独自のノウハウにより入居者がいる古いアパートや借地・底地、再建築不可など、他の不動産会社が取り扱いづらい“お困り物件”を解決に導いてきた不動産・用地開発のスペシャリスト、株式会社エスエイアシストがお届けする“お困り物件”コラム、第６４回目は「再建築不可物件の倒壊リスク」です。
再建築不可物件の所有者さん、古い建物がある土地の扱いに悩んでいませんか？不動産の知識がなければ、どうにも土地の活用方法が分からず、つい見て見ぬフリで放置してしまいがちです。「どうにかしなくては…」と思うものの、重い腰が上げられないまま時間ばかり過ぎていく…。その結果、老朽化した建物や荒れた庭が原因で、近隣住人さんとの関係まで悪化して、心を痛めている方も多いでしょう。ただ、その土地や建物、そのままにしていたら地震などの災害時に倒壊するなど、大変危険です！
この記事では、再建築不可物件の老朽化による倒壊リスクについて、分かりやすく解説していきます。また、知っておくべき対策や不動産売却の秘訣もお届けしますので、ぜひ最後までお付き合いくださいませ！
再建築不可物件の特徴とは？
まず、「再建築不可物件」とは、現在の法律や条例により、「更地にしてしまうと再建築できない物件」のことを指します。その土地では、建物に老朽化や耐震・耐火性の問題があっても建て替えができず、土地活用もままならないので、その所有者さんにとって大きな悩みとなることが多いです。ただし、一点補足すると、既存の建物の構造を変えず増築とならない範囲内であれば、大規模リフォームは認められる可能性が高いです。お金をかけてリフォームすれば、その後も住み続けることが出来るワケです。
「なぜ建て替えができないのか？」具体的には、以下のような制限があるためです。
①建築基準法上の道路と接道義務
ひとつに建築基準法において、建物を建てる土地には、建築基準法上の道路（幅員４ｍ以上）に２ｍ以上接しないといけない「接道義務」を果たす必要があります。この義務は、消防車などの緊急車両や避難経路を確保するなどの目的があります。
②都市計画法上の制限
また、都市計画法に基づく制限もあります。それは、地域の土地利用や建築物の規制を定めていて、防火・防災面や日照権などの建築制限を行っています。例えば、狭小地や不整形地では、建物を思うように建てられない影響が大きくでてきます。
では、どうして再建築不可物件ができてしまうのでしょうか？２つの理由があります。
①各種法施行・改正前に建てられた
再建築不可物件の多くは、上記のような法律が施行される、もしくは改正される前に建てられたものです。昔の基準では合法だった建物が、現在の基準を満たさなくなった場合、再建築が認められなくなります。再建築不可物件に限らず、そういった建物を「既存不適格物件」と言ったりします。
②そもそも違法建築だった
一方で、「建築当初からそもそも違法建築だった！」ということもあります。建築基準法やその他の法令に違反して建てられているんですね。これは、土地建物の購入者さんも知らないところで、悪徳業者が偽ったケースが多いとされています。当然、法律に適合していないため、再建築は認められません。
再建築不可物件は倒壊リスクがある？
続いて、再建築不可物件は以下のような問題点を抱えているため、最悪は倒壊のリスクがあります。どんな問題があるか確認していきましょう。
①古い建材の使用
はじめに、再建築不可物件は大規模修繕をした場合を除き、多くは法改正前からの古い建物が建っています。古い建材を使用しており、時間の経過とともに劣化が進み強度が落ちていきます。特に木材は腐食やシロアリの被害を受けやすく、構造は弱体化していくことになります。
②耐震性・耐火性の不足
その上、現行の耐震基準を満たしていないものが多いです。耐震壁や耐震梁といった現行の耐震設計には到底及びません。それは基礎部分でも同じで、強度が不十分です。ひと度地震が起これば、沈下や崩壊を起こすような弱い構造です。また、耐火性にも乏しく燃えやすくもあります。
③建物の老朽化
そして、建物は老朽化していくため、維持管理をしていかなくてはなりません。雨漏りやひび割れなどは建物の耐久性を著しく低下させるため、適切な修繕を行っていく必要があります。設備面で言えば、電気配線のトラブルは目に見えづらく、ときにショートなどして火災の原因になることもあります。
④違法な増改築
さらに、建物の所有者さんが、違法か違法でないかを認識していたかは別の話として、違法な増改築を繰り返しているような建物も散見される現実もあります。当初の設計では想定されていなかった増改築があると、建物の倒壊リスクは格段に上がります。
倒壊してしまうと何が問題になるのか？
そして、地震や火災によって再建築不可物件の建物が倒壊してしまうと、結果的に更地になってしまうことになります。そうなると、さまざまな問題が発生します。
①新しく再建築することはできない
先述の通り、更地になってしまうと、新しく再建築することはできません。土地の利用は限定的になり、例えば、資材置き場くらいしか活用できなくなります。
②更地になると固定資産税の優遇措置が受けられなくなる
つぎに、更地になると固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。建物のある状態なら通常の六分の一の納税で済むワケですが、それがなくなります。
③買い手を見つけにくい
一般的に更地であれば活用の自由度は高く、買い手さんは付きやすいものです。ですが、利用価値を見いだせない再建築不可な更地には人気がでません。
④被害が及べば損害賠償を請求される
さらに、倒壊によって他人の財産に損害や人的被害が出るようなことがあれば、損害倍書を請求される可能性が出てきます。補足として、火災によって近隣まで延焼した場合は「失火責任法」により賠償責任は発生しないものとされますが、失火に重大な過失があるとされると適用されないことがあります。
知っておくべき地震・火災対策とは？
では、上記のような建物の倒壊リスクを回避するために、知っておくべき地震・火災対策とは、どんなものでしょうか？ここでは、耐震リフォームと保険加入について解説します。
①耐震・耐火リフォームをする
まず、建物の耐震性・耐火性を向上させるために、建築申請が不要となる範囲内でリフォームをすることが大切です。リフォームには以下のような具体的な方法があります。
・耐震補強：壁や柱の補強や筋交いの追加など
・基礎の補修：基礎のヒビ割れや欠損を補修
・耐火建材の使用：耐火ボードや耐火塗料を使用
などなど…。
規模にもよりますが、費用は100〜300万円となります。専門家さんと相談しながら、過不足ない適切なリフォームを計画する必要があります。
②保険に加入する
また、地震保険や火災保険に加入することも重要です。保険は万が一の災害に備えて、経済的なリスクを軽減するための手段！
・地震保険：地震とそれに伴う火災をカバーするも、あくまでも生活再建のための補償であり、建物や家財を再調達価格を得られるものではないことに注意。保険料は地域や建物の構造によって、年間1万円〜数万円程度。
・火災保険：建物及び家財への被害を補償するが、地震による火災はカバーしないため、地震保険との併用が推奨される。保険料は年間数千円〜数万円程度。
保険は万が一に備えることで、安心した生活を続けることができます。
知っておくべき根本対策とは？
ただ、保険をかけたからといって、更地になった再建築不可物件が再建築可能になるワケではありません。以下に知っておくべき根本的な対策を解説していきます。
①セットバック
一般的にはこの対策ができる場合は、厳密には再建築不可とは言いませんが、前面道路が「みなし道路（二項道路ともいい、幅員４ｍ未満の道路）」の場合、セットバック（前面道路の幅員を４ｍにするために敷地を後退させること）することで再建築が認められます。
デメリット：有効宅地面積が減少する。
②隣地と等価交換する
次に、接道義務を果たせるよう隣地の土地の一部と、隣地に接地する一部の敷地とを、等価に交換することで、再建築可能にします。この方法では、基本的には購入費用はかからず、不動産価値を向上できます。
デメリット：隣地所有者との交渉で同意を得なくてはならず、土地の評価額に差がある場合、調整が必要である。また、互いに敷地の余裕があることが条件となる。
③隣地を買い取る
また、隣地の土地の一部を接道義務を果たせる範囲で購入し、再建築可能にします。敷地面積が広がり、建物の自由度が増す上、不動産価値も向上します。
デメリット：隣地所有者との交渉が必要で、高額な購入費用がかかる。また、隣地の敷地に余裕が必要である。
（これ以降は根本対策にはなりませんが、参考程度に…。）
④隣地の一部を一時的に借りる
さらに、隣地の一部を、賃貸借契約を結び一時的に借りることで接道義務を果たし、再建築可能にします。一時的に借りるだけなので、購入よりもコストを抑えることができます。
デメリット：隣地所有者との交渉で賃貸借契約を結ぶ必要がある上、長期的な解決策にはならない。
⑤敷地設定する
最後に、隣地所有者さんの同意を得て、隣地の土地を自らの土地とみなして、建築確認を受けて再建築可能にします。他と比べてコストはほぼかかりませんが、隣地所有者さんとの良好な関係性が必要です。
デメリット：同意を得ないことがあれば、建築時や完成後に大きなトラブルを抱える可能性がある。また、同意を得ていても、各自治体が認めないケースもあり得る。当然、根本的な解決にならない。
「再建築可能にできない？」ときの売却の秘訣！
では、どうにもこうのも根本解決ができず、「再建築可能にできない！」ときには、どうすればいいでしょうか？それは不動産売却ですが、再建築不可物件は不動産価値が低く、当然高くは売れません。
以下に、少しでも価値を上げて売却する秘訣を、メリット・デメリットとともに紹介します！
①更地にすることを条件に隣地所有者に買い取ってもらう
ひとつに、再建築不可物件を更地にすることを条件に、隣地所有者さんに土地を買い取ってもらう提案をする方法です。
メリット：
・隣地所有者にとって、敷地が広がり土地の利用価値や市場価値が増すことは魅力的である
・市場相場より高く買い取ってもらえる可能性がある
デメリット：
・更地にするための解体費用が高額である
・隣地所有者に購入資金がない、もしくは土地拡張の希望がない場合、交渉が不成立になる
②隣地と一緒に売却する
次に、自身の物件と隣地の物件をまとめて、一緒に不動産市場で売却する方法です。
メリット：
・広い土地として市場に出すことで、再建築不可物件を単独で売るより高額売却が見込める
・広い土地は多様な活用方法があるので、買い手の選択肢が広がる
デメリット：
・隣地所有者の売却意向のタイミングが合わないと成立しない
・隣地との評価額や売却条件についての双方の合意や調整が難しい
③不動産買取業者にそのまま買い取ってもらう
最後に、不動産買取業者さんに再建築不可物件をそのまま（現況のまま）買い取ってもらう方法です。
メリット：
・買取業者との直接取引のため、手間をかけずに迅速に物件を現金化できる
・現況のまま物件を売却できるので、解体や修繕といった追加の先出しの費用がかからない
・どんなに建物が老朽化していようと、売却後に契約不適合責任を負わなくてすむ
デメリット：
・通常、買取業者はリスクを考慮して買取価格を低く設定するため、市場価格よりも低い売却価格になる
・信頼できる買取業者を選ばないと、不利な条件での契約になる可能性がある
売却価格が低くなってしまう以上、不動産買取を選択するのは、最終手段なのかもしれません。ただ、老朽化によって倒壊の心配があるような物件を、抱え続けたこれまでの心労を考えれば、検討するに値する選択肢なのではないでしょうか？
まとめ
というワケで今回の記事では、再建築不可物件の老朽化による倒壊リスクについて、分かりやすく解説していきました。改めて振り返りましょう！
まず、「再建築不可物件」とは、現在の法律や条例により、「更地にしてしまうと再建築できない物件」のことを指します。その土地では、建物に老朽化や耐震・耐火性の問題があっても建て替えができず、土地活用もままなりません。
建て替えができない理由は、以下のような制限があるためです。
①建築基準法上の道路との接道義務が果たせていない
②都市計画法上の制限により建物が建てられない
再建築不可物件ができてしまうには、２つの理由があります。
①各種法施行・改正前に建てられた
②そもそも違法建築だった
再建築不可物件は以下のような問題点を抱えているため、最悪は倒壊のリスクがあります。
①古い建材の使用
②耐震性・耐火性の不足
③建物の老朽化
④違法な増改築
再建築不可物件の建物が倒壊して更地になってしまうと、さまざまな問題が発生します。
①新しく再建築することはできない
②更地になると固定資産税の優遇措置が受けられなくなる
③使用価値のない更地は買い手を見つけにくい
④倒壊によって周囲に被害が及べば損害賠償を請求される
では、上記のような建物の倒壊リスクを回避するために、知っておくべき地震・火災対策は以下。
①耐震・耐火リフォームをする
規模にもよりますが、費用は100〜300万円となります。過不足ない適切なリフォームを計画する必要があります。
②保険に加入する
・地震保険は年間1万円〜数万円程度。
・火災保険は保険料は年間数千円〜数万円程度。
ただ、保険をかけたからといって、更地になった再建築不可物件が再建築可能になるワケではありません。以下に知っておくべき根本的な対策を解説していきます。
①セットバック
セットバックすることで再建築が認められます。
デメリット：有効宅地面積が減少する。
②隣地と等価交換する
隣地の一部と自らの土地の一部を、等価に交換することで再建築可能にします。
デメリット：隣地所有者との交渉で同意を得るための調整が必要であり、互いに敷地の余裕があることが条件となる。
③隣地を買い取る
隣地の土地の一部を購入し再建築可能にします。
デメリット：高額な購入費用がかかる上、隣地の敷地に余裕が必要である。
④隣地の一部を一時的に借りる
隣地の一部を借りることで接道義務を果たし、再建築可能にします。
デメリット：隣地所有者との交渉で賃貸借契約を結ぶ必要がある上、長期的な解決策にはならない。
⑤敷地設定する
隣地の土地を自らの土地とみなして建築確認を受けて、再建築可能にします。
デメリット：同意を得ないことがあれば、建築時や完成後に大きなトラブルを抱える可能性がある。また、同意を得ていても、各自治体が認めないケースもあり得る。
では、根本解決ができないときには不動産売却するしかありませんが、再建築不可物件は不動産価値が低いものです。少しでも価値を上げて売却する秘訣は以下。
①更地にすることを条件に隣地所有者に買い取ってもらう
再建築不可物件を更地にすることを条件に、隣地所有者さんに土地を買い取ってもらう方法。
メリット：
・隣地所有者にとって、敷地が広がり土地の利用価値や市場価値が増すことは魅力的である
・市場相場より高く買い取ってもらえる可能性がある
デメリット：
・更地にするための解体費用が高額である
・隣地所有者に購入資金がない、もしくは土地拡張の希望がない場合、交渉が不成立になる
②隣地と一緒に売却する
自身の物件と隣地の物件をまとめて、一緒に不動産市場で売却する方法。
メリット：
・広い土地として市場に出すことで、再建築不可物件を単独で売るより高額売却が見込める
・広い土地は多様な活用方法があるので、買い手の選択肢が広がる
デメリット：
・隣地所有者の売却意向のタイミングが合わないと成立しない
・隣地との評価額や売却条件についての双方の合意や調整が難しい
③不動産買取業者にそのまま買い取ってもらう
最後に、不動産買取業者さんに再建築不可物件をそのまま（現況のまま）買い取ってもらう方法。
メリット：
・買取業者との直接取引のため、手間をかけずに迅速に物件を現金化できる
・現況のまま物件を売却できるので、解体や修繕といった追加の先出しの費用がかからない
・どんなに建物が老朽化していようと、売却後に契約不適合責任を負わなくてすむ
デメリット：
・通常、買取業者はリスクを考慮して買取価格を低く設定するため、市場価格よりも低い売却価格になる
・信頼できる買取業者を選ばないと、不利な条件での契約になる可能性がある
私たちエスエイアシストでは、入居者がいる古いアパートや借地・底地、今回のような再建築不可物件など、困ってしまう“訳あり物件”のご相談を数々と解決してきた実績があります。まずは、他の不動産買取業者さんと比べてみて頂ければと思います。きっと、その中でも選んでもらえるだけの力があると、自負しております！ものは試しとぜひ一度エスエイアシストにご相談ください！お待ちしています。
