたとしても不安が後々にも残ります。その点、不動産買取であれば、業者さんが「隠れた瑕疵も折り込んで買い取る」ので、安心で効果的な不動産売却戦略と言えるのではないでしょうか？
まとめ
この記事では、浸水被害を受けた物件を安心して効果的に売却するための方法をお伝えしました。
浸水被害を受けやすい土地の特徴は以下。不動産売却には、その土地の浸水リスクを十分に理解しておくことが重要です。
①低地や盆地
②河川や湖の近く
③扇状地や三角州
④埋立地
そういった土地への浸水被害にはさまざまな種類があり、ハザードマップを利用することでリスクを事前に把握することができます。
①洪水浸水想定区域
②内水浸水想定区域
③高潮浸水想定区域
④津波想定浸水区域
それら浸水被害の想定区域を示すハザードマップは各自治体が発行しており、多くの物件購入希望者さんは必ず確認することを念頭に置くべきでしょう。それは、検索サイトにて「市区町村名 ハザードマップ」と検索すれば、簡単にチェックすることができます。
結論から言えば、浸水被害を受けた物件でも売却することはできますが、浸水被害歴は物件の価値に影響が大きくなることは覚悟しなくてはなりません。
それでも少しでも納得感ある物件売却を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。
ホームインスペクションは住宅を診断することで、サービスのポイントは以下。
①物件の問題の発見
②修繕の必要性（範囲と見積り）
についてアドバイスをしてもらいます。
そうしてホームインスペクションを受けた上で、場合によっては地盤調査もするかも検討しますが、地盤の補強工事には多額の費用がかかるので、必要かどうか考えることが大切です。
これらの結果をもとに物件の欠陥やリスクを正直に開示することを「ディスクロージャー」といい、
・検査結果の詳細を伝えるインスペクションレポート
・過去に行った修繕履歴
・将来的なリスクや必要になる修繕計画
などの開示した情報は書面で記録の上、買主さんに提供することで、納得感ある価格で売却することができます。
一方で、浸水被害を受けた事実を伝えて物件の売却価格が低くなるなら、聞かれない限り黙っていればいいと思うかもしれませんが、下記のことからおすすめしません。
①告知義務違反となる
②契約不適合責任を問われる
その責任を「契約不適合責任」といい、物件の状態が契約時の説明と異なる場合に発生するもので、
・契約の白紙撤回
・不動産価格の減額
・修繕費用の負担
・損害賠償
といった責任を負うことになるので、安心の不動産物件売却にはディスクロージャーが重要！
以上を踏まえた上で、浸水被害を受けた不動産物件の効果的な売却には、いくつかの戦略があります。
①修繕や改修をして売却する
メリット：不動産市場での物件の価値を高め、より高い価格で売却することができる
デメリット：浸水被害による物件の調査や修繕費用がかかる上、売却でその費用が回収できるか不透明である
②更地にして売却する
メリット：建物の修繕や改修が不要になり、純粋に土地の価値を認められれば高値で売却できる
デメリット：建物の解体費用がかかる上、固定資産税などの優遇税制が受けられなくなる
③不動産買取業者に売却する
メリット：直接取引で迅速な売却が可能で、現況のままでいいため修繕費用がかからない
デメリット：一般的に市場価格よりも低い価格での買取となる
また補足すると、浸水被害を受けた物件というのは、「隠れた瑕疵」への不安を払拭することは難しいので、売却できたとしても不安が残ります。その点、不動産買取であれば、業者さんが「隠れた瑕疵も折り込んで買い取る」ので、安心で効果的な不動産売却戦略と言えるのではないでしょうか？
私たちエスエイアシストは、そんな不動産買取業者のひとつです。今回のような隠れた瑕疵に不安が残る物件など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績がありますので、ほかの不動産会社で難色を示されてしまった物件をお持ちの方は、ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
